Ladrillazo al part¨ªcipe

La crisis ha estallado en el ¨²nico negocio vinculado con el ladrillo que hab¨ªa logrado hasta ahora salir indemne: los fondos inmobiliarios. Esta semana Banco Santander comunicaba a los 42.300 part¨ªcipes del fondo Santander Banif Inmobiliario, el m¨¢s grande de Espa?a en su categor¨ªa, que no podr¨¢n retirar su dinero en el plazo de dos a?os. La entidad asegura que toma esta medida, contemplada en la legislaci¨®n, porque las peticiones de reembolso alcanzan el 80% del patrimonio del fondo. Al invertir en activos de baja liquidez (pisos, oficinas, centros comerciales, garajes...) no pod¨ªa atender a todos los reembolsos salvo que malvendiese los activos que tiene en cartera.

El problema es que las dificultades del fondo inmobiliario del Santander no constituyen un caso aislado. En noviembre pasado BBVA ofreci¨® a los clientes de BBVA Propiedad una doble salida: o aguantar dos a?os dentro del fondo o vender al banco sus participaciones. Al final la entidad se ha quedado con el 95% del patrimonio. Adem¨¢s, otros dos fondos inmobiliarios, Habitat Patrimonio y Segurfondo Terciario, han iniciado el proceso para su liquidaci¨®n. ?Qu¨¦ pasar¨¢ con el resto de productos?

En el folleto del fondo la mayor¨ªa de las gestoras dice que el riesgo es "bajo"

Como no tienen un l¨ªmite m¨ªnimo para invertir son fondos accesibles para todos

"No creo que estos fondos desaparezcan, pero est¨¢n heridos de muerte. Los que queden con vida ser¨¢n utilizados s¨®lo por profesionales o por inversones institucionales", se?ala V¨ªctor Alvargonz¨¢lez, consejero delegado de Profim, compa?¨ªa especializada en el an¨¢lisis y selecci¨®n de fondos de inversi¨®n.

La prueba del algod¨®n para ver qu¨¦ pasar¨¢ con los fondos inmobiliarios ser¨¢ c¨®mo solventen sus pr¨®ximas ventanas de liquidez (periodo durante el cual los part¨ªcipes pueden pedir la devoluci¨®n de su dinero). Al contrario que los fondos mobiliarios, que calculan su valor liquidativo diariamente y no suelen tener restricciones para reembolsar la inversi¨®n, los productos ligados al ladrillo tienen s¨®lo entre dos y tres periodos al a?o para poder retirar el dinero. La legislaci¨®n establece que los fondos inmobiliarios deben de tener un coeficiente m¨ªnimo de liquidez del 10% en su cartera (superior al 3% que obliga la ley al resto de fondos) pero si se produce una avalancha de peticiones de devoluci¨®n este colch¨®n apenas puede amortiguar el golpe como se ha visto esta semana.

Al margen de los cuatro fondos antes mencionados, en Espa?a hay registrados en la CNMV otros cinco productos inmobiliarios. En dos de los casos, Madrid Patrimonio (gestionado por Caja Madrid) y AC Patrimonio (de Ahorro Corporaci¨®n) la primera ventana de liquidez de 2009 concluy¨® el 13 de febrero sin que se hayan tenido que tomar medidas dr¨¢sticas. "Hemos tenido peticiones de reembolso del 20% pero existe un compromiso de las cajas de ahorros de aportar dinero en el caso de que la liquidez sea insuficiente", indica Marcelo Casadej¨²s, director de marketing de Ahorro Corporaci¨®n. Si el fondo de esta entidad se ha servido del apoyo de los socios de la gestora, el producto de Caja Madrid comunic¨® a la CNMV el 24 de diciembre que hab¨ªa superado el 5% del coeficiente de endeudamiento.

El siguiente fondo que abrir¨¢ su ventana de liquidez es Segurfondo Inversi¨®n, gestionado por

Inverseguros. En su caso el periodo para solicitar reembolsos concluye a finales del mes de marzo. De acuerdo con los datos del ¨²ltimo balance de la CNMV, correspondiente al cierre del tercer trimestre de 2008, el fondo ten¨ªa en cartera y liquidez 11 millones de euros. Este producto, sin embargo, tiene una inversi¨®n m¨ªnima de 100.000 euros y se ha comercializado entre inversores institucionales por lo que las peticiones de devoluci¨®n quiz¨¢s no sean tan masivas.

El 15 de abril finaliza el plazo de la primera ventana de liquidez anual de los otros dos fondos inmobiliarios registrados. Sabadell BS Inmobiliario es el tercer mayor producto de esta categor¨ªa con un patrimonio superior a los mil millones de euros. Al cierre del tercer trimestre de 2008 ten¨ªa 107 millones en liquidez. El viernes pasado la gestora anunci¨® que iba a hacer una tasaci¨®n extraordinaria "con el fin de adecuar el valor del fondo a la realidad del mercado". Precisamente, el anuncio el pasado mes de diciembre por parte del Santander de una tasaci¨®n extraordinaria fue lo que precipit¨® las peticiones masivas de retirada de dinero.

Por su parte, CC Propietat, gestionado por Caixa Catalunya, cuenta con 13.611 part¨ªcipes y entre cartera y liquidez acumulaba 182 millones.

"Todos los fondos inmobiliarios van a atravesar momentos muy cr¨ªticos, tanto por la ca¨ªda de la valoraci¨®n de sus activos como por la previsible avalancha de peticiones de reembolso", reconoce Fernando Luque, analistas de Morningstar, agencia especializada en calificar fondos. "Sin embargo, yo espero que no desaparezcan porque se trata de un activo interesante a largo plazo porque tiene poca correlaci¨®n tanto con la renta variable como con la renta fija", a?ade. Entre 2002 y 2007 estos productos tuvieron una rentabilidad media anual comprendida entre el 5% y el 7%, ya en 2008 el rendimiento fue s¨®lo del 1,5% y en el mes de enero de 2009 han tenido la primera ca¨ªda mensual de su historia (-0,77%).

La crisis de los fondos inmobiliarios lleva a los expertos a cuestionarse ciertos aspectos de su funcionamiento. "Estos productos se han vendido como un activo de baja volatilidad, con una rentabilidad estable e independiente del ciclo inmobiliario. Sin embargo, era de sentido com¨²n pensar que la ca¨ªda del ladrillo les iba a pasar factura m¨¢s pronto que tarde", se?ala Alvargonz¨¢lez. "Lo que ya tiene menos explicaci¨®n es que, siendo productos a muy largo plazo, se produzca un aluvi¨®n de peticiones de reembolso. Esto quiere decir que o no se ha explicado bien el producto o no se ha querido entender o se ha vendido a un perfil err¨®neo de inversores", a?ade este experto. En los folletos registrados en la CNMV las gestoras deben informar del grado de riesgo del producto. La mayor¨ªa de los fondos inmobiliarios habla de un "riesgo bajo" o, en el peor de los casos, "moderado".

La limitaci¨®n a los reembolsos asemeja a los fondos inmobiliarios con los fondos de alto riesgo o hedge funds. Mientras en los segundos la limitaci¨®n se establece porque los gestores utilizan estrategias apalancadas que con un reembolso diario ser¨ªan casi imposibles de ejecutar, en los fondos inmobiliarios las restricciones se deben a la poca liquidez de los activos en los que invierten. En el caso de los hedge funds, el legislador estableci¨® un l¨ªmite m¨ªnimo de 50.000 euros para entrar en ellos con la idea de que s¨®lo lo hicieran "inversores cualificados". Sin embargo, en los fondos inmobiliarios no hay l¨ªmites y la gran mayor¨ªa de las gestoras ha establecido m¨ªnimos muy accesibles para el inversor minorista: Santander 3.000 euros, Sabadell 600 euros, Caixa Catalu?a 100 euros, Ahorro Corporaci¨®n 600 euros... S¨®lo Inverseguros y BBVA tienen topes altos: 100.000 euros y 50.000 euros. En el caso del BBVA, hasta mayo de 2007 ten¨ªa como requisito invertir 60 euros pero decidi¨® elevarlo ante los nubarrones que se cern¨ªan sobre el sector inmobiliario. -