Realia vuelve al paraguas de FCC

Las acciones de Realia, diecinueve meses despu¨¦s de su estreno en Bolsa, han perdido las tres cuartas partes del precio con que iniciaron la negociaci¨®n y sus mayores propietarios y responsables de la colocaci¨®n de la inmobiliaria en el parqu¨¦,

FCC y Caja Madrid, han modificado su contrato de socios y han disuelto el holding RB Business que crearon ex profeso para controlar el 51% de la compa?¨ªa tras la oferta p¨²blica de venta de acciones (OPV). La crisis no perdona a nadie y ha cambiado el escenario previsto entonces, para s¨ª mismas y para su filial, por el grupo de construcci¨®n y servicios y la entidad financiera.

La colocaci¨®n en Bolsa, en junio de 2007, permiti¨® a la matriz FCC consolidar globalmente los resultados de la filial en sus cuentas y no hacerlo como hasta entonces por puesta en equivalencia. La decisi¨®n de disolver RB Business, divulgada ahora, pero con efectos de 31 de diciembre, la explican los dos accionistas de referencia de Realia, en una comunicaci¨®n a la CNMV, en su deseo de abrir esta filial a un eventual nuevo tercer socio, que tome una participaci¨®n significativa y estable y que aporte valor y posibilidad de desarrollo futuro de la sociedad.

FCC y Caja Madrid cambian su pacto en Realia y buscan un tercer socio

La inmobiliaria lastra con sus p¨¦rdidas los resultados de sus accionista de control

Lo cierto es, sin embargo, y al margen de tales justificaciones, que lo que antes era bueno para las cuentas de FCC y de la inmobiliaria ahora es malo (Realia registr¨® una p¨¦rdida neta de 45,8 millones de euros en 2008, frente al beneficio de 140,4 millones en 2007), y que la disoluci¨®n del citado holding permite al grupo de construcci¨®n y servicios dejar de ostentar el control de la inmobiliaria y, por ende, de consolidarla al 100% en sus cuentas.

FCC y Caja Madrid tienen de nuevo separadas sus participaciones. La disoluci¨®n de la sociedad RB Business Holding, a trav¨¦s de la que controlaban el citado 51% de la filial, deja en manos de FCC el 30,023% de Realia y otorga a Caja Madrid el 27,65% de las acciones, participaciones que surgen del reparto del holding extinguido m¨¢s los t¨ªtulos de Realia que ya pose¨ªa de forma directa FCC.

FCC es, por tanto, el primer socio de referencia de la inmobiliaria y consolida en sus cuentas el porcentaje que le corresponde de beneficio y deuda por su participaci¨®n en Realia. La consolidaci¨®n parcial y proporcional de la filial en las ¨²ltimas l¨ªneas de la cuenta de resultados "se ajusta m¨¢s y refleja mejor una realidad de crisis y no de expansi¨®n" como la que vive hoy el sector y la propia Realia, se?alan algunos analistas, y adem¨¢s refuerza, al rebasar el grupo de construcci¨®n y servicios, tras la disoluci¨®n del holding, la participaci¨®n de Caja Madrid, su papel de gestor experimentado ante una situaci¨®n dif¨ªcil. La caja, al tiempo, refuerza su papel de socio financiero principal en Realia y en otras empresas y divisiones del grupo, agregan.

No es la ¨²nica forma de verlo. "El nuevo marco de relaci¨®n entre FCC y Caja Madrid" en la inmobiliaria, dicen los analistas de Ahorro Corporaci¨®n, "no se ha articulado para favorecer a los accionistas minoritarios de Realia, sino para favorecer en el corto plazo a FCC, ya que sus resultados de 2008 (...) ser¨¢n bastante menos malos, tanto a nivel de generaci¨®n de caja como de apalancamiento, en comparaci¨®n con los de 2007 una vez que Realia deje de consolidar globalmente".

En todo caso, y pese al cambio contable aplicado a su filial inmobiliaria, el ebitda del grupo FCC, el resultado bruto de explotaci¨®n, cay¨® al cierre del pasado ejercicio un 9,8% respecto a 2007, casi dos puntos m¨¢s que la estimaci¨®n previa que hicieron los analistas de Ahorro Corporaci¨®n.

El grupo, cuya principal accionista es Esther Koplowitz, registr¨® adem¨¢s en su conjunto un descenso de su beneficio neto del 54,3% en 2008 mientras que su cifra de negocio creci¨® un 4,4%. FCC atribuye estos datos a la comparaci¨®n con 2007, cuando se contabilizaron las plusval¨ªas de la salida a Bolsa de Realia, y a las provisiones realizadas ante la depreciaci¨®n de activos de la inmobiliaria.

Pero hay m¨¢s culpables que Realia. La cuenta de resultados de FCC, como las del resto de sus competidoras, se ha visto tambi¨¦n afectada por el impacto de la crisis en su negocio cementero, que es la segunda fuente en aportaci¨®n al ebitda y tercera de ingresos, y en otras actividades vinculadas a su rama de servicios, como son las de log¨ªstica y handling aeroportuario.

La inmobiliaria Realia explica las p¨¦rdidas acumuladas en 2008 y la mala evoluci¨®n de sus resultados (ver informaci¨®n gr¨¢fica adjunta) por las provisiones de 126,1 millones de euros que ha destinado a cubrir la bajada de valor de sus activos. Al cierre del ejercicio, el valor de mercado de la cartera de activos de Realia era de 5.145 millones frente a los 6.341,8 millones de 2007, siendo mayor la p¨¦rdida de valor de las promociones y el suelo (32,4%) que la de los edificios para alquiler (6,9%). No obstante, el valor reflejado en la contabilidad de la compa?¨ªa es de 3.853 millones, lo que le deja unas plusval¨ªas latentes despu¨¦s de impuestos de 979 millones.

Sus dos socios de referencia, pese a estos malos resultados, han reafirmado su confianza y su voluntad de seguir en Realia y de respetar el compromiso de no salir del accionariado, que firmaron al crear RB Business, antes de 2012. Compromiso de permanencia que se pone de manifiesto tambi¨¦n, seg¨²n los socios, en el plan de fortalecimiento y actualizaci¨®n del negocio de la filial que han acordado, con el fin de "reforzar las perspectivas de futuro de la inmobiliaria", aumentar su capacidad de superar la actual crisis y que pueda as¨ª aprovechar oportunidades que surjan cuando se inicie la recuperaci¨®n.

En virtud de ese plan, la inmobiliaria prev¨¦ refinanciar su deuda (2.279,4 millones de euros a 31 de diciembre) con el fin de alargar su vencimiento (un 36% del total lo hace en 2009), y estudiar¨¢ en un pr¨®ximo consejo una posible ampliaci¨®n de capital destinada a reforzar sus fondos propios.

En el marco de dicha ampliaci¨®n se enmarca la posibilidad de abrir el capital de la empresa a un tercer socio. En la actualidad, adem¨¢s de FCC y Caja Madrid, est¨¢n en el capital de Realia la familia Cosmen, el grupo Prasa, el grupo S¨¢nchez Ramade y la inmobiliaria Lualca, cada uno con un 5%.

La b¨²squeda de un socio es imprescindible para afrontar la actual situaci¨®n de Realia, seg¨²n algunos analistas, porque ni FCC ni la caja pueden aumentar su participaci¨®n por encima del 30%, ya que, seg¨²n la ley de OPA, superar ese porcentaje en los derechos de voto exige formular una oferta p¨²blica de adquisici¨®n de acciones. En FCC, sin embargo, discrepan de esta interpretaci¨®n y afirman que al disolver RB Business han pasado de tener el control del 51% a ligeramente algo m¨¢s del 30% de Realia y que podr¨ªan seguir comprando acciones de la inmobiliaria, aunque no lo van a hacer porque han acordado con Caja Madrid no superar el 30,5% en los pr¨®ximos cinco a?os, sin tener que lanzar una OPA por el 100% del capital "y sin infringir la ley".

La tarea de buscar un socio, sin embargo, no les va a resultar f¨¢cil, seg¨²n Ahorro Corporaci¨®n, y no s¨®lo por el poco atractivo de las inversiones inmobiliarias hoy, sobre todo en Espa?a, sino porque cualquier inversor al que se sondee exigir¨¢ un fuerte descuento de entrada, lo que dejar¨ªa en situaci¨®n precaria la valoraci¨®n de Realia en las cuentas de FCC y Caja Madrid.