Penalizaci¨®n por desistimiento

La estipulaci¨®n en una compraventa de vivienda por la que se faculta a la parte vendedora a retener un porcentaje de los importes percibidos, dando por resuelto el contrato, en caso de impago por la compradora, plantea las consecuencias que dicha penalizaci¨®n pueda suponer en el orden tributario para esta ¨²ltima, lo que en las actuales circunstancias econ¨®micas presenta una especial relevancia.

As¨ª, por lo que al IRPF de esta ¨²ltima se refiere, la cantidad retenida por la compradora representa una p¨¦rdida patrimonial que deber¨¢ imputarse al periodo impositivo en el que tiene lugar la alteraci¨®n del patrimonio de la compradora con la consiguiente variaci¨®n de su valor, es decir, cuando se produzca la resoluci¨®n contractual.

Dicha p¨¦rdida, al no derivar de la transmisi¨®n de ning¨²n elemento patrimonial, se incluye en la base imponible general del contribuyente y no en la del ahorro. En consecuencia, se integrar¨¢ y compensar¨¢ primeramente con las dem¨¢s ganancias o p¨¦rdidas patrimoniales que pudieran formar parte de dicha base imponible, y de resultar un saldo positivo, se adicionar¨¢ al saldo que resulte de integrar y compensar entre s¨ª las dem¨¢s rentas del contribuyente. Pero de resultar un saldo negativo, como es de suponer sea el caso m¨¢s frecuente, solo podr¨¢ compensarse con el saldo positivo de tales rentas con el l¨ªmite del 25% del mismo, pudiendo compensarse el exceso durante los cuatro a?os sucesivos siguiendo el mismo orden se?alado.

Cuesti¨®n aparte es la relativa a si la parte compradora debe soportar las cuotas del IVA inicialmente repercutidas sobre las cantidades retenidas como penalizaci¨®n. A este respecto, la Direcci¨®n General de Tributos ha modificado su criterio anterior, que consideraba dichos importes como base imponible del IVA sin que procediera rectificar la repercusi¨®n en su momento practicada, pasando a calificar la penalizaci¨®n acordada como indemnizaci¨®n por los perjuicios causados por el incumplimiento del comprador, sin que, en su consecuencia, pueda constituir la contraprestaci¨®n de operaci¨®n alguna sujeta al impuesto, siguiendo as¨ª el criterio manifestado por el Tribunal de Justicia de la CE.

Esto ¨²ltimo, en cuanto excluye los importes retenidos del ¨¢mbito de aplicaci¨®n del IVA, obliga a rectificar en todo caso las repercusiones practicadas con ocasi¨®n de los pagos que con anterioridad hubiera realizado la parte compradora, por lo que la vendedora deber¨¢ expedir una factura de rectificaci¨®n por el total de las cantidades anticipadas por la compradora, y no s¨®lo por la parte del precio que sea objeto de devoluci¨®n a esta ¨²ltima, pudiendo dicha vendedora incluir las cuotas rectificadas en la declaraci¨®n-liquidaci¨®n correspondiente al periodo impositivo en el que expida la factura, o en las posteriores dentro del a?o siguiente al momento en que debi¨® rectificar.