El alquiler no despega

Con un mill¨®n de pisos sin vender, se cree que lo l¨®gico ser¨ªa alquilarlos, lo que permitir¨ªa a las promotoras pagar los intereses de sus deudas. No es as¨ª. Pese a las medidas de apoyo, las promotoras muestran poco inter¨¦s por este segmento. Aun cuando tenga unos 240 pisos en alquiler, en

Martinsa Fadesa se?alan que "no vamos a convertir el hipot¨¦tico stock de viviendas a este r¨¦gimen, ni acometer obra nueva con este prop¨®sito". Igual que en Realia, donde ni siquiera contemplan el alquiler con opci¨®n a compra. "Se ha descartado", se?alan, "por cuestiones fiscales y operativas".

Cuando empez¨® la ca¨ªda de las ventas se dio por hecho que el alquiler pod¨ªa ser una soluci¨®n y una oportunidad para crear un mercado y un sector especializado. Hab¨ªa demanda de vivienda que no pod¨ªa materializarse en adquisiciones debido al cierre crediticio de la banca. Algo m¨¢s de un a?o despu¨¦s, casi ninguna de las grandes promotoras ha seguido el ejemplo de Testa (Sacyr), Lazora, Diursa o Detinsa, que s¨ª han apostado por el segmento aunque de forma moderada.

La fiscalidad y la Ley de Arrendamientos frenan "el alquiler con opci¨®n de compra"

Las promotoras m¨¢s grandes y la banca prefieren esperar y vender a alquilar

Diursa, con 30 a?os en el sector, tiene s¨®lo 983 viviendas en alquiler. "Pero, de ¨¦stas", se?ala Carmen Rodr¨ªguez, su directora de patrimonio, "809 son protegidas". Detinsa tiene varias promociones en alquiler, pero "bajo f¨®rmulas de vivienda de alquiler protegido o vivienda precio libre concertado", explica Maika Manclus, su portavoz.

Tambi¨¦n Lazora, fundada para actuar en este segmento, con 3.500 viviendas en alquiler, a las que sumar¨¢ 3.500 hasta 2010 y otras 7.000 con posterioridad, privilegia el alquiler protegido. "Es el segmento con m¨¢s demanda", se?ala Concha Os¨¢car, su consejera delegada. Manclus dice que ah¨ª la demanda es tan fuerte que las viviendas "se alquilan antes de terminarse", porque la vivienda libre sigue cara. Seg¨²n Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, "el alquiler se mantiene en torno a los 1.500 euros mensuales dentro del cintur¨®n de la M-30 madrile?a". Precios que impiden un despegue de la demanda.

Incluso en vivienda libre, las empresas de alquiler, m¨¢s que comprar promociones, tratan de construirlas. Para ser rentable, la vivienda en alquiler debe tener un tama?o y coste determinado. "Tiene que dise?arse", explican en Realia, "para un p¨²blico objetivo como los j¨®venes". Buena parte de las viviendas construidas en el boom son de "reposici¨®n": iban destinadas a familias de clase media, interesadas en cambiarse a un piso m¨¢s grande. "Y son dif¨ªciles de alquilar", dicen en Realia.

Tampoco ha funcionado el alquiler con opci¨®n de compra, una soluci¨®n para diferir la adquisici¨®n hasta que pase la crisis, debido a la fiscalidad y a la ley de arrendamientos urbanos. "Algunas promotoras lo intentaron", dicen en Realia, "y se echaron atr¨¢s". Uno de los problemas que se plantean es que, al tratarse de un alquiler, se grava con un IVA del 16% lo que encarece mucho el precio. Tampoco resuelve el problema financiero de las promotoras. "Esos ingresos", dice un promotor, "no cubren ni la amortizaci¨®n de los pr¨¦stamos". Adem¨¢s, al ser un alquiler, el inquilino puede quedarse cinco a?os. "Y no puedes tener el piso bloqueado tanto tiempo. Es mejor intentar venderlo". ?Imposible? No. Pese a que en 2008 las ventas bajaron un 32,6%, se vendieron 564.000 viviendas.

Igual parecen pensar los bancos, que no muestran entusiasmo ante las iniciativas para convertir viviendas para venta en alquiler. Todo indica que les interesa m¨¢s vender, aunque sea despacio. La l¨ªnea ICO-Vivienda, aprobada en diciembre para refinanciar las deudas de las promotoras con el alquiler, no ha tenido respuesta. Como explican en la entidad, "pese a que se han asignado 3.000 millones de euros, s¨®lo se han cerrado cuatro operaciones por 11 millones". Pedro P¨¦rez, presidente del G-14, que agrupa a las grandes promotoras, dice que "los bancos, pese a que se adhirieron a la l¨ªnea, no la han difundido". Una situaci¨®n extra?a por cuanto la l¨ªnea ICO-Vivienda pod¨ªa ser ¨²til para promotor y banca: se trataba de refinanciar la deuda de la promotora con un cr¨¦dito a siete a?os, pagable al final. Los intereses se abonan con los alquileres. "La banca", dice P¨¦rez, "se queja de que el riesgo sigue en sus manos y de que el margen, el 1,45% sobre el Eur¨ªbor, no es atractivo".

Pero, hay m¨¢s. A las promotoras no les gusta el alquiler porque no es su negocio. Como explican en Diursa, el alquiler es un negocio de servicios con una perspectiva a largo plazo. "Requiere", dice Rodr¨ªguez, "una estructura compleja y mucho esfuerzo. Hay que tener un parque de viviendas totalmente equipado y cuidado, dotarlo de servicios, mantenerlo en perfectas condiciones y atender las demandas de los inquilinos".

A la vista de todo ello, no se esperan mejores resultados de la entrada en vigor de las Sociedades Cotizadas de Inversi¨®n en el Mercado Inmobiliario. Pese a que estas sociedades cotizan en Bolsa y sus ingresos, que deben ser repartidos en un 90%, vienen del alquiler, se duda que consigan el favor del inversor. Los precios de la vivienda siguen a¨²n muy altos como para que puedan ofrecer pisos a precios asequibles.

Aun as¨ª, ni en Lazora ni en Diursa parecen desalentarse ante las dificultades de un mercado, el del alquiler, que s¨®lo est¨¢ empezando. "Hay mucho que hacer", dice Os¨¢car, "tanto por parte del sector, que es muy reciente, como de las administraciones, que est¨¢n dando los primeros pasos y deben agilizar los procedimientos, pero estoy segura de que el alquiler va a ser una opci¨®n muy v¨¢lida para los espa?oles y un sector de negocio interesante".