La otra burbuja inmobiliaria

La evoluci¨®n del precio de la vivienda es una de las cuestiones que despierta mayor inter¨¦s en todos los ¨¢mbitos sociales y econ¨®micos. Todos fijan sus miradas y expectativas en el coste de los pisos, de los gobiernos a los inversores pasando, naturalmente, por los compradores. Con la explosi¨®n de la burbuja inmobiliaria a nivel mundial, pero con efectos m¨¢s devastadores en Espa?a, llega la pregunta: ?es la primera vez que se produce una situaci¨®n as¨ª? El Departamento de Vivienda ha elaborado un estudio analizando c¨®mo ha evolucionado el precio de los pisos en Euskadi durante los ¨²ltimos 25 a?os, compar¨¢ndolo con el resto de Espa?a. El resultado es que en la d¨¦cada de los ochenta se vivi¨® otro boom inmobiliario con un importante incremento de los precios, que tuvo su reflejo posterior en el estallido de otra crisis a principios de los noventa con un retroceso en el precio de las casas.

Entre 1985 y 1990 el coste de la vivienda nueva en Euskadi creci¨® en un 78%

La bajada acumulada puede ahora llegar a un 30% en 2011

Varios factores inciden en el precio de la vivienda, desde los demogr¨¢ficos que pueden presionar la demanda en ciertos momentos, como la llegada a la edad de emancipaci¨®n de la poblaci¨®n nacida en el baby-boom, a los normativos, como las regulaciones en materia de suelo, alquiler y competencias urban¨ªsticas.

El informe tambi¨¦n apunta a los factores econ¨®micos y financieros, que condicionan la facilidad de acceso a nuevos cr¨¦ditos hipotecarios gracias, por ejemplo, al abaratamiento de los tipos de inter¨¦s y a la relajaci¨®n en la exigencia de condiciones para la concesi¨®n de hipotecas. La conjunci¨®n de todos estos aspectos, o de una buena parte de ellos, en la ¨²ltima d¨¦cada ha ido elevando progresivamente los precios de la vivienda hasta alcanzar "valores que han dejado fuera del mercado a una parte importante de la demanda", apunta el estudio.

En el actual escenario de recesi¨®n econ¨®mica, la compraventa de viviendas ha ca¨ªdo de forma dr¨¢stica. Ya no encuentran salida en el mercado. As¨ª, con un excedente de oferta y una demanda retenida ante la imposibilidad de acceder a un cr¨¦dito hipotecario, los precios de los pisos han comenzado a bajar.

Al revisar el an¨¢lisis de ciclo largo del informe, se observa que el primer periodo de gran crecimiento de precios se produjo entre los a?os 1985 y 1990, plazo en el que el coste de la vivienda nueva en Euskadi se increment¨® en un 78% en t¨¦rminos reales (descontando la inflaci¨®n), mientras que en el resto de Espa?a lleg¨® hasta un 100%. Pero hay que tener en cuenta que la comunidad aut¨®noma part¨ªa de un nivel de precios m¨¢s altos. Al final del periodo, los costes eran bastante similares en 1990 (en torno a 940 euros el metro cuadrado).

Despu¨¦s del techo marcado en 1990, el crecimiento de precios comenz¨® a mostrar s¨ªntomas de ralentizaci¨®n, "frenando la escalada experimentada en los a?os precedentes". E incluso se experiment¨® un retroceso del precio medio en Euskadi. En el resto de Espa?a la bajada result¨® m¨¢s acusada y se alarg¨® m¨¢s en el tiempo.

?Cu¨¢l es la raz¨®n de este estallido, de este cambio de ciclo? La Sociedad Espa?ola de Tasaci¨®n lo achac¨® a la debilidad de la demanda para los precios existentes de las viviendas, lo que motiv¨® una ralentizaci¨®n de las ventas. Los promotores son conscientes de que el mercado presenta un fuerte riesgo, en nada comparable a los a?os anteriores, los del boom inmobiliario. El estudio del departamento apunta que en esa etapa empiezan a observarse similitudes con la situaci¨®n actual.

El an¨¢lisis de los datos de los precios de la vivienda en Euskadi a largo plazo muestra c¨®mo tras un periodo claramente expansivo ha llegado el cambio de ciclo, poniendo fin al "dulce" tiempo en que las viviendas eran "absorbidas por el mercado inmobiliario a pesar de sus elevados precios", sostiene el informe. Estos elevados costes, unidos a cr¨¦ditos de f¨¢cil acceso, han contribuido a los altos niveles de endeudamiento familiar que existen en la actualidad.

Vitoria ha sido la primera capital vasca en mostrar recortes en el precio medio, con mayor intensidad que los registrados en las otras dos capitales. Seg¨²n la estad¨ªstica de la Sociedad de Tasaci¨®n, este retroceso ya fue notorio en Vitoria en 2007, mientras que en Bilbao y San Sebasti¨¢n se hizo esperar hasta 2008.

Aunque el precio del dinero sigue bajando, "las entidades financieras no acaban de trasladar estos recortes a la concesi¨®n de nuevos cr¨¦ditos hipotecarios y la situaci¨®n econ¨®mica y el paro mantienen unas perspectivas desfavorables", se?alan los t¨¦cnicos de la consejer¨ªa. El mercado busca un equilibrio entre la demanda expectante ante previsiones de nuevas ca¨ªdas de precios y un excedente de viviendas cuyos promotores no ven la ocasi¨®n de darles salida.

La situaci¨®n no es nueva. Se repite c¨ªclicamente, tanto en el mercado inmobiliario vasco como en el resto de Espa?a y del mundo. La diferencia entre el boom vivido a mediados de los ochenta y el posterior estallido de la burbuja y la situaci¨®n actual se sit¨²a, seg¨²n el estudio, en la rapidez y generalizaci¨®n del proceso a nivel mundial, "en un contexto de crisis financiera y econ¨®mica global que ha encontrado en el mercado estatal un campo abonado para incidir con gran virulencia".

Ante la evidencia de la recesi¨®n en todos los sentidos, las previsiones de los expertos se centran en intentar concretar cu¨¢nto va a durar esta situaci¨®n y hasta d¨®nde pueden bajar los precios. El parque de casas sin vender crece y, mientras la recuperaci¨®n econ¨®mica no se produzca, la bajada acumulada puede llegar a un 30% en 2011 desde los niveles m¨¢s altos, alcanzados a mediados de esta d¨¦cada, en torno a 2005 y 2006.