Pisos 'envenenados' para las cajas

"No hay nada peor que tener que quedarse una promoci¨®n inmobiliaria a medio hacer. Es largo, penoso y caro", comenta Tom¨¤s Moreta, subdirector general de Caixa Manlleu. Las cajas catalanas est¨¢n animando el castigado mercado inmobiliario al inundarlo de pisos de clientes hipotecados que los acabaron cediendo a su entidad financiera. Pero no todas las viviendas y los solares que se est¨¢n adjudicando las cajas ante la imposibilidad de que sus due?os paguen su correspondiente hipoteca permiten sacarles tajada de inmediato, vendi¨¦ndolos o alquil¨¢ndolos. Muchos de esos activos inmobiliarios est¨¢n a medio construir y, en algunos casos, suponen un 40% y hasta un 50% del total.

La proporci¨®n de "activos inacabados" del total que est¨¢ pasando a manos de las entidades financieras var¨ªa caso por caso y es dif¨ªcil de sumar con rigor: se trata de un caj¨®n de sastre en el que se mezclan viviendas a punto de terminar, a las que s¨®lo falta un empujoncito, con estructuras apenas comenzadas que no vale la pena acabar, y solares desangelados y otros a medio desarrollar, sin contar los trasteros, plazas de aparcamiento, almacenes o locales comerciales. Es un caj¨®n de sastre en el que, adem¨¢s, unos suman los activos gestionados por sus inmobiliarias o cogestionados con socios promotores y otros no.

Las promociones desocupadas o a medias necesitan dinero en seguridad

Las adjudicaciones de pisos duplican y triplican las realizadas en 2008

La salida pasa por decidir qu¨¦ hacer seg¨²n cada zona y lo avanzado de la obra

Caixa Pened¨¨s invertir¨¢ 80 millones en terminar viviendas

El producto inacabado no es mayor¨ªa, pero las cajas admiten que les obligar¨¢ a invertir un pellizco m¨¢s en el ladrillo, para completarlo y poderlo sacar al mercado. Ya ahora, con su oferta, las cajas se han convertido en los principales dinamizadores del mercado inmobiliario.

"Nosotros calculamos que requeriremos una inversi¨®n de 80 millones de euros para acabar las obras", explica con transparencia Enric Venancio, fichado como primer ejecutivo de Rev¨¤lua, el nuevo grupo inmobiliario de Caixa Pened¨¨s, que cuenta con una cartera de 1.500 inmuebles que incluyen 1.000 viviendas. Esta caja lleva invertidos ya 600 millones de euros en adjudicaciones de pisos y otros activos inmobiliarios, que se suman a otros 200 millones que corresponden a proyectos que la entidad desarroll¨® con otros socios; en total, 800 millones. El producto acabado representa la mitad. Pero, de la mitad restante, no siempre vale la pena terminar lo que est¨¢ a medias.

"Si una vivienda est¨¢ hecha al 70%, hay que acabarla", sentencia Venancio, que alerta adem¨¢s de la inversi¨®n extra necesaria que las entidades deben realizar para evitar "problemas de seguridad": los solares y estructuras a medias, e incluso las promociones terminadas, son a menudo ocupadas, y m¨¢s con la crisis. Rev¨¤lua, que en su portal llama a los ususarios a contraofertar con el precio, alardea de que apenas tiene segundas residencias t¨ªpicas de costa, "como, por proximidad geogr¨¢fica, pueden tender a tener en Girona o Tarragona".

Caixa Terrassa y Caixa Sabadell, dos cajas medianas destinadas a fusionarse con las de Girona y Manlleu, coinciden en que un 40% de las viviendas que se han adjudicado no est¨¢n acabadas: en el caso de la de Terrassa, que hasta septiembre invirti¨® en inmuebles 373 millones de euros, son 679 viviendas en curso, frente a las 1.006 unidades del todo terminadas, y en el caso de la de Sabadell, que hasta el mes pasado hab¨ªa desembolsado 502,9 millones, son 1.728 unidades inmobiliarias. Estas ¨²ltimas cifras corresponden tanto a activos de su inmobiliaria Provasa como a promociones que la caja se ha quedado de particulares o de promotores que no pueden pagar.

En ambos casos predominan las primeras residencias y la obra nueva, m¨¢s f¨¢ciles de comercializar ante la inundaci¨®n de oferta que ha estallado con la crisis.

"De todos los pisos terminados, el 40% ya los hemos alquilado: eso es sacarle rendimiento r¨¢pido, igual que hemos vendido ya un centenar de pisos adjudicados y de ellos hemos sacado 20 millones", subraya la entidad que dirige Enric Mata. Caixa Sabadell, dirigida por Jordi Mestre, por su parte, ha puesto en marcha un programa de viviendas en alquiler con la posibilidad de que el arrendatario se lo acabe quedando, con descuentos del 80% de las rentas pagadas si s¨®lo espera dos a?os para qued¨¢rselo.

Caixa Catalunya, que s¨®lo en 2008 se qued¨® con activos inmobiliarios por un importe de 600 millones, nada en la abundancia de pisos, como acredita el enorme pabell¨®n que ha ocupado estos d¨ªas en el Barcelona Meeting Point (BMP). La segunda gran caja catalana cuenta con una cartera aproximada de 4.000 viviendas, la mitad de ellas en alquiler, y considera que con rebajas de precios de entre el 20% y el 30% ya hay cebo suficiente para el cliente potencial.

La entidad se resiste a explicar qu¨¦ proporci¨®n de viviendas tiene por terminar. Pero el factor clave que determinar¨¢ que se rasque el bolsillo y las acabe o no "no ser¨¢ tanto si las obras est¨¢n o no avanzadas como el grado de saturaci¨®n de oferta que haya en la zona: si hay mucha, ser¨ªa una locura hacer m¨¢s pisos", dice.

En el caso de Caixa Tarragona, mucho m¨¢s peque?a que Caixa Catalunya pero que a 30 de junio ya se hab¨ªa quedado con 2.000 inmuebles por un importe de 220 millones de euros, la parte inacabada representa el 20% del total.

Caixa Manresa, cuya inversi¨®n en compras de inmuebles en el primer semestre fue de 92 millones, tiene sin acabar dos promociones de un total de 28. "Pero las obras est¨¢n avanzadas, hechas en un 73%, de modo que, para recuperar el dinero, acabaremos los inmuebles". En el caso de Caixa Laietana, con 972 fincas a sus espaldas (a 30 de junio) y una inversi¨®n acumulada en esaa fecha de 140 millones, el 9,3% de las viviendas est¨¢n por terminar. "Siempre que se pueda, debemos acabarlas", se?ala la entidad de Matar¨®, que destaca el predominio de la primera residencia en su cartera.

La mayor¨ªa de las cajas ha duplicado, triplicado o incluso cuadruplicado la adjudicaci¨®n en inmuebles en seis meses. En el caso de la m¨¢s peque?a de todas, Caixa Manlleu, entre diciembre y junio el salto fue de de 59 a 116 inmuebles, y en dinero, de ocho a 17 millones. "La construcci¨® no acabada que tenemos es residual", comenta Moreta.