Permuta inmobiliaria

Distingue la normativa comunitaria entre el devengo del IVA y su exigibilidad, diferencia f¨¢cilmente apreciable en las operaciones en las que medien pagos anticipados. El devengo se produce cuando tenga lugar la entrega de bienes o servicios y el impuesto ser¨¢ exigible en proporci¨®n a los cobros que se vayan produciendo, seg¨²n la normativa legal. Trat¨¢ndose de permutas mediante las que se entregan terrenos como pago anticipado a cambio de edificaciones en los mismos, la Direcci¨®n General de Tributos ha considerado que el impuesto se exigir¨¢ seg¨²n una valoraci¨®n provisional, que se podr¨¢ rectificar cuando se produzca el devengo con la entrega de las edificaciones.

Seg¨²n reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, el momento a tomar como referencia para el c¨¢lculo de la base imponible del IVA es la fecha de la permuta, pues se produce entonces el consiguiente intercambio de derechos entre las partes contratantes, siendo indiferente el que uno de ellos no se haya materializado en bienes f¨ªsicos concretos. Si consideramos que esos derechos tienen en el momento de la operaci¨®n un valor de mercado, deber¨¢ ser ¨¦ste el que prevalezca a efectos de determinar la base imponible sobre cualquier otro posterior, como el de la entrega de las edificaciones a construir a cambio de la entrega del terreno.

La entrega de los terrenos como pago a cuenta est¨¢ sujeta al IVA

Este planteamiento parece hacer coincidir el devengo con la celebraci¨®n de la permuta, al considerar el tribunal que con ella se produce la cesi¨®n de un derecho sobre las futuras edificaciones, a¨²n no materializado, aisl¨¢ndolo de la posterior entrega de las mismas una vez construidas. Esa entrega deja de constituir propiamente un hecho imponible -producido con la permuta- determinante para el plazo de prescripci¨®n de la acci¨®n de la Administraci¨®n tributaria para comprobar y liquidar, pese a sus evidentes consecuencias en momentos de fuerte fluctuaci¨®n del valor de los inmuebles.

La Direcci¨®n General de Tributos estima, pues, que la entrega de los terrenos es una contraprestaci¨®n en especie, que, como pago a cuenta, est¨¢ sujeta al impuesto y cuya base imponible es el valor normal de mercado de las edificaciones seg¨²n su estimaci¨®n en ese momento. Eso elimina la posibilidad de rectificar la base imponible cuando se produce la entrega y con ello la cuota inicialmente repercutida.