El ajuste del sector inmobiliario se prolongar¨¢ hasta mediados de 2011

Hay que cambiar el modelo productivo. La crisis ha acu?ado un pu?ado de frases hechas, pero pocas se repiten tanto como ¨¦sta. El desplome de la construcci¨®n de viviendas, que infl¨® el crecimiento de la econom¨ªa espa?ola durante una d¨¦cada, y su impacto en el empleo, el endeudamiento de las familias o los ingresos p¨²blicos, explican esta receta un¨¢nime. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria se dej¨® sentir ya en 2008, en el arranque de la recesi¨®n, y seg¨²n el Banco de Espa?a, seguir¨¢ lastrando el crecimiento hasta el pr¨®ximo a?o. El organismo supervisor estima que, en total, restar¨¢ un 5,4% al PIB respecto al nivel que alcanz¨® a finales de 2007. Y solo a mediados del a?o que viene el sector residencial comenzar¨¢ a recuperarse.

A finales de 2009 hab¨ªa entre 750.000 y 1,2 millones de casas sin vender

"El ajuste del mercado de la vivienda est¨¢ teniendo implicaciones macroecon¨®micas muy severas en el contexto de la recesi¨®n", certifica el servicio de estudios de la entidad en la memoria que present¨® el pasado jueves el gobernador del Banco de Espa?a. El supervisor se resiste a¨²n a llamar por su nombre a la burbuja inmobiliaria, pero el efecto del desorbitado incremento que se produjo en paralelo en precios y viviendas construidas s¨ª ocupa un lugar preferente en sus ¨²ltimos an¨¢lisis. Condiciones extraordinarias, con el cr¨¦dito barato y f¨¢cil, hincharon la burbuja y llevaron al sector -y a la econom¨ªa espa?ola- a una situaci¨®n artificial. Cuando la crisis financiera internacional restringi¨® la financiaci¨®n, el sector se derrumb¨® y aceler¨® la ca¨ªda del PIB.

El Banco de Espa?a cree que ese ajuste a¨²n no ha acabado. "La inversi¨®n residencial seguir¨¢ contray¨¦ndose hasta mediados de 2011", vaticina su servicio de estudios. Entonces, el peso de la inversi¨®n en viviendas, pese a los incentivos p¨²blicos a la rehabilitaci¨®n de casas, habr¨¢ ca¨ªdo por debajo "del m¨ªnimo observado en 1994".

Si en 2007 alcanz¨® su cima, con un protagonismo (7,5% del PIB) sin parang¨®n en otras grandes econom¨ªas europeas, el pr¨®ximo a?o el peso de la inversi¨®n residencial apenas llegar¨¢ al 4%, seg¨²n la estimaci¨®n del organismo supervisor.

La apuesta por el ladrillo, avalada por subidas de precios que no ten¨ªan fin, revolucion¨® el crecimiento econ¨®mico. Cuando el sector se cal¨®, el impacto fue inmediato. Si la in¨¦dita demanda de empleo en la construcci¨®n hab¨ªa facilitado que la tasa de paro bajara del 8% en 2007, ahora es la falta de trabajo en el sector -concentra la mitad de los dos millones de puestos de trabajo perdidos en la crisis-, la que empuja el desempleo al 20%. Si dos a?os atr¨¢s, los impuestos a una actividad tan pujante hab¨ªan catapultado los ingresos p¨²blicos al 41% del PIB, en 2009 la recaudaci¨®n apenas equivali¨® al 34% del PIB, una merma de recursos que explica en buena parte el abultado d¨¦ficit p¨²blico, omnipresente ahora en la agenda pol¨ªtica. La burbuja tambi¨¦n est¨¢ detr¨¢s de que la deuda de las familias espa?olas haya llegado al 125% de su renta bruta disponible, el doble que hace una d¨¦cada.

El Banco de Espa?a calcula que, solo por la ca¨ªda de la inversi¨®n residencial -si en 2006 se inici¨® la construcci¨®n de 760.000 casas, en 2009 no se comenzaron ni 160.000 viviendas-, el PIB se dejar¨¢ en este periodo (2008-2011) un 4% respecto a su nivel de 2007. Pero al sopesar los efectos indirectos del desplome, singularmente sobre el consumo de las familias, ese retroceso alcanzar¨ªa el 5,4%.

El Banco de Espa?a cree que la construcci¨®n de viviendas tardar¨¢ en reponerse, pese a las ¨²ltimas se?ales positivas en el mercado inmobiliario (las compraventas se han recuperado hasta crecer un 18% en tasa interanual en abril). En contra juega que los empresarios se concentran en terminar las promociones en marcha (el periodo medio de una obra es de 18 meses), para las que ya se endeudaron. Y, sobre todo, queda un enorme stock de viviendas sin vender, que salvo en zonas puntuales, se basta y sobra para atender la demanda, a¨²n d¨¦bil, durante varios a?os.

"La magnitud del stock es elevada, por lo que cabe esperar que condicione la iniciaci¨®n de nuevas viviendas durante los pr¨®ximos a?os", concluye el organismo supervisor, que se atreve con "una cuantificaci¨®n compleja y no exenta de controversia".

Seg¨²n sus c¨¢lculos, a finales de 2009 habr¨ªa entre 750.000 y 1,2 millones de casas sin vender. Hace un par de semanas, la asociaci¨®n de promotores y constructores plante¨® una cifra algo menor (700.000 viviendas) y augur¨® que har¨ªan falta al menos tres a?os m¨¢s para absorber ese stock y reactivar as¨ª la construcci¨®n.