Las 'caries' del centro de la ciudad

Desnudas medianeras color mostaza, malas hierbas y una destartalada valla de uralita. El solar es un trozo de campo anodino, si no fuese porque est¨¢ en plena calle Fuencarral. En las paredes colindantes se puede ver el fantasma del edificio que lo ocup¨® hace a?os. Casi enfrente hay otro solar. El a?o pasado los vecinos colgaron mascarillas quir¨²rgicas de su alambrada como protesta por la basura que acumulaba. Ya est¨¢ limpio, pero sigue vac¨ªo: el due?o est¨¢ esperando a que el mercado mejore.

?C¨®mo es posible que haya solares vac¨ªos durante a?os en pleno centro? La respuesta es complicada. De entrada, no existe un inventario global de solares en Madrid; es dif¨ªcil de saber si son m¨¢s o menos que antes de la crisis. Y cada solar tiene su historia. En pleno barrio de Salamanca los tribunales paralizaron uno porque el edificio protegido que alojaba ardi¨® en un incendio en 2006 y la Polic¨ªa encontr¨® indicios de intencionalidad; en un esquinazo de Mar¨ªa de Molina miles de metros esperan ser edificados cuando la propiedad se ponga de acuerdo con Gerencia de Urbanismo.

En cuanto a los solares p¨²blicos, tanto municipales como estatales, la problem¨¢tica tambi¨¦n es variada. Muchos se encuentran atascados por la burocracia (cambios de uso, decisiones pol¨ªticas), otros se ponen a subasta pero nadie los compra, y a¨²n otros, para los que ya existe un proyecto, est¨¢n paralizados por la falta de recursos econ¨®micos.

Solo el Ayuntamiento tiene unos 80 solares dentro del cintur¨®n de la M-30. Mientras esperan a ser otra cosa, la ciudad se escapa por estos terrenos bald¨ªos, como caries en el apretado entramado del centro. Unos especulan con ellos, otros los okupan para plantar tomates. Depende de qui¨¦n lo mire, un solar puede ser la plaza que necesita un barrio, una mala inversi¨®n o el vac¨ªo que uno desea frente a su ventana. ?Qu¨¦ ve un pol¨ªtico, un urbanista o un okupa cuando mira un solar?

LOS POL?TICOS Una oportunidad perdida

"Un solar es una oportunidad perdida, sobre todo en el centro, donde faltan m¨¢s equipamientos p¨²blicos", dice Juan Bravo, concejal de Hacienda. "Al verlos siento rabia e impotencia; pero de momento no se puede hacer nada", a?ade. De su ¨¢rea dependen medio centenar de solares dentro de la M-30, m¨¢s de 54.000 metros cuadrados (otros 30 dependen de Urbanismo). Los hay enormes como el de la Plaza de La Cebada (5.506 metros cuadrados) y peque?os como el del paseo Marqu¨¦s de Zafra (de 51). Algunos son rincones perdidos, otros iban a ser viviendas, polideportivos o centros de mayores pero nunca llegaron a hacerse.

El concejal da tres razones para que todo este suelo siga en el caj¨®n de los proyectos frustrados. En los dotacionales, el problema es la falta de dinero para construir lo prometido. Caso: San Bernardo, 68, donde se derrib¨® una cl¨ªnica con aluminosis para construir un centro integral de emergencias, pero con la crisis el Ayuntamiento ya no puede. En los solares municipales que se ponen a subasta, son los promotores los que no consiguen dinero para comprarlos. Caso: Palafox, 4, sali¨® a la venta hace tres a?os por 10 millones, y qued¨® desierto, lo volvieron a subastar el a?o pasado por siete, y ni por esas. La ¨²ltima raz¨®n es la que genera m¨¢s impotencia al concejal: "el plan general de urbanismo tiene limitaciones absurdas", dice. "Deber¨ªa ser m¨¢s flexible en cuanto al cambio de uso y no demorarse dos o tres a?os para modificaciones que a veces ni salen adelante".

Y mientras no se construye, ?prev¨¦ el Ayuntamiento dar alg¨²n uso a sus solares? "El problema es que por ef¨ªmera que sea la actuaci¨®n -como unas canchas o un huerto- al final pierdes algo", dice el concejal. "Cuando lo retires para edificar, los vecinos sentir¨¢n que les quitas un equipamiento y se quejar¨¢n... as¨ª que optas por vallar y no hacer nada".

LOS VECINOS Mejor que un edificio vac¨ªo

"Ten¨ªa una puerta antigua muy bonita". A Rafael, vecino de la calle Fuencarral, le cuesta recordar mucho m¨¢s del edificio que estuvo durante d¨¦cadas ante su casa. Lo que s¨ª recuerda es que fue abandonado y se llen¨® de indigentes. Luego lo echaron abajo, "justo antes de que saliesen un mont¨®n de negros con maletas". "Yo lo prefiero as¨ª", dice el vecino, "da menos problemas y me entra m¨¢s luz". El solar, que lleva m¨¢s de cinco a?os vac¨ªo, se vendi¨® hace unas semanas tras una rebaja en el precio.

Las vistas al solar de la Cava Baja fueron lo que convencieron a Carlos Javier Le¨®n para comprar un piso enfrente. "Esto es mucho mejor que tener otro edificio a tres metros", dice en su balc¨®n. ?No preferir¨ªa que fuese parque? "Estar¨ªa bien, pero la gente es muy inc¨ªvica y acabar¨ªan us¨¢ndolo para hacer botell¨®n", dice el vecino. De la misma opini¨®n es Antonio Mart¨ªn que vive junto a un solar de la calle Almendro que lleva m¨¢s de treinta a?os siendo un parquecillo vallado que mantiene el Ayuntamiento: "Me gustar¨ªa poder entrar para leer el peri¨®dico, pero los fines de semana se convertir¨ªa en un estercolero".

Vivir junto a un solar tiene cosas buenas (las vistas y la luz), regulares (la inquietud de qu¨¦ se har¨¢ all¨ª) y directamente malas (la calefacci¨®n que se pierde o la insalubridad que generan). Pero todos los vecinos coinciden en que es m¨¢s problem¨¢tico convivir con un edificio vac¨ªo que con su ausencia.

Hay quien no se conforma con quejarse. En La Latina un grupo de vecinos (agrupados en www.elcampodecebada.org y entre los que hay arquitectos, abogados, madres y padres, escritores, funcionarios y comerciantes) quieren transformar el solar anexo al Mercado de la Cebada (donde estaba la antigua piscina) en patio de juegos ya que el Ayuntamiento no est¨¢ construyendo el polideportivo que les prometieron. En el suelo ya pintaron hace unos meses una rayuela, un Twister de colores y varias canchas. Se van a reunir con el Ayuntamiento para ver si se lo cede oficialmente. "El espacio es perfecto para el disfrute de los ni?os que pueden patinar, ir en bici o jugar a la pelota en un lugar grande, sin coches y cerrado", dice M¨®nica Rodr¨ªguez, una de las vecinas. "Es lo que hace falta al barrio, vaya".

LOS URBANISTAS Un fallo en el sistema

"Todo el mundo cree entender lo que es un solar, pero el t¨¦rmino est¨¢ empobrecido: solo hace referencia a un pedazo de suelo que tiene un valor mercantil". Para Daniel Zarza, Catedr¨¢tico de Urbanismo, un solar tiene adem¨¢s un pasado. "All¨ª hubo un edificio que cay¨® por el politiqueo y el mercantileo, porque el suelo val¨ªa m¨¢s que el edificio; un solar es la huella de una especulaci¨®n, un lugar del que se desaloj¨® a los inquilinos y para el que se consigui¨® una declaraci¨®n de ruina por parte del Ayuntamiento cuando la Ley te obliga a mantener los edificios en pie". "Un solar hace tabula rasa con la historia de la ciudad", dice Zarza. "La propiedad tiende a retenerlos con fines especulativos porque, aunque existe una cl¨¢usula de construcci¨®n forzosa, el Ayuntamiento no la aplica".

"Un solar es una herida", coincide Jos¨¦ Mar¨ªa Ezquiaga, premio Nacional de Urbanismo 2005, para quien tambi¨¦n es "el s¨ªntoma de que algo no funcion¨®; un fallo en la gesti¨®n privada o en la normativa urban¨ªstica".

Aunque ambos consideran que est¨¦ticamente los solares son interesantes para entender e imaginar la ciudad, plantean su conversi¨®n ef¨ªmera en canchas, aparcamientos o parques infantiles.

"En tiempos de crisis hay que pensar micro", dice Ezquiaga, que cree que a largo plazo los solares deber¨ªan ser urbanizados. "Son una oportunidad para repensar el centro, donde hay una sobre presi¨®n de usos terciarios; sobran tiendas y faltan oficinas". El urbanista propone "oficinas de nuevo cu?o". Creativas, de dise?o, tecnol¨®gicas... "para alojar innovadores viveros de empresas, como el distrito 22@ de Barcelona".

LOS 'OKUPAS' Un lugar donde crear ciudad

"Los tomates no saben como los de pueblo... pero est¨¢n mejor que los de invernadero", dice ?lvaro, miembro del colectivo okupa Patio Maravillas que en verano tom¨® el solar municipal de la calle Antonio Grilo, 8. No es mal suelo, esta zona de Malasa?a alberg¨® hist¨®ricamente muchos huertos. Donde ahora crecen los tomates estuvo la Casa de la Parra: sus ramas de setenta a?os y ocho metros de altura abrazaron las paredes del edificio hasta que fue derribado en 2004. El solar -expropiado por el Ayuntamiento por medio mill¨®n de euros- iba a alojar un ambulatorio, pero nunca ocurri¨®.

Un tipo apodado El Rastas se hizo con una llave y mont¨® una suerte de pensi¨®n para indigentes. Intervinieron las autoridades y qued¨® sin uso de nuevo hasta que llegaron los agrokupas. Lo limpiaron y plantaron su huerto. Junto a asociaciones vecinales y ONG organizan mercadillos, cines de verano, cuentacuentos... "Un solar es una oportunidad de crear ciudad", dice ?lvaro, que cuando ve uno ve "una plaza". "El problema es que el Ayuntamiento est¨¢ privatizando las plazas", dice, "poniendo planchas de granito que solo sirven para colocar chiringuitos y cobrar por ello".

El huerto urbano de Antonio Grilo tiene un candado. Comparten copias de la llave algunas asociaciones de vecinos y de padres de alumnos de la zona. "Aspiramos a tirar la valla pero puede traer ciertos problemas legales", dice ?lvaro, que aclara que okupar un solar tiene el mismo riesgo penal que okupar un edificio.

El hecho de que el solar sea p¨²blico tiene su valor pol¨ªtico y reivindicativo. "A un Ayuntamiento que no cumple no hay que pedirle nada", argumenta ?lvaro, "est¨¢s legitimado para devolver al barrio lo que es suyo".

Sin embargo, el colectivo no descarta pedir una cesi¨®n temporal al Ayuntamiento. La ley contempla esta figura en principio pensada para prestar los solares a obras cercanas para almacenar sus m¨¢quinas y materiales de construcci¨®n. "Pero se puede aprovechar para hacer cosas m¨¢s bonitas", dice el okupa.

LOS PROPIETARIOS Algo que al final se vender¨¢

"El verdadero problema para un propietario es tener un solar en la periferia; un solar en el centro, al final, se va a vender", explica Jos¨¦ Mar¨ªa Navarro, gestor de suelo. El suelo libre en el centro es un valor escaso, pero tambi¨¦n complicado. "No hay un solar f¨¢cil", dice el gestor. Las variables son muchas: problemas hereditarios, proindivisos, licencias, tr¨¢mites y paralizaciones judiciales pueden retrasar durante a?os una venta.

Sin embargo, hay algunas tendencias coyunturales. La crisis ha rebajado entre un 30 y un 40% el precio del suelo, explica Pablo M¨¦ndez, de la consultora Aguirre Newman. Pone un ejemplo: alguien que compr¨® un edificio en 2006/2007, en pleno boom, tard¨® unos dos a?os en demoler y tramitar el solar, y cuando estaba listo, peg¨® la crisis. Ahora los bancos no le dan cr¨¦dito para promover y se encuentra con una hipoteca enorme (del 100% en el caso de muchos solares) que los precios actuales del mercado no alcanzan a pagar. Es decir, cuando lleg¨® la crisis, conven¨ªa m¨¢s tener un edificio a medias que un solar a punto. "A¨²n as¨ª el mercado en el centro no est¨¢ muerto", opina el consultor, "solo algo atascado". Desatascarlo pasa porque los bancos vuelvan a prestar dinero a los promotores o se queden con los solares y los provisionen para actualizar su valor.

De momento, la venta depende del precio y la ubicaci¨®n. En Salamanca, la posibilidad de vender un solar llega al 90%, en Tetu¨¢n, cae hasta el 15%, seg¨²n los expertos. El precio va de los 2.500 euros el metro cuadrado en Salamanca a los 1.000 en La Latina.

"Quien puede permitirse esperar lo est¨¢ haciendo", dice Navarro. "Muchos los tienen parados, esperando a que la cosa mejore". Para los due?os, un solar tiene una gran ventaja sobre un edificio: no hay gastos de mantenimiento y se pueden poner vallas publicitarias para rentabilizarlos.