Vivienda: doce preguntas y una certeza

La subida vertiginosa de precios hasta finales de 2007 coincidi¨® con una coyuntura de m¨¢xima oferta inmobiliaria. ?Podemos confiar en el autocontrol del mercado inmobiliario? El precio de la vivienda ha ca¨ªdo entre un 25 y un 30 % desde el m¨¢ximo de finales del 2007; la venta de viviendas en el primer trimestre del 2011 se desplom¨® y el mercado se encuentra en "encefalograma plano". La actual crisis ha puesto en cuesti¨®n "todos" los resortes econ¨®micos, financieros, sociales y profesionales en los que se ha basado el mercado inmobiliario que hemos heredado. La vivienda ha perdido su credibilidad como refugio estable del ahorro familiar. Los inversores han visto como se volatiliza la rentabilidad de sus activos inmobiliarios. Los instrumentos financieros est¨¢n puestos en cuesti¨®n; la "daci¨®n en pago" se est¨¢ reclamando como una salida frente a la ejecuci¨®n hipotecaria; los suelos de las hipotecas, las apuestas financieras, los diferenciales, los tipos variables, las comisiones son instrumentos que impiden una planificaci¨®n de los compromisos econ¨®micos. La sociedad ha vivido la ficci¨®n de un enriquecimiento r¨¢pido y f¨¢cil mientras la demanda de vivienda p¨²blica sufr¨ªa un incremento poco saludable.

La vivienda ha perdido su credibilidad como refugio estable del ahorro familiar

?Es posible y recomendable volver al escenario anterior o debemos aplicarnos en poner las bases de uno nuevo? En un ejercicio de pura ingenuidad econ¨®mica, una definici¨®n te¨®rica del mercado inmobiliario liberalizado y desregulado nos propone que "el ajuste del precio de la vivienda se produce por el equilibrio entre la oferta y la demanda en un escenario de libre competencia, con decisiones informadas y en ausencia de coerci¨®n y fraude".

?Un te¨®rico equilibrio entre una oferta y una demanda tan singulares como son las inmobiliarias puede realmente ajustar el precio de la vivienda? La oferta comprende no s¨®lo la vivienda como objeto f¨ªsico edificado, sino tambi¨¦n el suelo. Mientras la edificaci¨®n se deprecia por el uso y el paso del tiempo, el suelo, en el que se ha construido, se mantiene estable o gana valor por la urbanizaci¨®n y el crecimiento de la ciudad. La demanda puede ser muy alta, pero la frecuencia con la que un demandante acude al mercado es muy baja. La vivienda es un objeto de primera necesidad, sin embargo una persona o una familia acuden muy pocas veces al mercado a lo largo de su vida. El ejercicio de la "prueba-error" para conocer la mejor oferta y tomar la mejor decisi¨®n de compra, necesario en cualquier mercado para el pleno desarrollo de la libre competencia, es imposible en el mercado inmobiliario. La informaci¨®n se convierte en una pieza clave. Rectificar una mala decisi¨®n de compra se convierte en una tarea inabordable a corto plazo.

El actual escenario ha identificado liberalizaci¨®n y desregulaci¨®n. Este mercado heredado dej¨® de preguntar al constructor si conoc¨ªa su oficio y al promotor si era capaz de dirigir y garantizar el buen fin de una promoci¨®n inmobiliaria y, por lo tanto, gestionar adecuadamente las cantidades entregadas a cuenta. Todo se vend¨ªa y sencillamente eso era un s¨ªntoma del buen funcionamiento del mercado y sus operadores; siempre habr¨ªa alguien que iba a pagar, a corto plazo, m¨¢s de lo que el propietario hab¨ªa pagado. Entonces, ?a qui¨¦n le interesaba qu¨¦ profesionales interven¨ªan en el mercado y si estaban o no cualificados para ello? ?Qui¨¦n reclamaba la atenci¨®n sobre las cl¨¢usulas que regulaban los riesgos, las de impago, las de comisiones en situaciones extremas, las de las apuestas financieras...? ?A qui¨¦n le interesaba si la vivienda iba a envejecer bien o mal, si nunca iba a bajar de precio e incluso valdr¨ªa m¨¢s que la vivienda nueva? ?Qu¨¦ pol¨ªtico iba a plantear dudas sobre la "funci¨®n social" del mercado inmobiliario cuando aportaba una parte importante del PIB y dejaba un suculento rendimiento fiscal?

?Es posible hablar de ausencia de coerci¨®n cuando la necesidad de financiaci¨®n, para comprar una vivienda, exige la aceptaci¨®n de un banco que es ajeno a la pura necesidad de vivienda? ?Qui¨¦n tasa la vivienda para conceder un pr¨¦stamo hipotecario? ?Es posible ahora hablar de ausencia de coerci¨®n en el mercado cuando los bancos favorecen la financiaci¨®n de la compra de las viviendas que ellos ofrecen? ?Es posible hablar de ausencia de coerci¨®n cuando el 40% de la producci¨®n de vivienda en el centro de las ciudades y el 75% en las zonas de expansi¨®n se destina a un mercado p¨²blico intervenido y burocratizado, y cuyo coste gravita sobre el mercado libre? ?Se puede hablar de ausencia de coerci¨®n cuando los cambios en la pol¨ªtica fiscal de la vivienda han convertido el mercado en una monta?a rusa?

Liberalizado o no, un nuevo escenario para el mercado inmobiliario parece imprescindible. Y deber¨ªamos sentarnos a hablar de ¨¦l, desde los consumidores hasta la administraci¨®n y los operadores privados. Para hablar del mercado en venta y del mercado en alquiler. Se deber¨¢ definir qu¨¦ agentes intervienen en ¨¦l y cu¨¢les son sus responsabilidades. Un nuevo escenario con muchas preguntas y quiz¨¢ s¨®lo una certeza: "La vivienda nunca ser¨¢ un regalo, pero es un derecho". La sociedad y los pol¨ªticos no pueden seguir justificando la exclusi¨®n de ciudadanos solventes del mercado libre. Y ¨¦ste debe cumplir su "funci¨®n social" de ofertar una variedad de viviendas a precios asumibles por las rentas de los ciudadanos.

Jos¨¦ Luis Polo Francisco es presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad inmobiliaria de Gipuzkoa .