Contra la especulaci¨®n

Los poderes p¨²blicos regular¨¢n "la utilizaci¨®n del suelo de acuerdo con el inter¨¦s general para impedir la especulaci¨®n". Con esta rotundidad se manifiesta la Constituci¨®n en su art¨ªculo 47, prohibiendo como ¨²nica especulaci¨®n de manera expresa la del suelo.

Por fin un tema tan controvertido y especulable como resulta ser la valoraci¨®n del suelo y dem¨¢s activos inmobiliarios a efectos expropiatorios, ha terminado su largo peregrinar tras haberse aprobado recientemente (a finales del pasado octubre). Al fin, los criterios b¨¢sicos de la valoraci¨®n ya establecidos en la Ley de Suelo del 2007 y su texto refundido 2/2008 vienen a desarrollarse mediante la disposici¨®n de t¨¦cnicas e instrumentos jur¨ªdico-urban¨ªsticos formulados con la finalidad de objetivar la discrecionalidad que insoslayablemente conlleva la determinaci¨®n de los justiprecios expropiatorios, aportando rigor cient¨ªfico mediante la disposici¨®n de f¨®rmulas matem¨¢ticas y procedimientos econom¨¦tricos, lo que adicionalmente incorpora seguridad jur¨ªdica a un proceso siempre propiciador de todo tipo de demagogias.

El criterio es valorar el suelo por su realidad f¨¢ctica, por lo que hay, no por lo que pueda haber

De hecho, el objetivo final del desarrollo reglamentario es hacer efectivo el criterio b¨¢sico de valorar el suelo por su realidad f¨¢ctica, es decir, "por lo que hay" y no por "lo que pueda haber" en un futuro incierto; de tasar los bienes inmuebles en funci¨®n de la inversi¨®n que fehacientemente haya realizado su propietario y no por las meras expectativas p¨²blicas que hubiera apuntado un plan, siempre contingente.

Pero ello no conlleva que la regulaci¨®n aplicable tenga que valorar los suelos de manera cicatera y restrictiva sino m¨¢s bien al contrario. Partiendo de la premisa que la expropiaci¨®n no es "plato de gusto" para nadie, el reglamento viene a aplicar instrumentos que permiten cuantificar los justiprecios por el "valor m¨¢ximo objetivo posible" pero sin considerar, en ning¨²n caso, expectativas urban¨ªsticas que no se deriven del esfuerzo inversor que hubiera realizado (al menos de manera "confesable") su propietario.

En concreto, un suelo r¨²stico se valorar¨¢ no solo por la rentabilidad de los usos efectivamente implantados en el momento de la tasaci¨®n (renta real), sino tambi¨¦n por la rentabilidad del uso o actividad an¨¢loga a la existente de mayor valor que razonablemente pudiera implantarse en dicho suelo (renta potencial) y, adem¨¢s, su resultado se multiplicar¨¢ por un factor de localizaci¨®n que puede alcanzar hasta el doble de la potencial, lo que permitir¨¢ incrementar sustancialmente su "valor real" pero sin consideraci¨®n de expectativas especulativas no patrimonializadas por el titular del suelo.

Igualmente, la valoraci¨®n de aquellos suelos r¨²sticos a los que el planeamiento municipal hubiera previsto su incorporaci¨®n futura al proceso de desarrollo urbano (suelos urbanizables) y se hubiera establecido su obtenci¨®n administrativa mediante expropiaci¨®n, a la tasaci¨®n anterior se le adicionar¨¢ una indemnizaci¨®n en raz¨®n a la p¨¦rdida de la facultad de participar que legalmente tiene atribuida el propietario y que se le suprime en funci¨®n de la causa expropiatoria, indemnizaci¨®n cuyo valor econ¨®mico se determina de manera an¨¢loga al valor que recibe la Administraci¨®n como participaci¨®n p¨²blica en las plusval¨ªas cuando es la iniciativa privada la que desarrolla los suelos, lo que comporta un inteligente equilibrio entre la iniciativa p¨²blica y la privada.

Finalmente, cuando el suelo se encuentre urbanizado, su valor se determinar¨¢ por el valor de sustituci¨®n del inmueble mediante la comparaci¨®n con muestras de caracter¨ªsticas an¨¢logas justificadas en un estudio de mercado.

En resumen, un sistema de valoraci¨®n inmobiliaria que viene a tasar el suelo de manera objetiva pero "generosa" con el sujeto expropiado, que comporta una respuesta acorde con el mandato constitucional a impedir la especulaci¨®n y que viene a homologarnos con los sistemas imperantes en la mayor¨ªa de los pa¨ªses m¨¢s avanzados de nuestro entorno.

Finalmente, conviene aclarar una cierta confusi¨®n que viene manifest¨¢ndose espor¨¢dicamente: esta valoraci¨®n solo es aplicable a las actuaciones de expropiaci¨®n p¨²blica por razones de inter¨¦s general (carreteras, hospitales...) y no a la valoraci¨®n de los activos resultantes de las actuaciones ni transacciones realizadas por la iniciativa privada ni a las tasaciones hipotecarias de las entidades financieras. De hecho, as¨ª lo aclara la disposici¨®n adicional 7? de la orden que regula las transacciones financieras. En estas opera el mercado y ser¨¢ la "mano invisible" de Adam Smith (hoy un tanto parkinsoniana) la que debe intervenir en su eventual regulaci¨®n.

No obstante, la experiencia producida tras la explosi¨®n de la burbuja inmobiliaria que estamos sufriendo, permitir¨ªa considerar que la disposici¨®n de una valoraci¨®n objetiva y antiespeculativa que la Administraci¨®n aplique al desarrollo de sus actuaciones, pudiera ser un adecuado referente para los mercados privados y que contribuyera a dificultar la repetici¨®n de una crisis como la actual, o al menos no con la misma y letal virulencia.

Gerardo Roger Fern¨¢ndez es arquitecto y profesor de Urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III.