El agujero negro inmobiliario

Un agujero negro es una concentraci¨®n de masa que causa tal fuerza gravitatoria que ninguna part¨ªcula, ni siquiera los fotones, pueden salir de ella. En la actualidad, la masa de activos de los bancos inmovilizados de una forma o de otra en inmuebles ejerce ese efecto sobre el conjunto la econom¨ªa espa?ola. Aunque son muchas las reformas necesarias -laboral, financiera, de las administraciones, de la justicia, de la educaci¨®n- la soluci¨®n de esta cuesti¨®n puede ser el primer paso hacia la recuperaci¨®n.

El problema tiene su origen en la famosa burbuja inmobiliaria, con la peculiaridad de que lo grave no ha sido su explosi¨®n sino justamente que sigue flotando, gracias al papel en la misma del sistema financiero. A lo largo de poco m¨¢s de 10 a?os los precios de las viviendas subieron en Espa?a un 250% y durante varios a?os se constru¨ªan en Espa?a tantas viviendas como en todos los dem¨¢s grandes pa¨ªses europeos juntos. La especialidad de la burbuja es que, en 2007, aproximadamente un tercio de todo el dinero prestado al sector privado por entidades financieras espa?olas lo era a promotoras inmobiliarias. Cuando en la segunda mitad de 2007 se paran las ventas de viviendas y las promotoras no pueden pagar los pr¨¦stamos, el ajuste no se produce a trav¨¦s del desplome del precio de la vivienda. En un contexto de gran incertidumbre sobre la viabilidad de todo el sistema financiero, las entidades financieras convencen al poder pol¨ªtico para tomar otra direcci¨®n, la de la ya famosa "patada adelante". Para que no quiebren los promotores, las entidades financieras llegan con ellos a pactos de refinanciaci¨®n, que se intentan reforzar con la reforma de la ley concursal. Como los bancos no pueden hacer frente a sus propios vencimientos de deuda, el Estado y el BCE les prestan dinero, y el Banco de Espa?a echa una mano relajando las normas sobre provisiones en inmuebles para evitar que las daciones en pago supongan grandes p¨¦rdidas en sus balances.

El Gobierno y el Banco de Espa?a deben tomar medidas para que los bancos vendan las viviendas

El argumento de que obligar a los bancos a vender a precios de mercado los quebrar¨ªa es falso

La idea era que se fuera vendiendo poco a poco el stock de viviendas, y que los bancos se fueran recapitalizando con su actividad normal. Desgraciadamente, las consecuencias de esa t¨¢ctica han sido muy otras, y tremendamente negativas para la econom¨ªa espa?ola. Por una parte las ventas de viviendas no se han recuperado, sino que se han paralizado de forma casi total. A trav¨¦s de daciones en pago, de refinanciaciones o de canje de deuda por acciones de las promotoras, casi todo el stock de suelo y vivienda nueva no vendida est¨¢ en manos, directa o indirectamente, de los bancos. La relajaci¨®n en las normas sobre provisiones hace que les interese m¨¢s mantener los inmuebles en el activo que venderlos a precio

de mercado, lo que mantiene los precios de la vivienda artificialmente altos: la vivienda sigue sobrevalorada en un 30% o 40% comparada con sus valores hist¨®ricos de precios sobre rentas o sobre ingreso medio familiar. Por otra parte, la enorme masa de deuda ha ido atrayendo hacia la par¨¢lisis al resto de la econom¨ªa, pues la inmovilizaci¨®n de los recursos de los bancos en activos inmobiliarios es un factor fundamental en la restricci¨®n del cr¨¦dito al resto de las empresas, a las que simult¨¢neamente se les ha reducido el cr¨¦dito y aumentado los intereses.

Mientras tanto, los bancos espa?oles segu¨ªan dando a?o tras a?o grandes beneficios (nada menos que la CAM dio un beneficio de 368 millones en 2010) y repartiendo buena parte de los mismos en dividendos a sus accionistas (7.600 millones de euros repartieron en 2010 los bancos del Ibex). Cabe sospechar que los interesados ya se imaginaban que las refinanciaciones eran imposibles, que las ventas caer¨ªan m¨¢s y los precios tambi¨¦n; pero que tambi¨¦n pensaron que esa estrategia les permitir¨ªa mantener sus puestos y cobrar sus bonus y sus dividendos al menos unos a?os m¨¢s, aunque eso perjudicara a la econom¨ªa, al Estado y a los propios bancos. A¨²n hoy los bancos siguen ampliando sus secciones dedicadas al sector inmobiliario, con la idea de esperar hasta que los puedan sacar al mercado con ganancias.

El problema no es solo que esto nos parezca mal e injusto, sino que es inviable. Por una parte no volver¨¢ a fluir el cr¨¦dito mientras una gran parte de los recursos de los bancos espa?oles est¨¢n presos en unos activos que no se venden ni rentabilizan. Por otra, si tenemos en cuenta el coste real de financiaci¨®n, la amortizaci¨®n y los costes de mantenimiento, cada a?o que pasa con el mercado paralizado, la p¨¦rdida real del banco aumenta en m¨¢s de un 10% del valor de esa masa improductiva.

Es absolutamente necesario que el nuevo Gobierno y el Banco de Espa?a tomen las medidas necesarias para que en un plazo breve, de dos o tres a?os, los bancos vendan la totalidad de la vivienda terminada y se termine la iniciada. Se tiene que inspeccionar a las entidades y poner fin a las refinanciaciones totalmente inviables y obligar a la liquidaci¨®n de stock de las inmobiliarias de forma progresiva. El argumento de que obligar a los bancos a vender a precio de mercado los quebrar¨ªa es falso al menos en parte, pues a la vista de los supuestos beneficios de los bancos est¨¢ claro que se podr¨ªa -deb¨ªa- haber sido mucho m¨¢s exigente en materia de provisiones. Incluso la intervenci¨®n de alguna entidad es un mal menor comparado con la situaci¨®n actual y sobre todo con lo que suceder¨¢ si se deja pasar m¨¢s tiempo. En caso de intervenci¨®n, se debe proteger a los depositantes, pero no a los accionistas u obligacionistas, que han asumido el riesgo (y a menudo han obtenido el beneficio) de financiar a esas entidades mal gestionadas. Tomar esas medidas tampoco har¨¢ desplomarse en Bolsa a los bancos espa?oles: de sobra saben los inversores que los balances de los bancos son irreales y por eso la banca espa?ola que cotiza lo hace a un valor que solo es entre el 30% y un 70% de su valor en libros.

El efecto de las medidas ser¨¢ la reactivaci¨®n del mercado inmobiliario y de las actividades conexas, el aumento de la recaudaci¨®n y la mayor circulaci¨®n del cr¨¦dito. Naturalmente, veremos c¨®mo nuestras viviendas valen menos y no nos podemos endeudar a cuenta de ellas, pero eso es algo que a estas alturas tambi¨¦n los ciudadanos tenemos descontado.

El l¨ªmite a partir del cual ninguna part¨ªcula puede escapar a la atracci¨®n de un agujero negro tiene el enigm¨¢tico nombre de "horizonte de sucesos". Si conseguimos reducir la masa de cr¨¦dito inmovilizado, es posible que el resto de la econom¨ªa pueda encontrarse fuera de esa l¨ªnea y empecemos, por fin, a ver otro horizonte.

Segismundo ?lvarez Royo-Villanova es jurista.