Entrevista con Luis Corral

1EDUARDO04/06/2008 09:36:22

?Qu¨¦ opina del alquiler con opci¨®n a compra?

Es una opci¨®n muy buena en tiempos de crisis, especialmente para el comprador, que dispone de un tiempo amplio de disfrute de la vivienda y de decisi¨®n de compra. Para el vendedor es la opci¨®n "menos" mala

2deviaje04/06/2008 09:37:29

?Es cierto que los bancos ya no financian a ninguna empresa que tenga que ver con el sector de la construcci¨®n?

No, no es cierto. Los bancos se han vuelto muy selectivos. Donde antes se daba el dinero sin mirar ahora, quizas, se mira demasiado

3Miguel Angel04/06/2008 09:41:50

Sr. Luis; ?No cree que la inmobiliarias han ganado suficiente dinero como para poder afrontar esta crisis y c¨®mo es posible que no busquen otras alternativas de negocio dentro del sector que seguro las hay antes que ponerse a llorar o pedir al Gobierno que les eche una mano? Me parece injusto la posici¨®n de las Promotoras e Inmobiliarias, despues de conseguir grandes fortunas con operaciones especulativas.

Es cierto que se ha ganado mucho dinero y mucho de ese dinero se ha reinvertido. La manera de reinvertirlo ha sido con mucha deuda. Muchisimos inmobilarios llevan a?os invirtiendo fuera de Espa?a. Tambi¨¦n asumiendo endeudamiento. Y el problema que hay ahora no solo es de caida de demanda, es decir de negocio. El problema es de FINANCIACION en un sector que est¨¢ apalancado de media un %. El sector ahora mismo est¨¢ estrangulado financieramente y les afecta a quienes han hecho bien los deberes y a los que no.

4David04/06/2008 09:42:48

?C¨®mo cree que repercutir¨¢ en la cotizaci¨®n burs¨¢til la aplicaci¨®n de la nueva Ley del Suelo que obliga a valorar los suelos a precios reales (valor catastral) en lugar de a precios de expectativas?

L¨®gicamente disminuyendo los valores. La cotizaci¨®n bursatil tiene que verse afectada

5pisit¨®filos credit¨®fagos04/06/2008 09:45:02

?La causa de la crisis financiera es el ocaso de expectativas inmobiliarias (y la descolateralizaci¨®n consiguiente) o es al rev¨¦s, o sea, no hay vida inmobiliaria porque el sistema financiero ha cortado la avalancha de rentas del futuro sobre el negocio inmobiliario?.

A un fin de ciclo, es decir de agotamiento de demanda, se le ha sumado una gran crisis de financiaci¨®n mundial, en un sector que tanto para el productor como para el consumidor vive de la financiaci¨®n ajena eso le afecta sobremanera

6Josele04/06/2008 09:46:49

La aportaci¨®n de suelo por las administraciones p¨²blicas para construir viviendas a precio tasado, podr¨ªa ser una buena f¨®rmula para luchar contra la especulaci¨®n urban¨ªstica. ?Est¨¢ de acuerdo?

Estoy de acuerdo y a mi juicio se ha empezado a potenciar demasiado tarde. En las epocas buenas es m¨¢s rentable para ayuntamientos y autonomias el desarrollo de vivienda libre

7Un empleo caido de la crisis04/06/2008 09:49:02

Warren Buffet, comentaba el otro d¨ªa, que en su opini¨®n eran los Bancos los que mayor culpa ten¨ªan en la crisis. ? Opina Usted lo mismo?

Yo dir¨ªa que si con matices. Los bancos han pecado de una ambici¨®n sin limites y han contagiado al sector inmobiliario de la misma ambici¨®n. Ahora ambos estan pasando lo suyo. Quien debe el dinero son los inmobiliarios. Pero, ojo, quiza los bancos pronto se vuelvan m¨¢s inmobilarios de lo que les gustaria

8JJ04/06/2008 09:49:31

?Qu¨¦ es m¨¢s, una crisis inmobiliaria o de concesi¨®n de cr¨¦dito por los bancos?

Como hemos dicho en respuestas anteriores de ambos

9Pablo MR04/06/2008 09:52:07

?C¨®mo cree que deber¨ªa el Gobierno gestionar esta crisis? ?Subvencionando al sector y convirtiendo en VPO las viviendas libres lo cual podr¨ªa trasladar la crisis a las arcas del Estado y a los contribuyentes? ?O dejando que act¨²e el libre mercado para que se produzca un dr¨¢stico ajuste de precios y el capital en Espa?a se vea obligado a cambiar el modelo de crecimiento hacia uno m¨¢s sostenible y diversificado?

En una economia de mercado renunciar a la libre competencia es duro. En estos casos las administraciones lo que deben hacer es "engrasar" y facilitar las situaciones agudas, por ejemplo con medidas fiscales de facil aplicaci¨®n y desaplicacion cuando desaparecieran las causas

10Alfredo Marpi04/06/2008 09:53:31

Si la ayuda que dan de 210 euros para el alquiler, la diesen para la compra, ?no ser¨ªa esto un reactivante del sector?

Entiendo que ser¨ªa el "chocolate del loro". Para una vivienda que costara . euros supondr¨ªa un escaso ,%. Para el alquiler es m¨¢s relevante

11carmela04/06/2008 09:55:23

Buenos d¨ªas. ?Qu¨¦ opina de la vivienda de tipo vacacional, de playa? ?Est¨¢ tambi¨¦n en crisis este sector? En caso afirmativo, ?ser¨ªa mejor esperar para comprar?

La vivienda vacacional es la primera que sufre en una crisis. De hecho lleva as¨ª desde hace m¨¢s de dos a?os. A d¨ªa de hoy ya se pueden encontrar muy buenos precios y, selectivamente, me consta que hay buenas opciones de compra y adem¨¢s, en buenas ubicaciones

12Monsina04/06/2008 09:58:29

?No cree que es insostenible que un empresario del sector inmobiliario pague a sus empleados mil euros mientras vende pisos para los que es necesario tener una n¨®mina de tres mil euros? ?La crisis no ha sido un quien mucho abarca poco aprieta?

No es un problema solo del sector inmobiliario, sino de todos los sectores economicos que pagan mil euros. El problema es que con estos a?os de subida descontrolada del valor de las viviendas, han provocado mucha gente insolvente que se ha quedado fuera del mercado

13Tenerife04/06/2008 10:01:31

En los tiempos que corren, ?considera de inter¨¦s para los particulares la posibilidad de constituir una hipoteca en multidivisas, como f¨®rmula para aliviar la presi¨®n de la econom¨ªa familiar -dada la rebaja que se producir¨ªa en la cuota mensual- o estima riesgos previsibles o imprevisibles a largo plazo que desaconsejar¨ªan esta opci¨®n?

Creo que es una opci¨®n a la que se a?ade el riesgo de toda la cesta de divisas que se elija y de la correspondiente evolucion de sus paridades. Sabiendo que en muchos casos estas variaciones pueden ser extremadamente vol¨¢tiles. Yo lo desaconsejo. Lo veo m¨¢s como una operacion financiera fuera de lo que deber¨ªa ser un planteamiento hipotecario a largo plazo y lo mas tranquilo posible

14Pedro04/06/2008 10:04:26

?Est¨¢ de acuerdo que los valores reales de un % alt¨ªsimo de bienes inmuebles y suelos, principalmente, son inferiores a los valores financiados por las entidades financieras, debido a la "alegr¨ªa" en los ¨²ltimos a?os en las tasaciones de los mismos? ?Qu¨¦ puede provocar que esto se haga real?

Desgraciadamente puede que ese temor que expresa, en algunos casos, se haga realidad. Si el propietario puede hacer frente a su deuda, sabr¨¢ que tendr¨¢ un activo sobrecomprado y si no puede hacer frente (o no quiere) ese bien revertir¨¢ a la entidad financiera y saldr¨¢ al mercado a un precio inferior

15Luis G.04/06/2008 10:06:38

Buenos d¨ªas D. Luis, ?Qu¨¦ tasas de absorci¨®n se esperan de ahora en adelante?, me explico, hasta ahora se consideraba sostenible construir 10 viviendas por cada 1000 habitantes, ?a cuanto debe bajar?. Gracias.

Yo creo que tradicionalmente se ha manejado una tasa de absorci¨®n de entre y viv/ hab. Lo que pasa es que en estos a?os de sobreproducci¨®n se lleg¨® a la tasa de . De ah¨ª el desajuste

16unokeva04/06/2008 10:09:48

?Qu¨¦ medidas cree usted que se podr¨ªan tomar a medio y largo plazo para paliar la crisis de este sector? y ?Cu¨¢nto tiempo se estima para que el sector vuelva a ser productivo macroecon¨®micamente hablando?

Yo creo que en un sector tan tipicamente ciclico como este, basta que el tiempo y el paso del ciclo haga su trabajo de limpia y depuraci¨®n. En este caso esta siendo muy intenso porque se le ha a?adido la crisis financiera. Pueden pasar dos cosas: Crisis aguda y rapida, r¨¢pida salida de ella y otra, de peor pronostico, es que la crisis se vuelva indiscriminada y deje m¨¢s victimas de las estrictamente necesarias

17Fencinar04/06/2008 10:11:53

Luis, actualmente el "chollo" est¨¢ en comprar un piso llave en mano reci¨¦n terminado a los promotores, que son los que de verdad est¨¢n haciendo un esfuerzo tremendo en ajustarse al mercado. ?Est¨¢s de acuerdo? ?No crees que en estos momentos es mejor comprar casa a promotor o agencia inmobiliaria?

Desde el punto de vista de inversor, si. Desde el punto de vista de usuario lo importante es que encuentres la casa que te guste y/o necesites. Y a partir de ah¨ª que compres de la mejor manera posible

18Jos¨¦ M. Alcayna04/06/2008 10:14:29

Gracias a ti por estar ah¨ª. El problema de fondo a mi juicio nos es ese. Creo que el trasfondo es que la administracion central del estado apenas tiene competencias en amteria de vivienda y eso ha puesto de manifiesto su poca capacidad de repuesta a nivel estatal

19sinhipoteca04/06/2008 10:17:04

?Es posible que todo se deba a una pir¨¢mide? Se compraban pisos de 60 millones con hipotecas puente de pisos que se vendieron por 40 que hab¨ªan costado 10. Ahora, los pisos m¨¢s baratos, esos de 30 o 40, y como primera vivienda ?c¨®mo se pueden comprar con nuestros sueldos?

La gente no ha dejado de comprar viviendas nunca. Lo que pasa es que ahora, al final de un ciclo, los que compraron en la parte alta se han quedado descolocados. Siempre pasa y no solo en el mercado inmobiliario. Pensar en los que compraron Terra a EUROS/ACCI?N

20Josep04/06/2008 10:19:09

Buenos d¨ªas. Yo soy arquitecto y trabajo para una promotora importante. Las previsiones de "desatasco" del sector que aqu¨ª se manejan, es no antes de 2011. ?Cree que es una previsi¨®n cre¨ªble, o tal vez excesivamente conservadora?

Ojala tuviera la bola de cristal: lo que si debemos tener en cuenta es la inercia del sector. Desde que se inicia un proyecto hasta finaliza facil es pensar en el paso de por lo menos tres a?os. Un signo depurativo muy bueno es que la salida de nuevos proyectos se ha frenado casi en seco y eso ayudar¨¢ a limpiar el stock en venta

21javier04/06/2008 10:20:20

Con el repunte del euribor, en caso de amortaci¨®n parcial de una hipoteca, ?qu¨¦ es mejor, amortizar tiempo o capital?

Si lo que quieres es mantener estable la cuota, la respuesta es tiempo

22Jareiia04/06/2008 10:24:21

Buenos d¨ªas. Teniendo en cuenta la situaci¨®n actual, ?cu¨¢ndo es mejor comprar? ?cu¨¢nto tiempo m¨¢s se va a notar que los precios de los pisos bajan? Y cuando suban de nuevo, ?volver¨¢n los precios desorbitados?

Esta crisis est¨¢ rompiendo un mito de este pais, que era que el valor de las viviendas no bajaba. Pues no es as¨ª, han bajado y eso hace que el mercado se depure mejor y mas rapido. No se si bajaran m¨¢s, pero hoy ya se puede comprar bastante mas barato que hace un a?o y adem¨¢s con unas condiciones de pago inimaginables de buenas. Solo hace falta que encuentres el sitio y la casa que necesitas. Espero que no volvamos a vivir excesos como los pasados. Siempre se acaban pagando y el mercado inmoibiliario, que implica a tanta gente, deber¨ªa ser m¨¢s estable y no darnos estos sustos

23Victor Marbella04/06/2008 10:27:05

Justo el supuesto que planteas es el clave. Si la bajada fuera superior, es probable que algunos activos acaben en manos de los bancos. En caso contrario, depender¨¢ de la situaci¨®n particular de cada propietario

24Alejandra04/06/2008 10:28:59

?Cree usted que la depreciaci¨®n de la vivienda afectar¨¢ por igual a todas las provincias, dentro de las ciudades, cu¨¢l ser¨¢n las ¨¢reas m¨¢s afectadas? ?En qu¨¦ porcentaje calcula la depreciaci¨®n en ciudades como Madrid o M¨¢laga?

Creo que el ajuste ser¨¢ mayor en aquellas provincias donde la subida haya sido tambi¨¦n mayor. M¨¢laga y Madrid han sido de las que m¨¢s subieron en su d¨ªa