Entrevista con Jos¨¦ Manuel Galindo

La reciente suspensi¨®n de pagos de la mayor inmobiliaria espa?ola, Martinsa-Fadesa, ha supuesto un batacazo para el sector de la construcci¨®n. Los promotores inmobiliarios han advertido de que esta situaci¨®n se puede repetir en otras empresas y han solicitado medidas al Gobierno para evitarlo. Jos¨¦ Manuel Galindo, presidente de la Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), ha charlado con los lectores sobre esta crisis y sus efectos en el mercado de la vivienda.

1anonimus22/07/2008 12:12:45

?No cree usted que el gran problema de fondo es la sobrevaloraci¨®n de los activos inmobiliarios? Gracias

El gran problema de fondo es la falta de financiaci¨®n para que las personas puedan comprar una vivienda.

2sirio22/07/2008 12:13:18

?C¨®mo puede entenderse, en el caso de Martinsa, que los bancos acreedores permitan el Concurso por los 150 millones negados por el ICO poco despu¨¦s de otorgar 4.000?

Es una buena pregunta que habr¨ªa que preguntar a los bancos acreedores.

3Vanessa22/07/2008 12:14:07

?Por qu¨¦, si se preve¨ªa esta situaci¨®n, las grandes empresas promotoras no han tomado medidas a tiempo?

Se preve¨ªa un ajuste razonable de la producci¨®n y precios en el sector, lo que no se preve¨ªa era una crisis financiera internacional que ha limitado la capacidad de compra de las familias y tambi¨¦n de desarrollo de las empresas.

4eva22/07/2008 12:15:31

?Hemos sido un sector que se ha dejado engullir por la situaci¨®n demostrando no tener madurez y si ambici¨®n desmesurada?

Al margen de cualquier consideraci¨®n, la capacidad de autorregulaci¨®n del sector viene tremendamente limitada por la financializaci¨®n producida en el sector inmobiliario. El sector es muy dependiente del capital, y el control de la liquidez del sistema, tipos de inter¨¦s y coste del cr¨¦dito no est¨¢ en sus manos. No obstante, la responsabilidades hay que buscarlas a nivel individual.

5petero22/07/2008 12:17:37

?Como es posible que haya subido tanto el precio de la vivienda de V.P.O.? ?Bajan todas y suben las destinadas a los m¨¢s necesitados? Gracias, un saludo

El precio de la vivienda de VPO lo fijan los planes de vivienda que desarrollan las Administraciones P¨²blicas. El sector inmobiliario, lo que demanda es un precio realista para que la estructura de costes sea la adecuada. S¨®lo hay un elemento variable en esta estructura de costes, que es el suelo. Los dem¨¢s son razonablemente fijos. Por ello, el precio de la vivienda protegida fundamentalmente lo determina el precio m¨¢ximo admisible para el suelo, que igualmente lo fijan las Administraciones P¨²blicas.

6Maria22/07/2008 12:20:57

Como posible compradora, me interesa saber si los promotores yen general los vendedores de vivienda, preferir¨¢n esperar que pase la crisis o estar¨¢n dispuestos a bajar los precios hasta un 30% como ya ocurri¨® en otros momentos en Reino Unido.

Recomendar sobre la oportunidad de compra esperando una bajada de precios es complejo y de una gran responsabilidad. Los productos inmobiliarios, una de sus caracter¨ªsticas es ser heterog¨¦neos, no hay dos productos iguales, y no se puede hablar de una bajada media de precios. Hay precios razonables y otros que pueden estar caros y requerir un ajuste para poderse vender. En cualquier caso, se tiene la oportunidad de comparar no s¨®lo precios, sino tambi¨¦n productos, y elegir cada uno la mejor opci¨®n. No s¨®lo hay que fijarse en la bajada de un precio, hay que fijarse en la calidad del producto.

7alberto blanco22/07/2008 12:23:07

?No cree que se est¨¢ acusando al sector inmobiliario de ser el causante de todos los males de este pa¨ªs? ?Qu¨¦ pueden decir para defenderse?

Lo que es cierto es que el sector inmobiliario, en los ¨²ltimos a?os, ha sido el sector m¨¢s determinante de creaci¨®n de riqueza para Administraciones, empresas y familias, y de generaci¨®n de empleo. En estos momentos, desgraciadamente, se est¨¢ ajustando y sus efectos son los de menor contribuci¨®n al crecimiento econ¨®mico y el riesgo de destrucci¨®n de empleo si la producci¨®n sigue cayendo. No se trata de ninguna defensa, se trata de objetivar la aportaci¨®n del sector a la econom¨ªa y al empleo.

8carlos22/07/2008 12:26:10

?Por qu¨¦ son reaccios los promotores a bajar el precio de la vivienda cuando en la mayor¨ªa de los casos el suelo, que es el apartado que m¨¢s influye en el coste final de la vivienda, se compr¨® pensando en una valoraci¨®n del precio de la vivienda muy inferior a la actual?

Los promotores no son reacios al ajuste del precio, si ello supusiera la concrecci¨®n de la venta, cada uno en el marco del margen de su promoci¨®n. Por orden, primero habr¨ªa que dotar a las familias de capacidad de cr¨¦dito, condici¨®n sine qua non para la compra, y en segundo lugar, los promotores decidir¨ªan cada cual en funci¨®n de la estructura de costes de promoci¨®n. El suelo no se compr¨® barato, su coste se determina como valor residual del precio final de la vivienda, y todos sabemos los precios alcanzados ¨²ltimamente por estas citadas viviendas.

9NG22/07/2008 12:28:55

?Es buen momento para comprar una vivienda, o es preferible esperar a fin de a?o o principio del 2009?

Es un buen momento si usted necesita de ella. Ahora tiene la oportunidad de elegir con tranquilidad, buscar el producto m¨¢s adecuado y, en funci¨®n del resultado, si el resultado es positivo, compre usted.

10Fidel22/07/2008 12:30:52

?Cu¨¢nto tiempo, seg¨²n los pron¨®sticos m¨¢s viables, puede durar la situaci¨®n que vivimos hoy en d¨ªa?

Es imposible fijar un plazo, pasa fundamentalmente por que el sistema financiero genere liquidez, y luego tambi¨¦n el esfuerzo de todos los agentes implicados, en primer lugar el sector promotor, haciendo planes de negocio realistas, en segundo lugar el sector financiero, entendiendo y colaborando en el desarrollo de lo planes de los promotores en el marco de un escenario de viabilidad, y en tercer lugar las Administraciones, utilizando con eficiencia los recursos p¨²blicos en la mejor manera que ayuden estos al crecimiento econ¨®mico y del empleo.

11joaquin s.22/07/2008 12:33:30

?Para cuando se prev¨¦ sea absorbido el actual stook de viviendas en venta y cual seria en numero id¨®neo de nuevas viviendas finalizadas por a?o para facilitar la salida de la crisis ?

En primer lugar, la absorci¨®n del stock de viviendas depende, de una parte, de cu¨¢ntas se compren cada a?o, y de cu¨¢ntas se produzcan cada a?o. Si el saldo de compras es superior al de producci¨®n, se ir¨¢ eliminando progresivamente el stock. En cuanto al n¨²mero id¨®neo de viviendas finalizadas por a?o, en estos momentos pueden rondar las ., en relaci¨®n con una demanda estructural de entorno a ., es decir, cada a?o, si siguen estos par¨¢metros, podr¨ªan absorverse en torno a . viviendas, pero siempre esto requiere de recursos financieros por parte de las familias, es decir, de capacidad de acceso al cr¨¦dito hipotecario.

12Baldrick22/07/2008 12:35:27

?Por qu¨¦ promotoras e inmobiliarias negaron reiteradamente la burbuja inmobilaria y ahora la aceptan como un hecho consumado?

Lo que se entiende por burbuja inmobiliaria, inclusive dentro de la propia teor¨ªa econ¨®mica, no se sabe cu¨¢ndo se produce, cu¨¢ndo se desinfla, ni la profundidad de su alcance. Le¨ªa el otro d¨ªa que se la comparaba a un terremoto, s¨®lamente se conoce el momento en el que ocurre, as¨ª como su profundidad, en el momento de producirse, no con antelaci¨®n.

13Luismi22/07/2008 12:39:36

Buenos dias, en esta situaci¨®n alcista del precio del dinero, petroleo, desempleo e inflaci¨®n, usted cree que puede haber una correcci¨®n severa de los precios de la vivienda? Se puede cumplir el hecho de que un r¨¢pido ascenso ( en este caso de los precios de la vivienda ) puede tener un r¨¢pido descenso. Gracias

Hablar del precio de la vivienda induce a confusi¨®n. No hay un precio de la vivienda, porque cada vivienda es diferente, hay que hablar del precio de una vivienda concreta, y los precios que reflejan las diferentes promociones no son comparables entre s¨ª, y puede darse la circunstancia de que un precio hoy en d¨ªa sea un precio realista y otro precio pueda estar sobrevalorado. Depende a cada comprador juzgar la oportunidad de comprar y a cada vendedor ajustar el precio en el porcentaje que crea oportuno en funci¨®n de caracter¨ªsticas objetivas. Dicho esto, se entender¨¢ que sea poco relevante hablar de una bajada media de un precio de la vivienda a la hora de tomar una decisi¨®n que sirva para determinar una decisi¨®n de compra.

14Gelitov22/07/2008 12:43:56

?Cree que el Gobierno puede habilitar alguna medida fiscal exitosa, cuando la ra¨ªz est¨¢ en la falta de financiacion de los bancos, tanto para promotores como para compradores?

El Gobierno debe plantearse dos niveles de actuaci¨®n: uno coyuntural, a corto plazo, para gestionar no s¨®lo la situaci¨®n del sector inmobiliario, sino de la econom¨ªa en general, y otro a medio-largo plazo, de car¨¢cter estructural, para crear un marco futuro m¨¢s eficiente en el mercado del suelo y de la vivienda. A corto, las medidas m¨¢s necesarias estar¨ªan encaminadas a ayudar a las familias a que tengan acceso al cr¨¦dito para la compra de una vivienda y que cuanto antes se eliminara el stock de viviendas existentes, primer paso para la reactivaci¨®n del sector y de nuevo su contribuci¨®n al crecimiento econ¨®mico y del empleo. Y, como medida estructural, se debe trabajar en un marco de seguridad jur¨ªdica en la transformaci¨®n del suelo, elemento fundamental en la estructura de coste de la vivienda, acompa?ado de una agilidad de gesti¨®n y de transparencia en los citados procesos, as¨ª como sentar unas bases estables para futuras pol¨ªticas de vivienda.

15Joan22/07/2008 12:47:33

?No cree que irresponsable pedir que la banca siga dando hipotecas a parejas mileuristas para pagar pisos de 300.000 euros a 40 a?os?

Coincido en que la banca no debe sobrepasar determinados riesgos que luego pudieran derivarse en desajustes del sector financiero. En Espa?a, el control del riesgo en la concesi¨®n de cr¨¦ditos hipotecarios a las familias ha sido, con car¨¢cter general, riguroso, y no tiene nada que ver con los cr¨¦ditos hipotecarios subprime que se concedieron en Estados Unidos. Lo que s¨ª es importante significar es que cuando se habilita una pol¨ªtica de vivienda a trav¨¦s de un Plan de Vivienda con las Administraciones P¨²blicas, el derecho al uso de una vivienda, bien en propiedad, bien en alquiler, reconocido por la Constituci¨®n, debe ir acompa?ado de la capacidad real de acceso, es decir, de la capacidad de concesi¨®n de un cr¨¦dito hipotecario. De no ser as¨ª, el Derecho Constitucional se ver¨ªa seriamente limitado por la falta real de capacidad financiera para materializar dicho derecho.

16andy22/07/2008 12:53:16

?Qu¨¦ parte de culpa en esta crisis inmobiliaria la atribuiria a la reciente nueva ley del suelo, y en concreto a la forma de valorar el suelo no urbano? ?qu¨¦ parte de culpa tiene la excesiva burocracia en la gesti¨®n de ese suelo por parte de las administraciones?

Creo que es aspecto fundamental los contenidos de la Ley del Suelo en relaci¨®n con su valoraci¨®n, sobre todo en los efectos que pueda tener en la financiaci¨®n de dichos suelos para las empresas. La posibilidad de expropiaci¨®n de determinados suelos inmersos en un proceso de desarrollo urban¨ªstico, y su valoraci¨®n objetiva como r¨²sticos m¨¢s costes de transformaci¨®n sin tener en cuenta el factor localizaci¨®n hace que las entidades valoradoras expliciten esa circunstancia y que las entidades financieras valoren, a efectos de financiaci¨®n, estos suelos, muy por debajo de su valor real. La excesiva burocracia, que no hace otra cosa sino alargar los procesos de transformaci¨®n, incrementa, de una parte, los costes de dichos suelos dado su mayor plazo de financiaci¨®n, y de otra determina que el precio del suelo se forme como un valor residual del precio final de la vivienda y no como un valor obtenido por la suma de los costes de transformaci¨®n, dada la imposibilidad de tipificar y determinar la prima de riesgo. Es necesario acotar y acortar los procesos de transformaci¨®n y acompa?arlos de transparencia en las decisiones administrativas para legitimar estos procesos.