Entrevista con Jos¨¦ Manuel Galindo

Uno de los primeros sectores en los que comenz¨® a notarse la crisis fue el inmobiliario. El sector est¨¢ sufriendo un fuerte par¨®n que contrasta con el fuerte crecimiento de los ¨²ltimos a?os. Jos¨¦ Manuel Galindo, presidente de la Asociaci¨®n de Promotores y Constructores de Espa?a (APCE), as¨ª como de la de la Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), ha charlado con los lectores sobre la mala coyuntura econ¨®mica y sus efectos en el mercado de la vivienda.

1Daniel Valero del Garz¨°n14/11/2008 10:01:25

Jose Manuel, ?cree usted que en cinco a?os volveremos a los precios anteriores que se estaban moviendo en el mercado inmobiliario?

Considero que aventurar hip¨®tesis de aqu¨ª a cinco a?os no ser¨ªa responsable, aunque en general en cinco a?os la riqueza inmobiliaria, patrimonio de las familias, no debe verse afectada.

2Parado del sector tras 35 a?os14/11/2008 10:03:04

Ante la mala reputaci¨®n que entre los medios se ha creado de los promotores; ?Porque no publicar el desglose de lo que cuesta una vivienda de tipo medio?. As¨ª la gente en general poco informada quiza comprender¨ªa que parte se lleva el estado, cual el ayuntamiento de turno y cu¨¢les otros.

Me parece una reflexi¨®n muy oportuna. La mayor¨ªa de los componentes del precio de la vivienda son m¨¢s o menos estables, pero el que realmente determina las grandes diferencias en el precio es el coste de repercusi¨®n de suelo. Por ello, si podr¨ªan desglosarse las primeras partidas.

3lucia14/11/2008 10:05:31

?Qu¨¦ le parece figuras como 'el pocero' u otros promotores que se han forrado y ahora estan de huida del sector? ?Por qu¨¦ es esa la imagen que tenemos de los promotores?

Comportamientos individuales que s¨®lo buscan la oportunidad, no constituyen el tejido del sector inmobiliario. La falta de compromiso nunca me parecer¨¢ bien. La imagen de los promotores ha sido muy penalizada por este tipo de comportamiento, que en cualquier caso no son generales. Entre todos, administraciones, particulares y el propio sector debemos aislar este tipo de comportamientos.

4Dionisio14/11/2008 10:10:52

?No cree usted que ha fallado la capacidad de autorrregulaci¨®n del sector??Por qu¨¦?

Desgraciadamente debemos reconocer que nuestro sector es vulnerable frente a determinados vectores, como por ejemplo a la cantidad de dinero en circulaci¨®n en los mercados, los tipos de inter¨¦s, la presi¨®n de la demanda no s¨®lo de necesidad sino de inversi¨®n, etc. Esto hace que cuando se dan condiciones favorables lo que se produce se vende y eso explica la enorme producci¨®n e incremento de precios de los ¨²ltimos a?os. Si a esto a?adimos el plazo de desarrollo de una vivienda, que dura varios a?os, y el disponibilidad de suelo, que dura bastante m¨¢s, nos daremos cuenta que el desajuste que hoy estamos sufriendo entre la producci¨®n y la demanda real (han cambiado sustancialmente las condiciones financieras) impide la citada autorregulaci¨®n de la pregunta. Al mismo tiempo, un sector tan atomizado como el nuestro, con m¨¢s de . o . empresas, a?ade dificultades evidentes a una posible autorregulaci¨®n

5mapauc14/11/2008 10:13:00

Sr. Galindo, ?por qu¨¦ entre promotores y constructores no cunde el ejemplo del 'pocero' de Fuenlabrada de realizar viviendas a precios razonables? Gracias

Todav¨ªa queda por ver el efecto 'Pocero de Fuenlabrada'. Yo preguntar¨ªa a este se?or d¨®nde est¨¢ el suelo para realizar las viviendas, si cuenta con financiaci¨®n para poderlo hacer, d¨®nde van a estar ubicados estos pisos, los plazos para su ejecuci¨®n, si va a conseguir financiaci¨®n para los compradores y otra serie de interrogantes que sugieren numerosas dudas.

6elena14/11/2008 10:15:45

Hola, ?ser¨ªa posible en Espa?a, en los pr¨®ximos a?os, un modelo de vivienda m¨¢s social y menos especulativa? ?Qu¨¦ parte de responsabilidad tienen los promotores en el tipo de vivienda que finalmente se construye?

No s¨®lo ser¨ªa posible, sino tambi¨¦n deseable. Este tipo de vivienda, que normalmente se enmarca a trav¨¦s del Plan de Vivienda del Ministerio, debe contar con financiaci¨®n, disponibilidad de suelo, y ayudas a los adquirentes para que sea viable. Estas tres condiciones est¨¢n en manos de las administraciones. Los promotores estar¨ªamos encantados en desarrollar este tipo de viviendas partiendo de las tres premisas anteriores.

7pensante14/11/2008 10:17:27

Buenos d¨ªas:Me gustar¨ªa saber cu¨¢l es la previsi¨®n real de la bajada del precio de la vivienda en los pr¨®ximos dos a?os. Gracias

La ¨²nica manera para conocer si los precios bajan y cu¨¢l va ser la bajada es que se cierren operaciones de compraventa, que son las que reflejan esta informaci¨®n, pero para que se de esta circunstancia hace falta que el comprador tenga acceso al cr¨¦dito que en estos momentos parece que est¨¦ vetado por las entidades financieras. Si no hay dinero para comprar, no hay precio.

8ramon14/11/2008 10:20:59

En relaci¨®n a la politica de vivienda de protecci¨®n oficial, ?no ser¨ª?a m¨¢s conveniente que todo el esfuerzo de las administraciones fuera destinado a ofrecer vivienda de alquiler y en incrementar las ayudas para acceder a la compra de la primera vivienda en el mercado libre? ?No es un error construir m¨¢s viviendas de protecci¨®n existiendo en el mercado un gran stock, que en este momento no se esta colocando?

Comparto razonablemente su reflexi¨®n. De una parte, es necesario eliminar primero los stocks antes de producir nueva vivienda libre, y esto tiene repercusiones sociales muy trascendentes como por ejemplo la reactivaci¨®n del empleo, as¨ª como en paralelo la necesidad de vivienda en alquiler es evidente. Nuestro parque no llega al % y hay muchas personas que no tienen otra forma de acceder a una vivienda que no sea el alquiler. Por supuesto, hay que potenciar esta f¨®rmula.

9daniel14/11/2008 10:24:01

Don Jos¨¦ Manuel, ?nos puede decir algo positivo a los que tenemos una vivienda de segunda mano y esperamos alg¨²n d¨ªa venderla? Gracias

M¨¢s que positivo, debemos hablar de realismo. El valor de los activos inmobiliarios est¨¢ muy ligado al conjunto de la econom¨ªa y a la confianza en la misma. Tenemos que esperar a que ¨¦sta se recupere para que el valor de nuestras viviendas se estabilice. En cualquier caso, la reflexi¨®n que debe hacerse es: cu¨¢nto pag¨® por ella en el momento de la compra y cu¨¢nto vale ahora. Yo estoy convencido que si la vivienda usted la tiene desde hace m¨¢s de tres o cuatro a?os, el valor de ahora es superior al del momento en el que usted la compr¨®.

10Inma14/11/2008 10:25:26

?Considera que la especulacion inmobiliaria generada durante estos ultimos a?os ha sido el causante de la crisis economica actual?

En el or¨ªgen de la crisis econ¨®mica actual est¨¢ sin duda la exhuberancia financiera y la baja percepci¨®n del riesgo que hemos vivido en los ¨²ltimos a?os. Lo que usted llama especulaci¨®n inmobiliaria es consecuencia de estas dos circunstancias.

11Inma14/11/2008 10:29:49

?Es el problema de la vivienda un fallo de estado o un fallo de mercado?

Cuando se habla de vivienda siempre se habla del "problema de la vivienda". Antes, hoy y, desgraciadamente, ma?ana tambi¨¦n. Este hecho radica en el elevado coste que tiene y en que siempre habr¨¢ personas que si no se les ayuda, e inclusive ayud¨¢ndolas, tienen y tendr¨¢n enormes dificultades para acceder a ella. ?Fallo de Estado? El Estado, desgraciadamente, no tiene recursos suficientes para materializar esta necesidad. ?Fallo de mercado? Dentro de las funciones del mercado no est¨¢ la de ayudar econ¨®micamente a personas para comprar determinados productos, para eso est¨¢ el Estado, y as¨ª se reconoce constitucionalmente.

12patxi14/11/2008 10:31:59

?Es verdad que la crisis inmobiliaria es una consecuencia directa del rechazo de los bancos a la concesion del prestamo hipotecario, o hay otras razones?

Hay muchas otras razones. Los bancos no niegan de forma gratuita el cr¨¦dito a las personas. Ellos a su vez tienen problemas de liquidez. Como ya he comentado en otra respuesta, ha cambiado sustancialmente la percepci¨®n del riesgo, los bancos exigen muchas m¨¢s garant¨ªas, al mismo tiempo que disponen de mucho menos dinero. El arbitraje de estas dos circunstancias, determina que sea mucho m¨¢s dificil obtener un cr¨¦dito hipotecario.

13miguel14/11/2008 10:36:01

Y si se podr¨ªan desglosar, los costes, ?por qu¨¦ no se hace?Gracias

En relaci¨®n con el desglose de costes, s¨ª se hace y no es complicado tampoco el hacerlo. Es absolutamente necesaria esta reflexi¨®n para un an¨¢lisis de viabilidad de una promoci¨®n y como ejemplo, le puedo participar que cuando hablamos con las administraciones p¨²blicas, por ejemplo en relaci¨®n con el Plan de Vivienda, siempre aportamos a la Administraci¨®n un desglose de costes para que, sumados al precio del suelo que se establezca en la normativa de VPO, determine un precio de venta que es el que recojan los planes. En este deglose, y supongo que es lo que a usted le preocupa, el beneficio que se establece es en torno al % y engloba costes de estructura, gastos generales, en resumen, todos aquellos costes necesarios para el desarrollo de la actividad inmobiliaria. Y no olvide, que para obtener este resultado deben pasar entre dos y tres a?os, que es lo que se tarda en proyectar y desarrollar una promoci¨®n sobre un suelo ya urbanizado.

14inma14/11/2008 10:39:51

?No se pudo hacer nada para evitar llegar a la situaci¨®n de crisis inmobiliaria en la que vivimos? Y si se pudo hacer, ?por qu¨¦ no se hizo? ?no ha habido una b¨²squeda de beneficio excesiva?

Probablemente, si no se hubiera superpuesto la crisis financiera y hoy econ¨®mica a la situaci¨®n inmobiliaria que ya ven¨ªa ajust¨¢ndose desde -, los efectos hubieran sido bastante menos traum¨¢ticos. El ajuste en precios ya se hab¨ªa iniciado desde la fecha comentada y la producci¨®n segu¨ªa el mismo camino, pero cuando no hay dinero no hay capacidad de compra y la actividad se paraliza como estamos pudiendo observar. Podr¨ªamos haber evitado la situaci¨®n de crisis en todos los sectores si no hubiera habido tanta exhuberancia financiera y tan baja, o casi nula, percepci¨®n del riesgo como se ha vivido en los mercados mundiales en los ¨²ltimos tiempos.

15aciotat14/11/2008 10:41:49

?Por qu¨¦ cada vez se construyen m¨¢s viviendas de elevado precio con piscina, pista de p¨¢del, etc., mientras parece que se huye de fabricar pisos sencillos que sean m¨¢s asequibles para las familias de clase media y baja? Hablo al menos del caso de Madrid en vivienda libre.

Si se construyen este tipo de viviendas es porque la gente los demanda. Debe convivir esta forma de vida, que normalmente se asocia m¨¢s a viviendas en el extra radio de la ciudad, con viviendas m¨¢s peque?as que responden m¨¢s a tipolog¨ªas urbanas. Cada cual que escoja su forma de vida y si quiere comprar o alquilar.

16alberto14/11/2008 10:42:38

Sr Galindo, ?cree usted que bajar¨¢n el precio de los alquileres o se mantendr¨¢n?

En relaci¨®n con el precio de los alquileres , mientras no se compren viviendas, habr¨¢ mayor demanda de alquiler, lo cual incidir¨¢ en que el precio tenga tendencia a incrementarse. Ya lo estamos viendo.

17Jarne14/11/2008 10:46:24

?Por qu¨¦ piden ahora la intervenci¨®n del Estado cuando antes hab¨ªan pedido que no se involucrar¨¢ y no tuviera una legislaci¨®n restrictiva y controlada de los planes urban¨ªsticos?

El mercado de la vivienda, a trav¨¦s de los planes de vivienda, y el mercado del suelo, a trav¨¦s de la Ley del Suelo, que determina un porcentaje m¨ªnimo de reserva de suelo para vivienda de ayuda p¨²blica, es un mercado regulado. Todas las decisiones urban¨ªsticas se toman desde los diferentes niveles de la Administraci¨®n P¨²blica. S¨®lamente el mercado de la vivienda libre se puede considerar como tal una vez desarrollados todos los planes urban¨ªsticos y, por supuesto, sin ning¨²n tipo de ayuda econ¨®mica por parte de las administraciones. El Estado debe jugar su papel ayudando a las familias que por sus propios medios no tienen capacidad de acceder a una vivienda.

18Ignacio14/11/2008 10:52:06

No entiendo porque es negativo que el precio de las viviendas baje. En otros sectores, como el de los productos electr¨®nicos, las empresas intentan bajar el precio de sus productos para extender la demanda en la poblaci¨®n y aumentar los beneficios. ?No deber¨ªa la vivienda comportarse igual? ?o es que el sector juega con ventaja y se aprovecha de la necesidad de la gente por encontrar un techo?

Esto estar¨ªa bien para las nuevas viviendas. El sector inmobiliario ser¨ªa el primer interesado en que la vivienda no fuera cara. Cmo a cualquier empresario, lo que le interesa al sector inmobiliario es que su producto se venda y cuanto m¨¢s r¨¢pido mejor. Porl¨®gica se vende mejor un producto que no es caro y accesible, a otro que suponga un esfuerzo de compra mayor. Sin embargo, reflexionemos tambi¨¦n en los efectos que tendr¨ªa para las familias hoy propietarias de su viviendas (el % del total del parque) los efectos negativos que podr¨ªa suponer una bajada en el precio de este bien en el cual la mayor¨ªa han incoporado todos los ahorros de una vida.

19ernene14/11/2008 10:54:49

?C¨®mo cree que va a evolucionar el sector de la vivienda en 2009? ?Ven los promotores la luz al final del t¨²nel?

ser¨¢ un a?o muy duro. Se van a iniciar muy pocas viviendas porque antes debe absorberse el stock de las existentes, y en eso deber¨ªan centrarse todos los esfuerzos. No s¨®lo el sector inmobiliario, sino tambi¨¦n la industria auxiliar de la construcci¨®n y los sectores implicados en los equipamientos de la vivienda, van a verse afectados, y lo que es peor, las personas que trabajan en ellos.

20luisg14/11/2008 11:00:15

Buenos d¨ªas Sr. Galindo, ?esta estimado el n¨²mero de empleos que se van a perder por la no-venta de vivienda y el par¨®n del sector??Cree usted que la soluci¨®n pasa por la vivienda protegida?

Calcule usted mismo. Por cada vivienda no iniciada se pierden , puestos de trabajo directos , m¨¢s los inducidos de las industrias auxiliares de la construcci¨®n. Si estimamos que la ca¨ªda de la producci¨®n puede haber pasado de . a . viviendas en un a?o, y que tambi¨¦n seguir¨¢ la misma t¨®nica, ah¨ª tiene la respuesta. Pero tambi¨¦n tenga en cuenta que esta destrucci¨®n de puestos de trabajo hay que proyectarla en dos a?os que tarda en ejecutarse una vivienda. La vivienda protegida probablemente no llegar¨¢ a significar m¨¢s de . viviendas al a?o, es una soluci¨®n parcial y necesaria, estamos comprometidos con ella, pero no es suficiente.