Entrevista con Jos¨¦ Manuel Galindo

Uno de los primeros sectores en los que comenz¨® a notarse la crisis fue el inmobiliario. El sector est¨¢ sufriendo un fuerte par¨®n que contrasta con el fuerte crecimiento de los ¨²ltimos a?os. Jos¨¦ Manuel Galindo, presidente de la Asociaci¨®n de Promotores y Constructores de Espa?a (APCE), as¨ª como de la de la Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), ha charlado con los lectores sobre la mala coyuntura econ¨®mica y sus efectos en el mercado de la vivienda.

1Maribel20/02/2009 10:05:52

Hola, se?or Galindo. Tengo entendido que hasta que no se recupere el sector inmobiliario no comenzar¨ªa la recuperaci¨®n econ¨®mica, ya que el las expectativas sobre el 'ladrillo' afectan al consumo y la inversi¨®n de las familias. ?Para cu¨¢ndo se ver¨¢ algo de luz?

Efectivamente la recuperaci¨®n del sector inmobliario tiene mucho que ver con la recuperaci¨®n de la econom¨ªa general, y esto ¨²ltimo es lo que nos interesa a todos. Es necesario que funcione el cr¨¦dito no s¨®lo a nuestro sector, sino, sobretodo, a otros sectores econ¨®micos. En general a todas las empresas y particulares, y para poner un ejemplo, hay que saber que en estos momentos, . millones de euros est¨¢n destinados e inmovilizados en cr¨¦ditos a la promoci¨®n inmobiliaria y construcci¨®n, fundamentalmente en viviendas ya terminadas, no vendidas. La manera de que este cr¨¦dito pase a las empresas y las familias es que se movilice este stock de viviendas, que por otra parte son necesarias para que las familias que lo necesiten puedan acceder a ellas v¨ªa propiedad o alquiler. La luz la tendremos cuando movilicemos estas viviendas.

2Lorena20/02/2009 10:08:29

Estoy pendiente de comprar un piso y vender el m¨ªo, ?es buen momento? Todos los pron¨®sticos son malos, y no sabemos si vender-comprar es acertado en estos momentos.

La valoraci¨®n la debe realizar usted mismo. En primer lugar, si tiene necesidad de cambiar porque su vivienda actual no responde a sus necesidades, pienso que debe hacerlo. Tal vez en estos momentos sea m¨¢s dificil vender, que los precios se hayan ajustado, pero en ambos sentidos. Lo que s¨ª tiene que tener garantizado es que le financien la compra del piso que usted quiere y tambi¨¦n un adquirente que pueda conseguir un cr¨¦dito para la compra de su piso.

3Sara20/02/2009 10:10:20

?Van a tener ¨¦xito las entidades financieras en su aventura inmobiliaria tras asumir miles de viviendas procedentes de deuda?

Las entidades financieras no quieren aventuras inmobiliarias. El que se est¨¦n quedando con activos responde a una situaci¨®n de dificultades en el sector y tambi¨¦n a una voluntad de encontrar f¨®rmulas de entendimiento con las inmobiliarias a las que financian, comprando activos a cambio de deuda para poder dar continuidad a su actividad.

4manuel20/02/2009 10:13:20

Soy agente inmobiliario en Gran Canaria. Vendo principalmente viviendas de distintas promotoras. En los ¨²ltimos meses, las mismas viviendas de esas promotoras han bajado a veces hasta el 25% su precio inicial de 2007 ¨® 2006. Actualmente los promotores dicen que est¨¢n vendiendo a precios coste. ?No le parece demasiado margen empresarial un 25 o 30% para un producto que en Gran Canaria suele costar de 150.000 a 250.000 euros?

Creo que lo que dicen los promotores cuando hablan de una bajada del %, m¨¢s que referirse al beneficio que tengan en la promoci¨®n, se refieren al cr¨¦dito hipotecario que tiene concedido. Los m¨¢rgenes de beneficio en cualquier sector vienen determinados por el riesgo del producto que se quiera vender, por lo que no es homog¨¦neo y no puede hablar de porcentajes concretos.

5Manu20/02/2009 10:16:17

?Puede basarse la econom¨ªa de un pa¨ªs, como ha sido el caso de Espa?a, en una burbuja inmobiliaria?

El sector constructor en Espa?a, no s¨®lo la promoci¨®n inmobiliaria, sino tambi¨¦n la obra civil, ha representado en los ¨²ltimos a?os en torno a un % del PIB, hoy menos. S¨ª es cierto que ha contribuido mucho a generar riqueza, pero no podemos culpar a que un sector que representa el % de todo el conjunto de la econom¨ªa sea el responsable de la situaci¨®n actual.

6Valverde20/02/2009 10:18:28

Buenos d¨ªas, Si una promotora decide cambiar el proyecto inicial firmado en una cooperativa ?tienen derecho los cooperativistas a salir, sin ninguna p¨¦rdida, por evidentes modificaciones sustanciales en el contrato?. Muchas gracias

No tengo formaci¨®n jur¨ªdica, pero entiendo que si usted firm¨® un contrato y le cambian, desde la otra parte, las condiciones del mismo, en este caso el objeto del contrato, que es el proyecto de casa que usted quiere comprar, tiene todos los derechos a que, o bien lo respeten, o bien rescindirlo si como dice quieren introducir cambios o modificaciones sustanciales.

7Melenudo20/02/2009 10:20:57

Hola. ?No cree que los promotores y constructores han ganado demasiado dinero? ?C¨®mo es posible que una segunda vivienda en la playa cueste m¨¢s 300.000 euros cuando apenas se suele usar m¨¢s de dos meses al a?o?

La segunda parte de su pregunta debe plante¨¢rsela la persona que compre la vivienda para s¨®lo utilizarla dos meses al a?o. La primera parte, los promotores y constructores, en general, han ganado dinero y lo han reinvertido en el sector para seguir desarrollando su actividad. Vemos que en estos momentos tienen dificultades manifiestas, lo que significa que no se han ido con el dinero sino que lo han reinvertido.

8Jes??s20/02/2009 10:27:05

?Qu¨¦ medidas debe tomar el gobierno para que la promoci¨® inmobiliaria crezca de una manera sostenible y a la vez sus precios, para que toda la sociedad no suframos sus consecuencias en caso de no crecer adecuadamente?, ?Cree que deben suprimirse las deducciones en el IRPF o no?

Es muy oportuna su pregunta. Ser¨ªa deseable para todos y sobre todo para el sector inmobiliario, que se equilibrara la producci¨®n de viviendas con la demanda real. En primer lugar, y para reactivar la actividad inmobiliaria, tan necesaria para la creaci¨®n de empleo, ser¨ªa necesario que el stock de viviendas terminadas y no vendidas, absolutamente ineficiente desde el punto de vista econ¨®mico, y sobre todo, haciendo falta a muchas familias, se movilice. Para ello, se requiere acceso al cr¨¦dito por parte de las familias que quieran comprar,puesto que los precios en la pr¨¢ctica si existe financianci¨®n se han ajustado razonablemente. Los tiempos juegan a favor y los tipos de inter¨¦s est¨¢n bajando tambi¨¦n sensiblemente. De otra parte, las administraciones podr¨ªan aprovechar el hecho de que haya muchas viviendas terminadas para crear un mercado de alquiler accesible a las familias.

9Pedraj20/02/2009 10:28:32

?Es el alquiler la mejor soluci¨®n para los inmuebles que no se venden?

Lo que es importante es que las viviendas terminadas y no vendidas, lo que no favorece a nadie, puedan ser utilizadas porque las familias tienen necesidades de viviendas. Por ello, el alquiler es una opci¨®n absolutamente v¨¢lida porque da satisfacci¨®n a esta necesidad.

10Jose20/02/2009 10:32:17

Buenos dias. Tengo un dinero y tengo pensado comprarme un apartamento en la costa. ?Es buen momento para comprar o espero a ver si sigue bajando el precio de la vivienda?

Entiendo que si quiere un apartamento en la costa puede ser un buen momento. En todas circunstancias, si se necesita o si se quiere se pueden encontrar buenas oportunidades. Probablemente ahora usted tiene la oportunidad de elegir y como su elecci¨®n es libre, encontrar el producto en cuanto a localizaci¨®n, tipolog¨ªa, y precio que se ajuste a sus necesidades.

11Man20/02/2009 10:35:54

La capacidad de endeudamiento de los ciudadanos es limitada, y ha sido ¨¦sta la que ha impulsado el crecimiento econ¨®mico de los ¨²ltimos a?os. ?No cree que tanto el sector bancario como el inmobiliario tienen mucha responsabilidad en el exceso de deuda que ahora contrae el consumo? ?No se podr¨ªa prever el techo de endeudamiento de los ciudadanos?

La realidad de los ¨²ltimos a?os es que exist¨ªa un cr¨¦dito f¨¢cil y barato en una perspectiva de plusval¨ªas en el sector inmobiliario que hac¨ªa que muchos ciudadanos al comprar una vivienda viv¨ªan "gratis" y, adem¨¢s ganaban dinero. Probablemente, de no haber existido la crisis financiera, se hubiera ciertamente ajustado el sector pero de una forma menos abrupta de lo que lo ha hecho. Despu¨¦s de estas circunstancias, es f¨¢cil pensar c¨®mo se deber¨ªa haber actuado, pero era imposible preveer los niveles que est¨¢ alcanzando esta crisis. Hoy es cierto que s¨ª nos parece que el nivel de endeudamiento alcanzado ha sido excesivo.

12oscar20/02/2009 10:40:52

Buenos d¨ªas: ?Cree usted que se puede producir un incremento de la demanda de inmuebles en el medio plazo? La segunda vivienda aparece como una de las mayores ca¨ªdas.El stock de viviendas no soportar¨¢ las ca¨ªdas y el valor de los activos ya es oficialmente muy inferior al de mercado de hace menos de un a?o. As¨ª que la inversi¨®n inmiobiliaria comienza a parecerse a la de los sellos. ?Se producir¨¢ un repunte en estas circunstancias? Y si lo hiciera ?Tiene sentido?

Si hay una cosa cierta es que nuestro pa¨ªs requiere entre . y . viviendas todos los a?os para dar acogida a los nuevos hogares que se crean en esta misma cantidad. El hecho de que en estos ¨²ltimos dos a?os no se materialice esta formaci¨®n de hogares ( la demanda es el¨¢stica a corto plazo pero no a medio y largo), implicar¨¢ que los pr¨®ximos a?os se tenga que dar cobertura a esas - mil viviendas/a?o que se demandan m¨¢s a la que no se han materializado en estos dos ¨²ltimos a?os. Esto permitir¨¢ que se vayan absorbiendo los stocks de viviendas terminadas y no vendidas, que por otra parte determina que no se inicien nuevas promociones y progresivamente produci¨¦ndose un ajuste entre oferta y demanda, comenzando de esta manera a normalizarse la actividad inmobiliaria y ha producirse el repunte al que se refiere.

13Pedro20/02/2009 10:42:53

?Cree usted que la ca¨ªda de los precios puede llegar al 50% como personas de diferentes ¨¢mbitos han vaticinado?

Yo les preguntar¨ªa a estas personas que hacen estos "vaticinios", que no se limiten a vaticinar sino a reflexionar y a explicar sus pron¨®sticos. Puede hacer mucho da?o una informaci¨®n no explicada y sobre todo no justificada.

14Juanito20/02/2009 10:46:22

?Cu¨¢ndo se ver¨¢ el suelo en el precio de los pisos? ?Cree que seguir¨¢n bajando en 2009?

Entiendo que gran parte del ajuste se ha producido con caracter general. Los ajustes son selectivos ya que no hay dos productos iguales: unos requieren un ajuste mayor y otros ni siquiera lo requieren, y son los compradores mediante su arbitraje los que determinan cu¨¢l es el precio de cada uno de estos activos. En cualquiera de las circunstancias debe darse un requisito imprescindible que es tener capacidad de compra y acceso al cr¨¦dito para que se pueda materializar una compraventa. Estoy convencido que, cuando se normalice el acceso al cr¨¦dito, ser¨¢ el momento en el que se comenzar¨¢n a concretarse operaciones de compraventa y sabremos con toda certeza a qu¨¦ precios se est¨¢n haciendo. Por el momento todas las estimaciones de ajuste de precios son especulativas, ya que no existe un valor "objetivo" o fundamental de un activo inmobiliario.

15Literatua20/02/2009 10:49:45

Sacyr esta pidendo, por una vivienda adosada de 250 m2 en la localidad de Arroyomolinos, Madrid, un precio similar al que cuesta una vivienda individual de 300 m2 en el entorno de Boston, USA ?Qu¨¦ ha llevado a Espa?a a establecer unos precios tan disparatados para la vivienda?

?Por qu¨¦ tiene que ser m¨¢s barata una vivienda en el entorno de Boston que en Madrid? O, al contratio, m¨¢s cara? ?Cu¨¢l es la raz¨®n? ?D¨®nde hay m¨¢s presi¨®n de la demanda? ?En qu¨¦ condiciones de financiaci¨®n? Muchas de estas preguntas y otras m¨¢s son las que determinan el precio de un activo. No hay ninguna raz¨®n objetiva, al menos que yo conozca, que no sea las propias de una econom¨ªa de mercado, el encuentro de la oferta y la demanda las que determinen el precio de un activo.

16Jose20/02/2009 10:56:55

Estimado se?or Galindo ?Que sentido tiene seguir construyendo y construyendo cuando hay multitud de viviendas vacias a las que por ley se les podr¨ªa dar uso? Si eso fuese as¨ª (por ejemplo, prohibir la vivienda vacia), ?Cu¨¢l ser¨ªa el futuro del negocio de los promotores? Gracias.

Coincido con usted en que no tiene sentido, con caracter general, el seguir produciendo cuando hay un stock de producto. Y eso, en todas las ramas de actividad. Por eso, nuestro sector en estos momentos ha ajustado aceleradamente su actividad, y por ello tambi¨¦n, estamos trabajando en propuestas y medidas que, con la participaci¨®n de nuestro propio sector, las entidades financieras, y las administraciones p¨²blicas, den utilidad a estas viviendas, dado que hay familias que las necesitan. Su otra pregunta, si se refiere a viviendas vac¨ªas de particulares, entiendo que no se trata de prohibir que las tenga sino de incentivar el que puedan salir al mercado y ser utilizdas.

17BORNIT20/02/2009 10:58:58

Tengo un piso de segunda mano a la venta, ?para cuando cree que se estabilizar¨¢ el mercado?

Una cosa es una decisi¨®n personal, para usted la soluci¨®n es c¨®mo vender su vivienda en un corto plazo, y otro tema m¨¢s macro, es el del conjunto del sector. El mercado comenzar¨¢ a estabilizarse cuando, a trav¨¦s de la disponibilidad de cr¨¦dito y la normalizaci¨®n del sistema financiero, comiencen a cerrarse operaciones y a dinamizarse la actividad del sector.