Seis a?os de ajuste en el mercado inmobiliario de EE UU

Si EE UU es un referente para lo que va a pasar en Espa?a, el ajuste va para largo. Las dificultades para acceder a financiaci¨®n, la incertidumbre econ¨®mica y los problemas para dar con un empleo debidamente remunerado hacen que el mercado inmobiliario siga estrangulado.

Un reflejo de esto es que tres de cada 10 j¨®venes neoyorquinos siguen viviendo con sus padres. Lo tienen dif¨ªcil para abandonar el nido familiar. Y ese porcentaje es el quinto nivel m¨¢s alto de EE UU, pero la imagen se repite en Miami y hasta en Hawai.

La Reserva Federal es la primera en certificar en su an¨¢lisis de la econom¨ªa que el sector inmobiliario sigue "deprimido", aunque reconoce que algunos datos empiezan a ser positivos. La evoluci¨®n del precio de la vivienda en las 20 mayores ciudades de EE UU, por ejemplo, registr¨® en junio el primer alza anual desde diciembre de 2010.

Y el propio Libro Beige de la Fed -en el que el equivalente al Banco Central Europeo hace un an¨¢lisis de la actividad econ¨®mica en las ¨¢reas que cubren sus 12 bancos regionales- habla por primera vez de una contribuci¨®n positiva de la vivienda al PIB. Los datos, por tanto, podr¨ªan indicar el fin de la segunda contracci¨®n vivida en la presente crisis. Hasta ah¨ª, todo bien. La cosa se complica en el detalle, que refleja su gran vulnerabilidad.

Tres de cada diez j¨®venes neoyorquinos viven en casa de sus padres

De hecho, la mejora en el precio de la vivienda fue m¨¢s bien testimonial, del 0,5%, y sucede en un mes propicio para las ventas.

Este indicador que elabora Standard & Poor's con Case Shiller revela adem¨¢s que el mayor repunte en los precios se observa en los mercados m¨¢s castigados por la crisis de las hipotecas basura, como el de Phoenix (Arizona). Y que de esa veintena de ciudades, siete siguen con valores anuales negativos.

El precio de la vivienda toc¨® techo en EE UU durante el verano de 2006. La correcci¨®n empez¨® un a?o despu¨¦s. Ahora el valor medio de los inmuebles residenciales est¨¢ al nivel anterior a la ¨²ltima escalada, que arranc¨® hace ya nueve a?os. El precio cay¨® un 31% de media respecto al pico. Y la actividad en el sector est¨¢ a nivel de 1995. El ritmo de las ventas tambi¨¦n empieza a ser positivo, pero muy por detr¨¢s de las recuperaciones precedentes.

Los candidatos a las presidenciales hablan poco del asunto, y eso que cuatro de los Estados m¨¢s afectados -Ohio, Nevada, Florida y Michigan- ser¨¢n clave en las elecciones de noviembre. Por la parte de Barack Obama, porque las medidas adoptadas por su Administraci¨®n fueron insuficientes para contener la ca¨ªda de precios y la avalancha de embargos. Por la del aspirante Mitt Romney, porque considera que el desahucio es vital para limpiar el mercado.

A las ejecuciones hipotecarias se le suman los 11 millones de viviendas cuyo valor es inferior al de la deuda acumulada. Eso equivale al 24% de las propiedades sujetas a hipoteca, seg¨²n la compa?¨ªa de an¨¢lisis financiero e inmobiliario CoreLogic.

Hay bancos, como Citigroup y Bank of America, con planes piloto muy puntuales para aliviar la situaci¨®n, bien revisando los t¨¦rminos de los pr¨¦stamos o llegando hasta el extremo de asumir la propiedad de las viviendas a cambio de un alquiler asequible. Son m¨¢s reacios a rebajar el principal.

Otro detalle alentador para los analistas es que el n¨²mero de hipotecas morosas o en proceso de ejecuci¨®n cay¨® a 3,1 millones en el segundo trimestre, frente al m¨¢ximo de 4,3 millones a final de 2009.

La pega es que el nivel actual es cuatro veces m¨¢s alto que en una situaci¨®n normal. Y los propietarios que recurren a las ventas a corto para quitarse r¨¢pido el problema no hacen m¨¢s que meter m¨¢s presi¨®n en el precio.

El bajo coste que se paga por el cr¨¦dito en EE UU, combinado con el fuerte abaratamiento de los ¨²ltimos seis a?os, puede ser una fuente de oportunidad de compra. El consumidor, en cualquier caso, sigue siendo esc¨¦ptico con la recuperaci¨®n, como se?alan desde Moody's, y eso les hace pens¨¢rselo dos veces antes de invertir. Adem¨¢s, para poder acceder ahora a financiaci¨®n hay que estar en condiciones de hacer un gran desembolso inicial.

El 27% de las viviendas se adquiere con pagos en efectivo, tanto por parte de particulares que tienen ahorros como de los grandes inversores que adquieren edificios enteros. Aun as¨ª, las ventas de inmuebles usados subieron solo un 2,3% en julio, con 4,47 millones de unidades anuales. El precio medio, entre tanto, sube casi un 10%, pero se debe a que hay menos ventas en el rango bajo, lo que eleva el valor medio, seg¨²n la empresa de an¨¢lisis IHS Global Insight.

En el mercado de la vivienda nueva, las ventas subieron en julio un 3,6%, hasta las 372.000 unidades. Es el ritmo m¨¢s alto en dos a?os, antes de la reca¨ªda. Pero los constructores deben competir en el mercado con las propiedades embargadas, y eso les ha forzado a rebajar otro 2,5% los precios.

Luces y sombras, por tanto, que obligan a ver la evoluci¨®n de los indicadores de vivienda en EE UU con una perspectiva m¨¢s amplia y no mes a mes.

"Hay buenos motivos para ser cautos", se?alan los analistas. Los datos muestran una correlaci¨®n entre las ventas y la confianza. De hecho, la compra de la vivienda deja de ser una prioridad cuando hay dudas sobre el empleo y las perspectivas de ingresos. En este momento, las encuestas del Conference Board muestran que hay m¨¢s personas que esperan un recorte en el sueldo en los pr¨®ximos seis meses que las que esperan mejorarlo.

La cuesti¨®n, por tanto, es saber cu¨¢nto tiempo se rasca en el fondo, despu¨¦s de tres largos a?os de ajuste y otros tantos buscando hacer pie desde el fin de la recesi¨®n econ¨®mica. La clave para que los ¨²ltimos datos positivos se sostengan en un nivel de actividad normal pasa porque haya una mejora del mercado laboral -el paro lleva 42 meses seguidos por encima del 8%- y se refuerce la confianza del consumidor, para que pueda decidirse a realizar grandes compras como es el caso de la vivienda.