Vivienda e IRPF: qu¨¦ hacer antes de que acabe el a?o para ahorrar

Un mes y acaba 2012. Treinta d¨ªas, por tanto, para ajustar la pr¨®xima declaraci¨®n de la renta que habr¨¢ que presentar en mayo de 2013. Sobre la vivienda y sus m¨²ltiples aspectos colaterales pivota una gran parte de ese posible ajuste que lleve, dentro de la legalidad, a pagar menos impuestos. Ahora e incluso en el futuro.

El punto m¨¢s importante, por el n¨²mero de personas a las que afecta, es la hipoteca.

En primer lugar, hay que tener claro que, en relaci¨®n con la declaraci¨®n de 2012, no hay cambios en lo relativo a la desgravaci¨®n hipotecaria general -se aplica una reducci¨®n en la cuota del IRPF del 15% sobre un m¨¢ximo de 9.040 euros por persona y a?o- y, lo que es m¨¢s relevante, que no los habr¨¢ para los contribuyentes que adquieran vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y para financiarla recurran a las entidades de cr¨¦dito.

Dado que se puede llegar a obtener por persona y a?o hasta 1.356 euros de ahorro en impuestos v¨ªa hipoteca (15% sobre 9.040 euros), si las cuotas mensuales que el particular ha ido abonando son inferiores a 753,33 euros siempre le queda la posibilidad de amortizar anticipadamente (reducir la deuda) una parte de su pr¨¦stamo. Por cada 600 euros de amortizaci¨®n adicional, todos los contribuyentes rebajar¨¢n sus impuestos en 90 euros.

Una precisi¨®n es importante: en esos 9.040 euros pueden y deben tambi¨¦n incluirse cualesquiera otros gastos en los que se haya incurrido por adquirir una vivienda habitual y recurrir a una hipoteca: gastos de notar¨ªa, registro o primas de seguros, entre otros.

Es necesaria otra aclaraci¨®n: quienes firmaron su hipoteca sobre vivienda habitual antes del 20 de enero de 2006 gozaban hasta ahora de una compensaci¨®n fiscal. Pod¨ªan aplicar un 20% sobre los primeros 4.507,59 euros. Esta ha sido eliminada con car¨¢cter retroactivo. No se podr¨¢, por tanto, aplicar esta compensaci¨®n al IRPF 2012.

Si todas estas cuestiones son significativas a corto plazo, a¨²n lo son m¨¢s a largo plazo.

- En segundo lugar, quien se hipoteque en 2013 no tendr¨¢ derecho a deducci¨®n alguna en el IRPF. Adi¨®s a los posibles hasta 1.356 euros de desgravaci¨®n por persona y a?o. A esta ya fiscalmente potente raz¨®n hay que unir otras dos, tal y como explican desde el Registro de Economistas y Asesores Fiscales (REAF), para justificar la siguiente recomendaci¨®n: "Si est¨¢ pensando en adquirir una vivienda habitual, este a?o, m¨¢s que nunca, le interesa realizar la inversi¨®n antes de que termine 2012".

- El primero de los argumentos que se a?aden es que, a partir del 1 de enero de 2013 el IVA que se aplica en las nuevas viviendas dejar¨¢ de ser el 4% para situarse en el 10%. El segundo es que, si se adquieren inmuebles urbanos en 2012 (en este caso, no importa si es primera o segunda residencia), los beneficios que en el futuro se obtengan con su venta estar¨¢n exentos de pagar impuestos en un 50%.

Para asegurarse el derecho a deducir v¨ªa hipoteca en 2013 y siguientes, el REAF aclara que si se adquiere la vivienda ya construida, la entrega de la misma se debe producir en 2012, sin que sirva, a estos efectos, haber dado solo una se?al. Si se satisfacen cantidades para la construcci¨®n, basta con la entrega en 2012 de una cantidad al promotor para adquirir el inmueble. Existe un plazo de hasta cuatro a?os para que la vivienda se termine y entregue.

- En tercer lugar, desde la perspectiva de la venta de un inmueble, es conveniente tener en cuenta que si se tienen cerca de 65 a?os y se ha decidido transmitir la vivienda habitual, es preferible llegar a esa edad, dado que en ese caso, las posibles ganancias que se obtengan estar¨¢n exentas de pagar impuestos.

Tampoco hay que dejar pasar el hecho de que si ya se ha vendido la vivienda habitual y se han obtenido ganancias, estas tambi¨¦n quedar¨¢n libres de impuestos si, en el plazo de dos a?os, se adquiere otra.

En materia de vivienda a¨²n hay m¨¢s asuntos fiscales interesantes.

- Existe una deducci¨®n especial a la que se tiene derecho por llevar a cabo obras de mejora (eficiencia energ¨¦tica, protecci¨®n medio ambiente o sustituci¨®n de instalaciones) en su vivienda (habitual, alquilada, segunda residencia, o en el edificio en el que se ubique cualquiera de ellas).

Para las que se realicen hasta el 31 de diciembre de este a?o (ver cuadro adjunto), la deducci¨®n es del 20% del importe satisfecho, sobre un l¨ªmite anual m¨¢ximo de 6.750 euros (aunque se puede llegar en cuatro a?os hasta los 20.000 euros).

- La deducci¨®n por vivienda no solo se aplica a la adquisici¨®n; tambi¨¦n, a la rehabilitaci¨®n. En general, se puede deducir el 15% de las cantidades invertidas en el a?o para la rehabilitaci¨®n de vivienda habitual (reconstrucci¨®n de la vivienda mediante consolidaci¨®n y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas...) hasta un m¨¢ximo de 9.040 euros anuales (con o sin financiaci¨®n ajena).

- Aquellas personas que realicen, antes del 31 de diciembre de este a?o, obras e instalaciones de adecuaci¨®n de su vivienda habitual por razones de discapacidad -hay que tener acreditado un grado de minusval¨ªa igual o superior al 33%- podr¨¢n deducirse en su pr¨®xima declaraci¨®n de renta un 20% de las cantidades abonadas en la mejora sobre un m¨¢ximo de 12.080 euros. Se pueden beneficiar de estas ayudas propietarios e inquilinos.

Por lo extraordinario de sus cambios y, especialmente, por sus implicaciones fiscales -tal vez haya que devolverle dinero a Hacienda- es importante analizar al detalle la situaci¨®n de las cuentas-vivienda.

- A partir del 1 de enero de 2013 desaparece la deducci¨®n del 15% sobre las cantidades depositadas (hasta 9.040 euros al a?o por persona) en cuentas viviendas. Se abren (ver cuadro adjunto) dos alternativas para quienes no ha vencido el plazo de cuatro a?os desde su apertura hasta la fecha de compra.

Por ¨²ltimo, a la hora de preparar la pr¨®xima declaraci¨®n de renta, desde el REAF se hace hincapi¨¦ en los asuntos relacionados con los alquileres.

- La tarifa general de IRPF que te¨®ricamente se va a elevar solo para los a?os 2012 y 2013 (desde Econom¨ªa, ya se habla de mantenerla m¨¢s tiempo), podr¨ªa resultar adecuado, seg¨²n el REAF, retrasar el cobro de los alquileres (el momento de exig¨ªrselos a los inquilinos) a 2014, siempre que est¨¦ en los tipos impositivos m¨¢s altos.

Si se tiene un inmueble alquilado a una persona de entre 18 y 30 a?os (o entre 18 y 35 a?os si el contrato se firm¨® en 2010 o anteriores), para aprovechar la reducci¨®n del 100% del rendimiento neto en 2012 (no se pagar¨ªan impuestos sobre estos alquileres), el propietario tiene que conseguir del inquilino (o al menos probar que lo intent¨®) una comunicaci¨®n, antes de 31 de marzo de 2013, con la identificaci¨®n del piso, del inquilino, su edad, sus ingresos...

Si el inquilino no cumple los requisitos exigidos y, por tanto, el propietario no tiene derecho a deducirse ese 100%, le interesar¨¢ adelantar a 2012 los gastos que tenga que realizar en el inmueble. Tendr¨¢ menos ingresos por los que tributar.

- Por ¨²ltimo, el inquilino debe tener en cuenta que, si sus rentas fueron en 2012 inferiores a 24.107 euros, podr¨¢ aplicarse una deducci¨®n del 10,05% sobre los importes que abon¨® v¨ªa alquiler, con una base m¨¢xima de 9.040 euros.