Sareb: la madre de todas las inmobiliarias

Ha llegado para quedarse tres lustros. Ser¨¢ la mayor inmobiliaria de la historia por volumen de activos con inmuebles, solares y cr¨¦ditos una vez se transfieran los del resto de candidatas. Aunque hay quien dice que no es tal sino una macrogestora o bien un ente financiero creado por imperativo pol¨ªtico para aparcar inmuebles. Lo cierto es que, a finales de diciembre las cuatro entidades financieras nacionalizadas traspasaron a la Sareb 270.000 fincas hipotecadas y 85.000 inmuebles, aparte de pr¨¦stamos. Y durante este primer semestre se sumar¨¢n los procedentes de otras cuatro entidades.

?En paralelo se han suscrito los contratos de gesti¨®n para la venta o cesi¨®n de los activos y se proceder¨¢ al otorgamiento de poderes para cerrar ventas porque, para buscar liquidez cuanto antes, prosiguen con la comercializaci¨®n ¡°al menudeo¡± de pisos, tanto a manos de empresas especializadas como de agencias inmobiliarias tradicionales o gestoras propias que obtendr¨¢n luz verde, siempre que se ajusten a los precios y par¨¢metros fijados.

Eso s¨ª, tienen que remitir las muestras de inter¨¦s de compra a la entidad que gestione el inmueble. ¡°El control, retrasa, pero tambi¨¦n evita irregularidades¡±, razonaba uno de los expertos del Observatorio de la Sareb, de iniciativa privada.

Vender por encima del precio tendr¨¢ premio, pero vender por debajo del fijado requerir¨¢ autorizaci¨®n de un comit¨¦ de la propia Sareb, a¨²n en constituci¨®n.

En cuanto a las comisiones a cobrar por continuar con la gesti¨®n de los activos, las entidades nacionalizadas cobrar¨ªan un 0,1% del valor de transferencia por cada activo, en tanto que las que recibir¨¢n por la venta oscilar¨ªan entre el 2% y el 5%.

Depender¨¢ del tipo de activo y tales porcentajes se modular¨ªan en caso de que se comercialice por encima del precio fijado. Tambi¨¦n aumentar¨¢ ligeramente la comisi¨®n cuando la venta la haga un intermediario.

Los expertos en comercializaci¨®n manejan comisiones similares, del 2% al 6%, dependiendo de la entidad propietaria, tipo de comprador, c¨®mo ha sido captado, de d¨®nde proviene y del tipo de inmueble. Si del mismo porcentaje tiene que cobrar adem¨¢s el vendedor, la entidad que era propietaria: o los comercializadores rebajan su comisi¨®n, perdiendo incentivo para dedicarse a tales ventas, o Sareb las sube.

Como la transmisi¨®n de activos ha sido global en cinco escrituras que suman 4.000 folios en forma de relaci¨®n contable, a la hora de inscribir las ventas que se vayan produciendo, har¨¢ falta detallar y depurar las diferentes fincas y que los notarios en cada demarcaci¨®n vayan otorgando las escrituras complementarias donde se incluyan las notas simples registrales complementarias.

Por lo que a cr¨¦ditos se refiere un testimonio en positivo: el promotor, Juan Antonio G¨®mez-Pintado, presidente de V¨ªa C¨¦lere, ha recibido el compromiso de que en una o dos semanas podr¨¢ cobrar el dinero correspondiente a la certificaci¨®n de obra correspondiente a enero. Tiene tres en marcha sobre suelos de dos de las nacionalizadas.

En este caso no hay quejas de falta de interlocuci¨®n como en tantos otros. La opacidad, ingrediente necesario para engordar burbujas, alimenta rumores de todo tipo, generando desconfianza.

No todos comparten la experiencia de G¨®mez-Pintado ni parten de la misma posici¨®n. No es extra?o que las entidades hayan aprovechado para anular contratos y opciones de compra de suelos para no tener que transferirlos. El proceso ha estado lleno de efectos colaterales. Sobre todo cuando en lugar de una promotora saneada se trata de sociedades cooperativas en procesos de gesti¨®n de suelo.

Entre las incertidumbres que abre la Sareb est¨¢ la del peligro de que se pueden vulnerar pactos previos cuando se hayan pasado acciones de inmobiliarias participadas as¨ª que haya pr¨¦stamos al promotor de los que no se puede disponer para pagar la certificaci¨®n de obra o los de suelos concedidos a cooperativas que siguen pagando intereses, pero no pueden construir por falta de pr¨¦stamo al promotor... Lo mismo puede decirse de p¨®lizas de cr¨¦dito otorgadas a promotores a los que no les dejan disponer de ellas. Y no son las ¨²nicas situaciones que pueden dar lugar a litigiosidad. Hay quien se lamenta de que cuando estaban a punto de irles a entregar una promoci¨®n a Bankia le quitaron los poderes ¡ªel 16 de diciembre se paralizaron la mayor¨ªa de las gestiones¡ª y no pudieron escriturar, con lo que la vivienda ahora se les ha encarecido un 6% por la subida el IVA. Claro que antes de demandar, tendr¨¢n que tener en cuenta que la Sareb responde a un imperativo legal con lo que lo sucedido podr¨ªa ser asimilable a expropiaci¨®n.

Algunos expertos adelantan que seguir¨¢ la sangr¨ªa de destrucci¨®n de empleo y de procedimientos concursales en el sector de la construcci¨®n hasta tanto la Sareb pueda alcanzar una velocidad m¨ªnima de crucero que no ser¨ªa antes de 12 o 18 meses.

Si no hay celeridad en la gesti¨®n, hay peligro de que cr¨¦ditos sin riesgo alguno pasen a convertirse en t¨®xicos simplemente porque no encuentran interlocutor por muy viable que sea la promoci¨®n e incluso se aboque a la empresa a un procedimiento concursal. Los tan ansiados fondos de inversi¨®n extranjeros, como fuentes de inversi¨®n, est¨¢n esperando mayores rebajas y se postulan m¨¢s como gestores que como inversores. Entra?an tambi¨¦n el peligro de que cuando adquieran cr¨¦ditos tiendan a acelerar los procesos concursales m¨¢s que a negociar refinanciaciones.

Tambi¨¦n opera en contra la prohibici¨®n que emana de Bruselas para las entidades financieras nacionalizadas que forman parte de su capital: no podr¨¢n prestar al sector inmobiliario. Se trata de que desaparezca el riesgo asociado al ladrillo de sus balances.

Otra incertidumbre la suscita el hecho de que las entidades est¨¢n aportando sus inmuebles y cr¨¦ditos a cambio de deuda avalada por el Estado y tal deuda genera gastos financieros. La Sareb ha partido con poco capital. No llega a mil millones de euros y el 45% procede del FROB.

El dinero contante supone solo el 2,6% mientras que el 89,6% es deuda respaldada por la deuda p¨²blica espa?ola o bien subordinada que no tiene preferencia de cobro en caso de impago (7,8%).

Otra duda para quien considera que es un aparcamiento de ¡°marrones¡± inmobiliarios para limpiar a la banca y nada m¨¢s es la de si puede dar la rentabilidad del 15% anunciada. Para Mikel Echavarren, de la consultora Irea, obtener tal rentabilidad a largo plazo no es llamativo, puesto que va a tener un capital y fondos propios muy peque?os en comparaci¨®n con los activos.

En cuanto al plazo de tiempo no es descabellado para el consultor ¡°lo razonable no es dilapidar los fondos propios en el corto plazo. Recuperar el m¨¢ximo valor requiere el largo plazo. La venta de pisos terminados es lo m¨¢s tangible y una vez obtengan rentabilidad, significar¨¢ que hay demanda de vivienda y la habr¨¢ de determinados suelos. Y si hay referencia de transacciones acudir¨¢n m¨¢s inversores y volver¨¢ la financiaci¨®n¡±. Lo positivo para Echavarren es que si se vende tal volumen de activos a lo largo de ese plazo ser¨¢ dif¨ªcil que vuelva a haber movimientos especulativos. ¡°Ser¨¢ un elemento regulador del mercado¡±, indica.