Problemas con la comunidad de vecinos en el apartamento de la playa
Los intereses de los vecinos que residen todo el a?o se enfrentan a los que solo van en vacaciones. En la costa el mantenimiento es un 25% m¨¢s caro.
Con la Semana Santa a la vuelta de la esquina es momento de pensar en procesiones, pero en las que llevan a miles de espa?oles y extranjeros a su segunda residencia en las playas espa?olas. Despu¨¦s de meses sin pisarlas, toca comprobar posibles da?os y desperfectos.
El principal enemigo es el alto nivel de humedad. ¡°Herrajes que se oxidan, electrodom¨¦sticos que se pican, puertas que no cierran, brillos en los solados que desaparecen, fisuras en revestimientos en los que penetra la humedad del aire con sales disueltas que acaban aumentando su volumen y deteriorando las capas internas, colonias vegetales que van enraizando en los materiales deterior¨¢ndolos profundamente, pinturas en exteriores que a los tres a?os hay que reponer¡±, indica Javier M¨¦ndez, director del gabinete t¨¦cnico del Colegio de Aparejadores de Madrid. Adem¨¢s, que el interior no se ventile a menudo provoca problemas de condensaci¨®n en paredes. El exceso de humedad en el ambiente puede reducir como m¨ªnimo a la mitad el periodo de reposici¨®n, a?ade M¨¦ndez.
El mantenimiento de un inmueble en la playa es en torno a un 25% m¨¢s costoso que en la ciudad, por la humedad, los problemas en desag¨¹es y el salitre.
La gesti¨®n on line permite que todos los vecinos est¨¦n igualmente informados y puedan participar
Pero no todos los ambientes de playa son iguales, ni la exposici¨®n de las viviendas a la lluvia, el viento y el sol. ¡°Los cerramientos que est¨¦n en sombr¨ªa en zonas de alta humedad ver¨¢n crecer y multiplicarse r¨¢pidamente elementos patol¨®gicos que deteriorar¨¢n los materiales de las capas exteriores, mientras que otros con mayor insolaci¨®n y circulaci¨®n del aire se mantendr¨¢n en buen estado¡±, explica el aparejador.
Pero hay m¨¢s problemas. Menos costosos, pero mucho m¨¢s complicados: ponerse al d¨ªa de las cuentas y decisiones que adopta la comunidad de vecinos a lo largo del a?o. Si en la vivienda habitual es dif¨ªcil, en estas puede ser un aut¨¦ntico caos.
¡°El principal problema es la falta de comunicaci¨®n y transparencia. Hay propietarios que solo pueden revisar el estado de su comunidad una vez al a?o. En el caso de los internacionales, esta situaci¨®n es peor¡±, dice Ali Parandeh, fundador de Urbytus, compa?¨ªa especializada en la creaci¨®n de herramientas Web 2.0 para acercar la comunicaci¨®n entre comunidades de propietarios y administradores de fincas.
A grandes problemas, grandes remedios. A la playa est¨¢n llegando las Comunidades 2.0. O lo que es lo mismo, que la comunidad disponga de una p¨¢gina web, con redes sociales, que el administrador trabaje con una plataforma online, que la delegaci¨®n del voto se pueda hacer con un solo clic desde el ordenador. ¡°El uso de boletines de noticias a trav¨¦s de portales de comunidades o redes sociales es una herramienta valios¨ªsima para los administradores de fincas. Podemos hacer llegar a nuestros administrados todas las labores que se est¨¦n llevando a cabo. Los propietarios de segunda residencia se colocan en la misma posici¨®n que el que vive all¨ª. Las convocatorias a las juntas se reciben al mismo tiempo, las actas, las noticias de importancia, y adem¨¢s se facilita el seguir el d¨ªa a d¨ªa de la finca¡±, se?ala Bel¨¦n Calleja, administradora de fincas en Marbella (M¨¢laga).
Se calcula que el uso de este tipo de tecnolog¨ªas ahorra una media de 600 euros al a?o en una comunidad. Las de playa demandan esta gesti¨®n online un 30% m¨¢s que en ciudad o pueblos, explica Reyes Campos, director de desarrollo de negocio de Urbytus. Hace unos meses, los Colegios de Administradores de Fincas de M¨¢laga y Melilla firmaron un convenio de colaboraci¨®n con esta empresa para llevar la administraci¨®n de fincas a la Nube, fomentar la gesti¨®n sin papel y que los vecinos pudieran discutir y decidir, sea desde Madrid o desde Berl¨ªn, y no solo un par de horas en la junta anual.
Campos cree que a cinco a?os vista m¨¢s del 70% de los due?os tendr¨¢ una web 2.0 para su comunidad.
La morosidad y los idiomas
Lo que m¨¢s golpea a las fincas de playa es la alta morosidad. ¡°Lo primero que dejan de pagar los due?os de estas casas es la comunidad porque no le ven la cara a los vecinos y sienten menos verg¨¹enza que al hacerlo en su vivienda habitual¡±, explica Malu Llorca, de LDC, empresa de gesti¨®n de fincas. Piensan: ¡°Pago m¨¢s que en Madrid y la utilizo solo dos veces al a?o y encima me queda todav¨ªa la hipoteca¡±, apunta el administrador de fincas Fran Gafforio. Para reclamar estas deudas se est¨¢n convocando hasta tres reuniones extraordinarias al a?o. Por eso es habitual que haya ingleses con m¨¢s de 40 delegaciones de voto. Los diferentes idiomas son un problema en algunas juntas de vecinos. ¡°En los lugares costeros, las actas suelen ser redactadas en el idioma predominante, sin perjuicio de realizar una traducci¨®n al castellano para que el libro de actas pueda ser interpretado por los organismos p¨²blicos. Se emplea el idioma que los comuneros acuerden en junta y quien no lo conozca ha de comunicarlo. Es un nuevo reto para muchos administradores de fincas y vecinos, y desde luego tambi¨¦n un hipot¨¦tico nuevo gasto para sufragar la necesidad de traducciones realizadas por expertos acreditados¡±, se?ala Adolfo Calvo-Parra, secretario t¨¦cnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.
Mientras tanto, es imprescindible que los propietarios est¨¦n localizables para que el administrador pueda informarles de posibles aver¨ªas en su inmueble. El 80% de los due?os de una segunda residencia tiene asociado un correo electr¨®nico y un tel¨¦fono m¨®vil. M¨¢s consejos: ¡°Oc¨²pate de que alguien tenga un juego de llaves de tu propiedad para poder actuar ante una emergencia; algunas comunidades con servicio de conserjer¨ªa lo hacen. Contrata una buena p¨®liza de seguro de hogar y domicilia tus recibos de comunidad¡±, recomienda Calleja.
Y es muy importante acordar la fijaci¨®n de una fecha para la celebraci¨®n de las juntas generales ordinarias. Tienen obligaci¨®n de realizar al menos una ordinaria al a?o. Por ello suelen celebrarse en Semana Santa o en los meses de verano.
La lucha de intereses entre los que habitan todo el a?o y los que van los puentes y vacaciones es otra historia. ¡°Los que viven, sobre todo los jubilados, quieren reforzar los servicios de limpieza, jardiner¨ªa o vigilancia, cuando el resto de vecinos (el 90% que no vive de manera habitual) quiere reducirlos durante el invierno y reforzarlos de junio a septiembre¡±, explica Fran Gafforio, socio y fundador de Communitas y colegiado en Madrid. Gestiona inmuebles en Vera (Almer¨ªa), remite a sus propietarios una circular cada tres meses con los temas de inter¨¦s en castellano e ingl¨¦s y vuelca toda la informaci¨®n en la web de sus comunidades.
Una segunda vivienda se disfruta, en algunos casos y como mucho, dos meses al a?o, por lo que quieren que los gastos sean m¨ªnimos.
¡°La realidad es que los residentes permanentes suelen tener el peso de las decisiones, porque aunque son minor¨ªa son los que asisten a las juntas extraordinarias. Esto crea conflictos entre los vecinos y repercute directamente en la administraci¨®n, pues se quejan de que se toman decisiones cuando no est¨¢n¡±, comenta Malu Llorca, de LDC, empresa de gesti¨®n de fincas con tecnolog¨ªa propia.
La administradora Bel¨¦n Calleja recalca la importancia de contratar un profesional colegiado. ¡°Cuanto m¨¢s lejos te encuentres, m¨¢s importante ser¨¢ tener la confianza de que tu inmueble est¨¦ siendo administrado por un profesional¡±.
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