La recaudaci¨®n de impuestos por la actividad inmobiliaria baj¨® un 31%

Un sistema tributario con ineficiencias, por bien construido que est¨¦, acaba poniendo palos en la rueda del crecimiento econ¨®mico. Por eso es interesante tener en cuenta el an¨¢lisis que han hecho un grupo de t¨¦cnicos expertos centr¨¢ndose en la fiscalidad inmobiliaria y avanzando propuestas para reformar la fiscalidad inmobiliaria, que someter¨¢n a la Secretar¨ªa de Estado de Hacienda.

Proceden del mundo de universidad, la propia administraci¨®n p¨²blica y la empresa y las cifras que ponen sobre la mesa hablan de efectos demoledores por el descenso de la recaudaci¨®n. Por ejemplo, en las Comunidades Aut¨®nomas, el peso del ITP y AJD que aportaba a las arcas auton¨®micas el 20% del total de los impuestos en 2007, pas¨® a suponer menos del 13% tres a?os despu¨¦s, tras caer su recaudaci¨®n hasta 2010 un 53%.

La recaudaci¨®n del Estado por impuestos asociados a la actividad inmobiliaria cayeron casi un 31% entre esos a?os. Solo se salvan de la quema los ayuntamientos pero debido a la subida un 30% de la recaudaci¨®n del IBI que grava el parque existente porque, por lo que se refiere a los tributos que reflejan la actividad inmobiliaria, el desplome es de m¨¢s del 60% en el caso del ICIO y de un 54,6% en el caso de las cuotas de urbanizaci¨®n.

Hay que tener en cuenta que en estos a?os el n¨²mero de licencias de obra para construir viviendas acumula una ca¨ªda de m¨¢s del 85%. No todo son n¨²meros rojos: en paralelo, lo ingresado por alquileres reales subi¨® al 30% acumulado entre 2007 y 2010 y mantenimiento y reparaci¨®n, un 7%.

Partiendo de ese panorama se ha elaborado Propuestas de Reforma del Marco Legislativo de la Fiscalidad Inmobiliaria. El estudio ha sido coordinado por Ur¨ªa Men¨¦ndez para la Fundaci¨®n Impuestos y Competitividad que lo editar¨¢ en breve. Es uno de los trabajos propuestos por esta instituci¨®n cuyo objetivo es, seg¨²n su director general Gin¨¦s Navarro, la revisi¨®n y mejora del ordenamiento y de la pr¨¢ctica tributaria de Espa?a y la Uni¨®n Europea, para mejorar la competitividad de sus econom¨ªas.

Y, precisamente, para estimular la actividad econ¨®mica hay dos demandas iniciales:

Mayor coordinaci¨®n entre los distintos niveles de las Administraciones P¨²blicas para evitar la disparidad en el tratamiento fiscal ante un mismo supuesto, lo que distorsiona la oferta y demanda inmobiliarias territoriales e introduce gran complejidad.

Mayor seguridad jur¨ªdica, fijando criterios e interpretaci¨®n en la aplicaci¨®n de las normas tanto entre comunidades aut¨®nomas como dentro de una misma autonom¨ªa, explica el socio del bufete V¨ªctor Viana, que ha coordinado el trabajo junto con su compa?ero Luis Su¨¢rez de Centi. Y aclara que las consultas previas vinculantes no son soluci¨®n puesto que, a menudo, la oportunidad de cerrar una operaci¨®n no permite esperar la respuesta.

Est¨¢n son algunas de las propuestas cuya aplicaci¨®n, seg¨²n el socio de Ur¨ªa Men¨¦ndez, Jes¨²s L¨®pez Tello, requerir¨ªa generosidad por parte de las Administraciones ya que algunas perder¨ªan recaudaci¨®n a favor de otras:

IVA. Deber¨ªa gravar toda la actividad inmobiliaria, desde el inicio del proceso urbanizador¡ª al margen de cuando vayan a empezar las obras de urbanizaci¨®n¡ªy hasta el momento en que el inmueble pase al particular. La parte del proceso de urbanizaci¨®n hasta que comienzan las obras est¨¢ gravada por ITP y AJD, que no es desgravable y supone un desembolso de entre el 6% y el 11%. Tambi¨¦n grava las entregas de edificaciones nuevas a la banca, lo que aumenta m¨¢s las dificultades financieras de las promotoras en proceso de refinanciaci¨®n.

Desgravaci¨®n IRPF. El acceso a la vivienda ha de hacerse preferentemente con subvenciones y con un buen parque de vivienda, en propiedad o alquiler, pero consideran oportuno plantear la desgravaci¨®n por la compra de la primera vivienda temporalmente y para las rentas m¨¢s bajas. Y tambi¨¦n deber¨ªa haber deducci¨®n en el IRPF universal y permanente en el caso de la rehabilitaci¨®n de vivienda, que favorece la creaci¨®n de empleo.

Alquiler de vivienda. La tributaci¨®n se considera en general adecuada. Propone incentivos como, por ejemplo, que haya una exenci¨®n en la plusval¨ªa cuando se venda un inmueble para reinvertir el dinero en otra vivienda destinada al alquiler. Y equipararlo en general a la propiedad.

Arrendamiento mercantil. Para considerar que un arrendador desempe?a una actividad mercantil tiene que contar con un local y un empleado. Es dif¨ªcil para un inversor que explota un edificio de oficinas o locales comerciales o para un particular que alquila locales o viviendas comprender que no tiene derecho a exenci¨®n fiscal en el impuesto sobre el patrimonio o en el de sucesiones y donaciones porque, en lugar de contar con tan rudimentarios medios, est¨¦ encargando la gesti¨®n a una gestora especializada o a un administrador.

Inversi¨®n internacional. Se propone estimular el uso de fondos y sociedades de inversi¨®n en la direcci¨®n de la nueva regulaci¨®n de las SOCIMI, con una tributaci¨®n m¨¢s ventajosa. Y aprobar modificaciones en el impuesto de sociedades que reduzcan el impacto negativo de las limitaciones aprobadas para sociedades inmobiliarias, para que la fiscalidad no obstaculice la inversi¨®n.

Proponen tambi¨¦n que se equipare el tratamiento fiscal del arrendamiento inmobiliario con el que se da a los inversores espa?oles y que se modifique el r¨¦gimen de devoluciones del impuesto de la renta de no residentes para simplificar y, por otra parte, clarificar el tratamiento de las inversiones de entidades ajenas al r¨¦gimen legal espa?ol.

Valoraciones. Entre los escollos a salvar, marcan el de que existan valoraciones dispares para un mismo bien. Deber¨ªa existir uno vinculante para todas las Administraciones e impuestos.

Valor catastral. Deber¨ªa cumplir su funci¨®n que es la de medir de la capacidad econ¨®mica derivada de la propiedad inmobiliaria. Y tambi¨¦n se deben revisar los tipos impositivos y las dem¨¢s magnitudes de los impuestos que dependen de este valor.

Plusval¨ªa municipal. Deber¨ªa modularse, ya que se da el caso de que, por ejemplo en la venta de un centro comercial, este impuesto sea muy elevado cuando en realidad el inmueble se ha vendido a un precio muy inferior al de compra. Esto se debe a que la base imponible tiene en cuenta el valor catastral, los a?os de tenencia y el municipio, no responde a la plusval¨ªa real obtenida y es dif¨ªcil hacer comprender al inversor que tiene que afrontar una factura millonaria por ese concepto.

Los patronos de la Fundaci¨®n Impuestos y Competitividad expertos en asesoramiento tributario son, adem¨¢s de Ur¨ªa Men¨¦ndez, Baker & McKenzie, Cuatrecasas, Gon?alves Pereira, Deloitte Abogados y Asesores Tributarios, Ernst & Young Abogados, J&A Garrigues, KPMG Abogados y PwC Tax & Legal Services.