La liquidaci¨®n de Llanera anticipa el fin de otras grandes inmobiliarias

En la ¨¦poca del pelotazo, una huerta no era solo un terreno en el que se cultivaban hortalizas o frutales. Al menos no lo era para inversores y promotores, capaces de imaginar sobre cualquier trozo de tierra proyectos inmobiliarios, algunos colosales. Era el caso de la macrourbanizaci¨®n que a finales de 2006 ide¨® Llanera Inmobiliaria sobre un campo de naranjos de nueve millones de metros cuadrados que adquiri¨® en la localidad de Chiva (Valencia) por 186,3 millones de euros. La operaci¨®n estaba financiada por el protagonista de uno de los grandes fiascos de la crisis, Lehman Brothers, y estaba llamada a ser un gran negocio, puesto que incluso antes de poder construir en ellos esos terrenos ya estaban valorados en 300 millones de euros.

Todo sali¨® mal. Solo un a?o despu¨¦s Llanera, que durante su apogeo incluso patrocinaba equipos de f¨²tbol como el Valencia CF o el ingl¨¦s Charlton Athletic, se convert¨ªa en la primera gran inmobiliaria que se ve¨ªa obligada a solicitar el concurso de acreedores con una deuda de 746 millones de euros y marcaba la senda que luego seguir¨ªan otras grandes como Martinsa Fadesa, Habitat o Sacresa. Llanera ha dado ahora un paso m¨¢s y se ha convertido en la primera gran promotora que ha entrado en liquidaci¨®n.

La historia de la inmobiliaria valenciana no es muy distinta de la de muchas otras del sector. Una peque?a promotora familiar nacida en 1988 y muy apegada a su comarca fue creciendo a medida que la burbuja se hac¨ªa m¨¢s grande. Cuando esta explot¨®, Llanera inaugur¨® una oleada de concursos de acreedores por la que desde entonces han pasado m¨¢s de 4.800 inmobiliarias. Sali¨® del trance, pero ahora, cuando deb¨ªa cumplir con el convenio, se ha visto abocada a la liquidaci¨®n.

M¨¢s de 4.800 compa?¨ªas han pedido el concurso en cinco a?os

El sector ve con preocupaci¨®n el final de Llanera, que temen pueden replicar otras grandes. ¡°Hasta ahora los bancos han ido refinanciando las compa?¨ªas, pero tras los decretos Guindos del a?o pasado ya han provisionado la p¨¦rdida de valor de esos cr¨¦ditos en sus balances y a partir de ahora van a elegir a qu¨¦ promotoras salvan y a cu¨¢les no, en funci¨®n de las posibilidades de recuperaci¨®n de sus pr¨¦stamos¡±, asegura el responsable de Valoraciones de CB Richard Ellis en Espa?a, Javier Kindelan.

La inmobiliaria valenciana super¨® el concurso con una generosa quita del 50% al considerar que su ¡°actividad tiene especial inter¨¦s para la econom¨ªa¡±, lo cual fuentes judiciales consideran que en ese momento ten¨ªa sentido. ¡°Era el primer gran concurso. Hay que valorarlo en funci¨®n de la situaci¨®n de entonces¡±, justifican esas fuentes. Una vez transcurrido el periodo de gracia que le daba el convenio, sin embargo, Llanera no ha podido hacer frente a los pagos a sus acreedores. Y una decisi¨®n judicial, que la dejaba sin una indemnizaci¨®n de 20 millones, le acab¨® dando el ¨²ltimo empuj¨®n hacia su desaparici¨®n. ¡°La empresa estaba en periodo de carencia y ahora llegaba el momento de empezar a cumplir. El juez deber¨¢ dictaminar ahora por qu¨¦ lo ha hecho¡±, explica el letrado de Iure Abogados Carlos Pav¨®n.

La quiebra de Reyal Urbis el a?o pasado fue vista como un aviso al sector de que los bancos no tendr¨ªan ning¨²n reparo a dejar caer a inmobiliarias, por muy ilustres que fueran. El consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren, prev¨¦ que otras firmas sigan el camino de Llanera. Depender¨¢ de la composici¨®n de su cartera. ¡°Solo sobrevivir¨¢n las que tengan ingresos procedentes de alquileres, las que posean promociones terminadas que puedan vender por encima del valor de la deuda o las que cuenten con el apoyo de una entidad bancaria¡±, asegura Echavarren, quien recuerda que muchas inmobiliarias ya est¨¢n viviendo una liquidaci¨®n encubierta al ir cancelando deuda a cambio de activos que se queda el banco.

Las promotoras acumularon en 2012 unas p¨¦rdidas de 3.224 millones

Como Llanera, tambi¨¦n lograron salir del concurso de acreedores grupos como Martinsa Fadesa, Sacresa o Habitat. Y esta ¨²ltima, por ejemplo, tambi¨¦n tuvo que acudir a la banca a pedir ¨¢rnica cuando se acab¨® su periodo de gracia para aplazar al periodo de entre 2016 y 2018 el pago de casi toda la deuda pendiente. Fuentes judiciales explican que uno de los problemas de las promotoras est¨¢ en que el contexto hace casi imposible cumplir con un plan de negocio que impone un estricto calendario de ventas y devoluciones.

Las inmobiliarias cotizadas, las mayores en un sector que en su d¨ªa estuvo muy atomizado, han hecho una cura de adelgazamiento durante la crisis para poder sobrevivir. Estas compa?¨ªas, que el a?o pasado acumularon unas p¨¦rdidas de 3.224 millones de euros, han soltado lastre al desprenderse del 25% de su deuda, que a finales del a?o pasado era de casi 24.000 millones de euros, a cambio de reducir su tama?o a casi la mitad (ver gr¨¢fico). Aun as¨ª, todav¨ªa no han logrado zafarse de ese activo tan apreciado durante el <CF1001>boom<CF1000> cuyo valor hoy en muchos casos es cero: el suelo. Solo las seis primeras inmobiliarias espa?olas suman 31,2 millones de metros cuadrados, parte del cual est¨¢ tambi¨¦n en Am¨¦rica Latina o el Este de Europa, donde las empresas han sufrido grandes fiascos.

Si el calendario ya es un problema para garantizar la viabilidad de la empresa en un contexto recesivo para el sector, ahora se a?ade la competencia de la banca. Los siete primeros grupos bancarios espa?oles vendieron inmuebles por 14.029 millones de euros, una cifra abrumadora frente a los 384 millones de euros que sumaron las siete inmobiliarias cotizadas.