Demasiado t¨ªtulo para tanta timidez

La reciente ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protecci¨®n a los deudores hipotecarios, tiene como n¨²mero de orden el 1 y su publicaci¨®n ha sido en mayo. Estos datos sugieren una reposada labor legislativa ya que han transcurrido casi cinco meses sin haberse promulgado ley alguna, pero desgraciadamente no es as¨ª. No se legisla menos, se hace con poca calidad, y el recurso al Real Decreto Ley es constante.

La ley 1/2013 adem¨¢s de confundir conceptos y expresiones (exclusi¨®n por excusi¨®n - beneficio que la ley atribuye al fiador-, desahucio por lanzamiento) resuelve algunas disfunciones y abusos, lo que supone un avance, creando otros nuevos, y adem¨¢s, parad¨®jicamente, lo hace al tratar de resolver otros antiguos.

Avances son el hecho mismo de haber reconocido y haberse abordado el problema mediante la publicaci¨®n de una ley; la limitaci¨®n de los intereses de demora en la hipoteca sobre la vivienda habitual; la suspensi¨®n de los mal llamados desahucios para ciertos deudores en riesgo de exclusi¨®n social; la condonaci¨®n de parte de la deuda rest¨® tras la ejecuci¨®n hipotecaria; la posible participaci¨®n del deudor en la revalorizaci¨®n futura de la vivienda ejecutada; las posibilidades que ofrece para iniciar los procedimientos de alargamiento del plazo con per¨ªodos de carencia a un tipo de inter¨¦s de eur¨ªbor m¨¢s el 0,25 %, lo que supondr¨¢ un alivio considerable para un gran n¨²mero de familias; la limitaci¨®n de costas al 5% de la cantidad reclamada; la creaci¨®n de una Comisi¨®n de Control para supervisar el cumplimiento del C¨®digo de Buenas Pr¨¢cticas de aplicaci¨®n controvertida.

Pero es criticable desde un punto de vista estrictamente t¨¦cnico. Las disfunciones en materia hipotecaria residen fundamentalmente en los procedimientos de ejecuci¨®n y, dentro de estos, m¨¢s concretamente, en la posibilidad legal de diferenciar entre: - tasaci¨®n a efectos de valoraci¨®n del bien hipotecado efectuada con arreglo a lo dispuesto en la ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulaci¨®n del Mercado Hipotecario, y que marca el l¨ªmite del pr¨¦stamo o cr¨¦dito que no debe superar el 80% de aquella, y? - tasaci¨®n a efectos procesales o de subasta cuya existencia exige la Ley de Enjuiciamiento Civil y que marca el valor por el que el bien hipotecado saldr¨ªa a subasta. Este valor deber¨ªa de fijarse por acuerdo entre las partes, pero en la pr¨¢ctica lo se?ala unilateralmente la entidad prestamista.

Por m¨¢s que me esfuerce, no encuentro raz¨®n v¨¢lida alguna que justifique esa diferenciaci¨®n, y es que solo encuentra una justificaci¨®n de tipo econ¨®mico: la mayor facilidad que encontrar¨¢ el banco para deshacerse de un bien que le resulta inc¨®modo y gravoso, pero a costa del menor valor obtenido que soportar¨¢ el hipotecado.

La nueva ley 1/2013 sigue sin resolver ese problema. Es cierto que determina que este segundo valor no puede ser inferior al 75% del primero, pero el juego de porcentajes provocar¨¢ que, por ejemplo, un bien tasado en 100.000 euros no pueda salir a subasta en menos de 75000 euros; pero como permite que en caso de quedar desierta la subasta sea adjudicado al acreedor por el 70%, resulta que en la pr¨¢ctica el acreedor se adjudicar¨¢ el bien hipotecado por cerca del 50% de su valor real. ?Qu¨¦ les parece?

Respecto de los intereses de demora, la norma los limita s¨®lo para la vivienda habitual a tres veces el inter¨¦s legal del dinero, lo que hoy equivale al 12 %, pero lo regula en sede de aseguramiento hipotecario (Art 114 de la LH), por lo que surgen dudas acerca de si resultar¨ªa posible que a¨²n no pudiendo garantizarse hipotecariamente por encima de ese l¨ªmite, si se pudieran pactar intereses de demora superiores y exigirlos por v¨ªa obligacional. Dudas, no certezas; mala t¨¦cnica legislativa. Adem¨¢s, para que los intereses de demora puedan ser limitados, es necesario que se hipoteque la misma vivienda habitual, lo que parece excluir el caso en que tambi¨¦n se hipoteque otro inmueble en garant¨ªa. Adem¨¢s, se ha optado por un mal sistema de limitaci¨®n ¨Ctres veces el inter¨¦s legal del dinero-, lo que podr¨ªa dar lugar a la paradoja de que los intereses de demora fuesen inferiores al inter¨¦s ordinario o remuneratorio, cosa perfectamente posible con los tipos de inter¨¦s hoy aplicables. Hubiera sido mejor aceptar la propuesta de limitar los intereses de demora a dos puntos por encima del remuneratorio.

Por otro lado, la ley se?ala como causa de vencimiento anticipado el impago de tres cuotas, lo que no representa ninguna novedad en la pr¨¢ctica, pues el Banco de Espa?a ya lo hab¨ªa recomendado hace tiempo. A este paso, la verdadera cl¨¢usula abusiva ser¨¢ la del vencimiento anticipado, por la regulaci¨®n que se le da en nuestro sistema. ?Por qu¨¦ los intereses de demora se devengan sobre la cantidad pendiente de pago, si s¨®lo se han dejado de pagar tres cuotas? ?Por qu¨¦ se devengan intereses de demora durante la sustanciaci¨®n del procedimiento de ejecuci¨®n, haciendo recaer los retrasos de un servicio p¨²blico solamente sobre una de las partes. el hipotecado? Esto es tambi¨¦n un reproche respecto de una medida de avance, como es la paralizaci¨®n de los lanzamientos, ?Qu¨¦ ocurrir¨¢ con los intereses de demora que se devenguen durante ese tiempo?

Tambi¨¦n resulta confusa y genera dudas la regulaci¨®n de la tasaci¨®n como posible requisito necesario para el control de legalidad notarial.

En fin, hay que ser posibilistas y celebrar esta ley y los avances que contiene, pero tambi¨¦n hay que alertar acerca de la necesidad de depurar la t¨¦cnica legislativa para impedir que sea el redactor del BOE el que sustituya al legislador.? Y, sobre todo, considerar esta norma como un paso conveniente hacia el equilibrio negociador, pero sin intoxicarse de soberbia, dando a entender que todo est¨¢ resuelto. Quedan a¨²n muchas cosas por hacer.

Jos¨¦ Ignacio Navas Ol¨®riz es notario. Miembro de la Comisi¨®n de Expertos designado por el PSOE.