La vivienda sufre ahora su mayor ca¨ªda

Seis a?os ha tardado el precio de la vivienda en dar un aceler¨®n a su ajuste para deshinchar el grueso de la burbuja. La retirada de todo est¨ªmulo fiscal para la compra de viviendas favoreci¨® que en el arranque de 2013 los precios acabaran por desplomarse el 6,6% respecto al tramo final de 2012, seg¨²n la estad¨ªstica que ayer hizo public¨® el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Con esta bajada, la 11? trimestral consecutiva y la mayor en un trimestre desde el principio de la crisis, el ajuste de precios de la vivienda libre en Espa?a alcanza ya el 36% respecto a finales de 2007, cuando los precios tocaron techo. En t¨¦rminos reales (teniendo en cuenta la inflaci¨®n) la ca¨ªda es a¨²n mayor. El derrumbe es m¨¢s agudo en las viviendas de segunda mano, cuyo valor ha bajado pr¨¢cticamente a la mitad en Arag¨®n, Catalu?a y el Pa¨ªs Vasco.

Catalu?a, Madrid y Arag¨®n lideran las mermas de los ¨²ltimos seis a?os

El sector inmobiliario espa?ol se resist¨ªa todav¨ªa a asumir en 2008 que el precio de la vivienda s¨ª baja. As¨ª que rechazaba de plano los avisos de los organismos internacionales, que alertaban de que la vivienda estaba sobrevalorada. El Fondo Monetario Internacional (FMI) estimaba que Espa?a deb¨ªa afrontar un ajuste de entre el 15% y el 20%, mientras que la OCDE lo elevaba al 30%. Todas esas previsiones se quedaron cortas. En t¨¦rminos reales, los pisos ya han perdido casi la mitad de su valor desde entonces. Y con m¨¢s de 700.000 viviendas sin vender, el paro desbocado, las rebajas salariales y el mercado crediticio seco, el sector no atisba todav¨ªa el suelo de esa ca¨ªda.

Los datos de ayer, de hecho, son un nuevo mazazo para un sector que ha visto c¨®mo desaparec¨ªan m¨¢s de 4.800 inmobiliarias desde el principio de la crisis. El derrumbe del primer trimestre se debe, sobre todo, a las provisiones para la exposici¨®n al ladrillo que los bancos realizaron por los dos decretos Guindos y al fin de los est¨ªmulos fiscales. La desaparici¨®n de las desgravaciones para la adquisici¨®n de viviendas y la subida del IVA del 4% al 10% el pasado 1 de enero hicieron que las compraventas se animaran a finales del a?o pasado. ¡°Estamos en un momento de ajuste de precios, y el sector financiero se dio cuenta de que garantizar la hipoteca no es suficiente. Cuando se acaban las ventajas fiscales, el ¨²nico argumento para vender es el precio¡±, explica Luis Fabra, profesor de la Universidad de Zaragoza y director del Grupo de An¨¢lisis del Mercado Inmobiliario.

La estad¨ªstica del INE se?ala que hasta el mes de marzo los precios de la vivienda libre retrocedieron el 14,3% respecto al primer trimestre de 2012. Lo hicieron tanto los de obra nueva (12,8%) como los de los pisos usados (15,3%). Echando la vista seis a?os atr¨¢s, la vivienda de segunda mano ha realizado un ajuste del 43%, frente al 30% de la vivienda nueva. A ello hay que a?adir el incremento de la inflaci¨®n, que en ese periodo fue casi del 11%.

Los analistas creen que la debilidad econ¨®mica alimenta nuevos retrocesos

El ajuste tambi¨¦n va por comunidades. Catalu?a acumula ya un descenso del 45% desde que los precios registraran el tope; Madrid, el 43%; Arag¨®n y Navarra, el 42%, y Pa¨ªs Vasco y La Rioja, el 41%. No obstante, las viviendas de segunda mano de Arag¨®n, Navarra y Catalu?a pr¨¢cticamente se dejaron la mitad de su valor.

Pese a alg¨²n peque?o repunte espor¨¢dico, la estabilizaci¨®n del mercado no ser¨¢ inmediata. Primero, porque existen dudas de que la burbuja se haya deshinchado ya por completo. La estad¨ªstica del INE arranca en 2007, pero seg¨²n el Ministerio de Fomento, durante la burbuja, entre 2002 y 2008, los precios se duplicaron para luego descender hasta niveles de 2004 en el primer trimestre de 2013. Para volver a los valores anteriores a la burbuja ¡ªseg¨²n la estad¨ªstica de Fomento¡ª los precios a¨²n deber¨ªan caer otro 20%.

Y segundo, la econom¨ªa no da signos de una mejora inmediata. ¡°La demanda no se reactivar¨¢ mientras el consumidor no recupere la confianza. Si cree que lo van a despedir, no comprar¨¢¡±, advierte el director de desarrollo de negocio de Tinsa, Ra¨²l Garc¨ªa. ¡°La capacidad de compra depende de la relaci¨®n entre el precio de la vivienda y la renta familiar disponible. Y el valor baja, pero los ingresos de los hogares tambi¨¦n. A¨²n debe haber un mayor ajuste¡±, recuerda el catedr¨¢tico de la Universidad Pompeu Fabra Jos¨¦ Garc¨ªa-Montalvo.