Los franceses irrumpen en el mercado
Inversores del pa¨ªs vecino protagonizan grandes operaciones en el inmobiliario no residencial
Goldman Sachs y Blackstone, los dos grandes fondos de inversi¨®n estadounidenses, andan a la gre?a por quedarse con el mayor n¨²mero de viviendas protegidas en alquiler, pero en Madrid y Barcelona el inter¨¦s por otros activos llega de m¨¢s cerca. De Francia, concretamente. Sin tanto ruido, inversores del pa¨ªs vecino han irrumpido en busca de precios asequibles en el sector inmobiliario no residencial.
Ya han cerrado varias operaciones y andan negociando otras para culminarlas antes de que acabe el a?o. Compra de activos patrimoniales para su explotaci¨®n o inmuebles para su rehabilitaci¨®n y posterior venta. "No descartamos nada, pero b¨¢sicamente buscamos comprar edificios residenciales con un precio de entre 1 y 20 millones de euros", comenta Susana Picallo, directora en Madrid de la inmobiliaria Spirit Reim.
Esta empresa francesa acaba de implantarse en Espa?a para comprar inmuebles y rehabilitarlos. "En la capital y en Barcelona, b¨¢sicamente", subraya Picallo.
Los inversores franceses, cuyos capitales canaliza IBA Capital Partners, se han dado m¨¢s prisa y, gracias a las gestiones llevadas a cabo por el consultor Thierry Julienne, suyas han sido algunas de las grandes compras realizadas en Espa?a en lo que llevamos de a?o. Dos centros comerciales de El Corte Ingl¨¦s ¡ªuno en Madrid y otro en Barcelona¡ª y, la semana pasada, otros dos activos en la capital comprados a la inmobiliaria Reyal Urbis: el ABC Serrano y un complejo de oficinas en la avenida de San Luis, en el distrito de Hortaleza.
En el gestor de fondos IBA (IDEA, Batex y Abedo), adem¨¢s de Thierry Julienne con su firma Abedo, figuran la gestora suiza de grandes fortunas Batex e IDEA, la empresa espa?ola especialista en estructuraci¨®n financiera de operaciones inmobiliarias dirigida por Jes¨²s Valderramo. El mandato que han recibido es el de invertir entre 300 y 500 millones de euros en activos core en Madrid y Barcelona de un tama?o significativo.
"Zambal ha sido la empresa encargada de firmar la compra", confirma Julienne. Una sociedad constituida el pasado mes de abril donde Julienne figura como presidente y en la que aparece como consejero el octogenario Pierre Castel, fundador y presidente del imperio franc¨¦s del vino y de la cerveza.
Zambal Spain, que el pasado mes de septiembre ampli¨® a 80 millones de euros su capital social, es una sociedad instrumental que tiene como socio ¨²nico a Lexxel Servicios Empresariales, y esta a su vez lo es de Barriboral Sapin, en la que figura como socio ¨²nico Gonzalo Ulloa Suelves, presidente de G¨®mez-Acebo & Pombo, el despacho de abogados que asesora en estas operaciones.
A la compra por 100 millones de euros, el pasado mes de julio, del centro comercial de El Corte Ingl¨¦s situado en la esquina de la plaza de Catalunya con la Rambla, en Barcelona, le han seguido, la semana pasada, otros dos activos por los que los inversores galos, a trav¨¦s de Zambal, han desembolsado 96,6 millones de euros. En algo m¨¢s de 63 millones se ha valorado el centro ABC Serrano, y por encima de 33 millones, el edificio de oficinas de la avenida de San Luis, pr¨®ximo a la Gran V¨ªa de Hortaleza.
Dos activos de Reyal Urbis ¡ªen situaci¨®n concursal desde el pasado mes de marzo¡ª que llevaban en el mercado m¨¢s de un a?o, desde que su acreedor, el banco alem¨¢n Eurohypo ¡ªhoy Hypothekenbank Frankfurt¡ª los pusiera en el mercado una vez provisionada la deuda hipotecaria de 156 millones de euros que pesaba sobre ellos.
Al final, todos m¨¢s o menos contentos. Reyal Urbis cancela esa deuda, el banco alem¨¢n recupera m¨¢s de la mitad de lo prestado, que ya estaba totalmente provisionado, y los compradores se hacen con dos activos patrimoniales de inter¨¦s que les proporcionar¨¢n rentas recurrentes desde el primer d¨ªa. El ABC Serrano dispone de una superficie bruta alquilable de 21.555 metros cuadrados y 68 locales comerciales, y 27 de las oficinas de la avenida de San Luis est¨¢n totalmente alquiladas al grupo de comunicaci¨®n Unidad Editorial.
Aunque por el ABC Serrano no hubo problema alguno para que el juez concursal aceptara la venta al ser el banco alem¨¢n el ¨²nico acreedor, en el caso del inmueble de la avenida de San Luis, la deuda estaba sindicada y hubo que superar algunas reticencias por parte del resto de acreedores para que la operaci¨®n se pudiera cerrar.
Rehabilitaci¨®n a tres a?os vista
"Creemos que despu¨¦s de estos seis a?os de crisis, los precios ya se han ajustado lo suficiente como para poder comprar un activo, rehabilitarlo y luego venderlo. Es el momento". Es la idea con la que la inmobiliaria francesa Spirit Reim acaba de desembarcar en Madrid, y para ello ha puesto en manos de Susana Picallo la localizaci¨®n de edificios situados en zonas c¨¦ntricas de Madrid y Barcelona.
Picallo, buena conocedora del mercado madrile?o como antigua encargada de la inmobiliaria Restaura en la zona, cuenta c¨®mo "Spirit ya quiso entrar en Espa?a hace siete u ocho a?os, pero, entonces, los precios resultaban imposibles. Ahora, la situaci¨®n ha cambiado. Hay muchos edificios, sobre todo de bancos, y asequibles", comenta. Lo que est¨¢n buscando son edificios residenciales, con o sin inquilinos, de renta antigua o nueva, con vistas a reformarlos para su posterior venta ¡ª"si se puede", acota Picallo¡ª, o ponerlos en alquiler.
El objetivo de este grupo promotor franc¨¦s es comprar inmuebles en un margen de entre 1 y 20 millones de euros. "No descartamos nada y confiamos en cerrar alguna operaci¨®n, tanto en Madrid como en Barcelona, antes de que acabe el a?o. Estamos estudiando todas las ofertas que nos han llegado", avanza la responsable de Spirit en Madrid. Para ello disponen de unos fondos propios de casi 70 millones de euros y los m¨¢s de 80 millones en los que est¨¢n valorados sus activos.
Cuando se trata de encontrar inmuebles para este fin de rehabilitaci¨®n exclusiva, todos los ojos se ponen en las zonas aleda?as del paseo de la Castellana, tanto en el distrito de Salamanca o Retiro, por un lado, o en el de Centro y Chamber¨ª, por otro. La oferta es m¨ªnima y los precios nunca dejaron de ser los m¨¢s altos de la capital.
Es pronto para hablar de precios. Dentro de dos o tres a?os, cuando se pongan en el mercado los primeros activos que ahora inicien la reforma, se ver¨¢. Lo que no cambiar¨¢ ser¨¢ el comprador. Sobre todo inversores que, a la vista de la volatilidad de los mercados burs¨¢tiles y de los bajos tipos de inter¨¦s, buscan en este tipo de activos la posibilidad de ver rentabilizada la inversi¨®n a corto y medio plazo, siempre que el mercado se recupere.
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