M¨¢s de 600.000 pisos nuevos sin vender

El estallido de la burbuja inmobiliaria y los excesos urban¨ªsticos que la acompa?aron han dejado huellas dif¨ªciles de borrar. Promociones de viviendas sin terminar, porque no hab¨ªa dinero para ello ni expectativas de venderlas. Bloques de pisos casi vac¨ªos, que no se venden ni con rebajas de precios impensables hace a?os. Y, a su alrededor, la desolaci¨®n que produce pasear por esas calles solitarias en las que la mala yerba crece entre farolas, papeleras y parques infantiles nuevos, sin estrenar, que nadie disfruta, porque nadie (o apenas nadie) vive all¨ª.

Los expertos creen que se derribar¨¢n obras sin acabar y mal situadas

Las urbanizaciones fantasma se extienden en todo el mapa, a la espera de que alguien decida si regresan las gr¨²as, esta vez para derribarlas. Los analistas se?alan, no obstante, que antes el mercado deber¨¢ absorber un mayor volumen de stock. Los ¨²ltimos informes indicaban que la cantidad de pisos sin vender ascend¨ªa a entre 676.038 viviendas (Ministerio de Fomento con c¨¢lculos de diciembre de 2011) y 811.000 (CatalunyaCaixa en junio de 2012). Si se cruzan los datos de obras terminadas de Fomento y de compraventas de viviendas del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), resulta que hoy el stock se encontrar¨ªa entre las 600.000 y 750.000 casas. Todas ellas de nueva construcci¨®n. Si adem¨¢s se suman las 800.000 viviendas de segunda mano que se calcula est¨¢n en el mercado, en total habr¨ªa entre 1,3 y 1,4 millones de casas a la venta.

Adem¨¢s de las viviendas terminadas y listas para ser habitadas, hay miles de edificios con las obras paradas. Pero esas casas no est¨¢n cuantificadas. La ¨²ltima estimaci¨®n que existe es del comienzo de la crisis, de 2008, cuando el extinto Ministerio de Vivienda detect¨® 384.000 viviendas en obras sin vender. "Las obras paradas ser¨¢n lo ¨²ltimo a resolver en esta crisis, sobre todo para las que tienen m¨¢s dif¨ªcil salida. Antes incluso veremos c¨®mo se ponen en valor suelos cuyo precios ya se han corregido de forma notable en zonas donde hay una demanda s¨®lida", explica el director general de Negocio de Aguirre Newman, ?ngel Serrano.

El precio ha ca¨ªdo un 30% desde 2008 y el mercado sigue paralizado

La firma de tasaci¨®n Tinsa calcula que el stock de casas sin vender, que opina que en realidad es "inferior" a los c¨¢lculos te¨®ricos, podr¨ªa drenarse en 2017. El director de Desarollo de Negocio y Marketing de la tasadora, Ra¨²l Garc¨ªa, explica que las necesidades de vivienda han ido cayendo hasta los ¨²ltimos a?os, pero "se estabilizar¨¢n en torno a las 97.000 viviendas" en 2015. De estas, 10.000 son de uso vacacional. A su vez, la construcci¨®n de obra nueva seguir¨¢ bajando hasta levantar unas 50.000 unidades anuales ese a?o. "En 2017 podr¨ªamos asistir a una situaci¨®n de mercado en la que el excedente de vivienda se haya drenado, hasta convertirse en un stock t¨¦cnico que permita un repunte en la actividad", afirma Garc¨ªa, quien recuerda que una parte de las ventas corresponden a las que realizan los inversores.

La recuperaci¨®n ir¨¢ por barrios. Los informes del Ministerio de Vivienda y CatalunyaCaixa coincid¨ªan en se?alar el Mediterr¨¢neo como la zona con mayor volumen de pisos por vender. La Comunidad Valenciana es la regi¨®n que m¨¢s pisos vac¨ªos nuevos acumula en relaci¨®n con el parque de vivienda total: el 6,59%. Sobresale, no obstante, la provincia de Castell¨®n, que en junio de 2012 arrastraba 117.900 viviendas reci¨¦n constru¨ªdas sin comprador. Es decir, el 15% de todas las casas por vender de Espa?a est¨¢n en esa provincia, una cuarta parte de cuyo parque de viviendas busca comprador. A Castell¨®n le siguen Toledo (8,7%), Murcia (6,31%), Almer¨ªa (6,16%), Tarragona (4,6%), La Rioja (4,6%) y Alicante (4,23%). Ra¨²l Garc¨ªa sostiene que "el mercado est¨¢ compuesto por una enorme diversidad de micromercados con diferentes caracter¨ªsticas y situaciones particulares". "La actividad repuntar¨¢ antes en unos lugares que en otros", sostiene.

En 2008, al inicio de la crisis, se contaron 384.000 casas sin acabar

Los expertos miran a provincias como Castell¨®n o Toledo cuando se les pregunta d¨®nde podr¨ªa producirse la primera demolici¨®n. En Irlanda y EE UU se han llegado a derribar edificios para reducir la oferta y porque conservarlos era m¨¢s caro que echarlos abajo. En Espa?a, la Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria (Sareb), m¨¢s conocida como banco malo, aprob¨® en marzo un plan de negocio que reserva 103 millones de euros para demoliciones, cantidad inferior a la que se destina a mantenimiento de edificios (130 millones) y obras en curso (133 millones).

"Mantener esas viviendas tiene un coste", explica Jos¨¦ Garc¨ªa-Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitad Pompeu Fabra. "Si son propiedad el banco, el coste puede equivaler al 12%-14% del valor de la promoci¨®n, porque hay que pagar los gastos administrativos, afrontar cambios urban¨ªsticos si los hay, etc¨¦tera", afirma el economista. Si la promoci¨®n est¨¢ acabada, lo l¨®gico ser¨ªa intentar venderla. Si la obra no ha terminado, el catedr¨¢tico opina que deber¨ªa acabarse si existe demanda potencial para comprar esos pisos. ?Y si no hay demanda? "Desde el punto de vista econ¨®mico, esos pisos se tendr¨ªan que derruir, como en EE UU", concluye.

Gran parte de las urbanizaciones con problemas est¨¢n en el Mediterr¨¢neo

Como siempre en el sector inmobiliario, la localizaci¨®n es la clave. "En Madrid no creo que veamos demoliciones, pero en medio de la nada puede que s¨ª", opina Fernando Encinar, del portal Idealista.com. "Falta por resolver el problema legal que supone una demolici¨®n, porque tenemos muy claro c¨®mo convertir un terreno r¨²stico en urbanizable, pero no hay casos de solares que vuelven a ser r¨²sticos", advierte Encinar, que a?ade que otro tema pendiente ser¨ªa ver qui¨¦n asume el coste final de estas demoliciones. Jos¨¦ Garc¨ªa-Montalvo propone que Ayuntamientos y comunidades aut¨®nomas puedan ayudar a subvencionar estas actuaciones si hay "un beneficio colectivo", por ejemplo en el caso de la zonas con valor ecol¨®gico.

A pesar de que el precio de la vivienda ha ca¨ªdo de media un 30% desde el estallido de la burbuja, en 2008, el mercado sigue paralizado. La falta de financiaci¨®n hipotecaria, la ca¨ªda de la renta y el desempleo han hundido el sector. En la ¨¦poca del boom, se levantaban 300.000 pisos cada semestre y se vend¨ªan sin problemas, en muchos casos incluso antes de ser construidos. El panorama ahora es desolador: entre enero y junio pasado salieron al mercado 23.118 pisos, seg¨²n los datos de Fomento; se vendieron 20.770.

?ngel Serrano, de Aguirre Newman, afirma que el stock se reducir¨¢ mediante "la apertura de los canales de cr¨¦dito" y la "recuperaci¨®n econ¨®mica". "Una de cada seis transacciones corresponde a la demanda internacional. Esa cifra no ha sido proactiva, por lo que con un proyecto de comercializaci¨®n internacional fuerte esa proporci¨®n podr¨ªa seguir creciendo", sostiene. "Es necesario que la demanda interna se reactive para que podamos hablar de un repunte de la actividad", afirma Serrano.

Serrano dice que tambi¨¦n hace falta ver qu¨¦ har¨¢ la Sareb y la banca, que concentran buena parte de la oferta. "Hasta ahora solo ha habido la venta de una gran cartera, que fue la Operaci¨®n Camelia de BBVA [vendi¨® 1.000 viviendas a Baupost Group]. La banca est¨¢ esperando a ver el comportamiento de la Sareb para seguir con ese tipo de operaciones", afirma.