Tierra a la vista para el sector inmobiliario

Miles de propietarios llevan esperando m¨¢s de seis a?os la llegada de mejores tiempos para sacar del balc¨®n de su casa el cartel se vende. El desplome del mercado inmobiliario, que primero deb¨ªa pasar la resaca de una borrachera de m¨¢s de diez a?os, lo hac¨ªa imposible. Pero, tras un ajuste lento e inacabado, esta actividad ha empezado a recuperar el pulso de la mano de la inversi¨®n extranjera. El sector aprecia, adem¨¢s, otros signos de una recuperaci¨®n que auguran costosa, como el t¨ªmido repunte del precio de la vivienda en algunas comunidades o el comienzo del drenaje del ingente stock de viviendas de obra nueva. Pero el ajuste, advierten los analistas, debe continuar.

La lentitud de la rebaja del precio de los activos y, sobre todo, la crisis de la deuda soberana que sufri¨® Espa?a en 2012 ahuyentaron a los pocos inversores extranjeros que entonces estaban interesados en el ladrillo espa?ol. Antes del verano pasado, dos operaciones rompieron una sequ¨ªa que hac¨ªa temer otro a?o en blanco para el sector. El fondo de inversi¨®n Qatari Diar se hac¨ªa con el Hotel Vela de Barcelona por 200 millones de euros, mientras que la aseguradora francesa Axa regresaba a Espa?a y adquir¨ªa un paquete de 13 inmuebles del Gobierno catal¨¢n por 172 millones. ¡°Antes de verano hab¨ªa una docena de fondos examinando activos en Espa?a. A la vuelta, identificamos a m¨¢s de 50¡±, explica el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren.

En realidad, agosto no supuso ning¨²n par¨®n. Los consultores especializados en el mercado de inversi¨®n se fueron de vacaciones con trabajo a cuestas. El esfuerzo se plasm¨® en tres operaciones, para sorpresa del sector, en el mercado residencial: dos paquetes de vivienda social del Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid y una cartera de casas del banco malo. ¡°Llevaba m¨¢s de dos a?os viajando a Londres, llamando a la puerta de bancos y fondos y mostr¨¢ndoles carteras de inmuebles. Pero la brecha entre lo que ped¨ªa la banca, la principal propietaria de esos activos y lo que estaban dispuestos a pagar esos fondos era todav¨ªa muy amplia¡±, cuenta un intermediario.

El desembarco de inversores extranjeros tuvo mucho que ver con las provisiones realizadas por la banca espa?ola a ra¨ªz de los decretos del Gobierno, que exig¨ªan aumentar la cobertura por la exposici¨®n al ladrillo. Un informe de la agencia de calificaci¨®n de riesgos Fitch se?ala que durante el primer semestre de 2013 las entidades vend¨ªan las viviendas que hab¨ªan ido acaparando con un descuento medio del 71,5% respecto a su valor de tasaci¨®n de origen. Esta vez, los inversores s¨ª respondieron. El Banco de Espa?a recoge una subida del 28% en la inversi¨®n extranjera, que entre los meses de septiembre de 2012 y 2013 fue de 6.288 millones. ¡°Espa?a ha vuelto¡±, resume el director general de Aguirre Newman, ?ngel Serrano.

La disparidad de los datos hace de las estad¨ªsticas espa?olas un galimat¨ªas que dificulta conocer con exactitud la magnitud del derrumbe de los ¨²ltimos seis a?os. Sin embargo, casi todas las series ¡ªlas oficiales y las que elaboran tasadoras¡ª dibujan desde 1998 la forma de una burbuja que empieza a deshincharse entre finales de 2007 y comienzos de 2008. Los datos del Ministerio de Fomento indican que los precios crecieron el 175,6% en la d¨¦cada del boom para bajar luego el 28,3% en seis a?os y regresar a niveles de 2003. Los del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) se?alan un ajuste mayor, de hasta el 37,2% en el segundo trimestre del a?o. En t¨¦rminos reales, los precios incluso han ca¨ªdo la mitad en Catalu?a, Madrid y Arag¨®n.

Las dos estad¨ªsticas coinciden ahora en mostrar algunos n¨²meros en verde. Seg¨²n el INE, entre junio y septiembre de 2013 los precios aumentaron el 0,7% y diez comunidades experimentaron incrementos (ver gr¨¢fico). El Ministerio de Fomento todav¨ªa arroja para el conjunto de Espa?a n¨²meros rojos, pero cuatro autonom¨ªas ¡ªBaleares, Comunidad Valenciana, Extremadura y Madrid¡ª experimentan un cambio de signo. No es la primera vez que eso ocurre. En 2010 el sector crey¨® empezar a tocar suelo tras un incremento de precios del 1,6% en el segundo trimestre y una subida de las ventas del 6,3%. Fue solo un alto en el camino favorecido por las medidas fiscales del Gobierno de Jos¨¦ Luis Rodr¨ªguez Zapatero.

Las estad¨ªsticas oficiales se?alan subidas de precio en algunas regiones

Ahora no hay ventajas fiscales que justifiquen la subida. ¡°En algunas comunidades los precios han tocado fondo. En otras eso no ocurre porque todav¨ªa concentran demasiado stock¡±, asegura el presidente de la Asociaci¨®n de Promotores y Constructores, Jos¨¦ Manuel Galindo. El l¨ªder de la patronal destaca, adem¨¢s, el aumento de las ventas en la costa gracias a la demanda extranjera como un factor determinante de las subidas de precios registradas.

Si bien en el conjunto de Espa?a el 17% de los compradores de vivienda son for¨¢neos, esa proporci¨®n es superior en Murcia (22%), Las Palmas (25%), Baleares (34%), M¨¢laga (36%), Girona (40%) y Santa Cruz de Tenerife (43%). En Alicante es incluso del 53%. Y si bien las compraventas de viviendas descendieron en Espa?a un 2,1% hasta noviembre, en todas esas provincias subieron. La segunda residencia, el producto que m¨¢s se ha devaluado en esta crisis, ha tirado del mercado este a?o.

¡°Los ¨²ltimos datos muestran una ralentizaci¨®n del ritmo de ajuste y vemos correcciones muy significativas que, si no llegan al suelo, deben estar a punto de hacerlo¡±, asegura Mar¨ªa Romero, consultora de Analistas Financieros Internacionales. Aun as¨ª, nadie da el ajuste por concluido. Deustche Bank opina que los precios podr¨ªan ¡°tocar fondo¡± en 2014, pero requieren a¨²n de una rebaja del 10%; la agencia Standard & Poor¡¯s augura que las casas se abaratar¨¢n el 5% en 2014 y el 1% en 2015, y La Caixa y Fitch esperan un descenso del 8%. ¡°Estamos hablando de bajadas de entre el 5% y el 10%, una proporci¨®n que ya entra dentro del margen de negociaci¨®n entre dos partes¡±, recuerda Echavarren.

Para que el valor de las viviendas llegue a un punto de equilibrio, estas no solo deben ser asequibles para inversores o compradores extranjeros, sino tambi¨¦n para los hogares espa?oles. Un indicador para observar si el precio de la vivienda se corresponde con la demanda es el que expresa la relaci¨®n entre el precio de las casas y la renta disponible de las familias. El catedr¨¢tico de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, explica que el precio de compra es razonable si se aproxima a cuatro a?os de la renta familiar bruta disponible. Esa relaci¨®n qued¨® superada en 2000, y en 2007 las familias incluso dedicaban los ingresos de 7,7 a?os a la vivienda. La rebaja de precios ha permitido que ahora se destinen menos recursos, aunque todav¨ªa son los correspondientes a 5,8 a?os, seg¨²n el Banco de Espa?a. Y ello en un contexto de rebajas salariales y subidas de tributos.

El capital extranjero que fue al sector ascendi¨® a 6.288 millones de euros

En un mercado poco profesionalizado, en especial en el segmento de la segunda mano, y que estuvo entregado a los mitos ¡ªrecu¨¦rdese: la vivienda nunca baja o alquilar es tirar el dinero¡ª, los analistas quieren evitar que ahora cunda la leyenda de que los precios no bajar¨¢n m¨¢s. ¡°Los inversores est¨¢n comprando paquetes de inmuebles, lo que est¨¢ cambiando las expectativas de otros actores. Eso tiene un aspecto negativo: muchos vendedores han frenado la rebaja de precios, cuando el ciclo a¨²n no ha concluido, y eso lleva a menores ventas. El ajuste tiene que continuar¡±, asegura Garc¨ªa Montalvo. Por si acaso, el sector ya ha recibido el primer jarro de agua fr¨ªa: tras una subida del valor de las casas de en noviembre, la estad¨ªstica de Tinsa dio una nueva bajada en diciembre.

En la compleja cadena para que la maquinaria vuelva a ponerse en marcha, primero est¨¢ la rebaja de precios, luego la reanudaci¨®n de las ventas y, por ¨²ltimo, la construcci¨®n de viviendas. Las transacciones no solo dependen del precio, sino tambi¨¦n del empleo y de la financiaci¨®n. Las perspectivas para la ocupaci¨®n son mejores que en 2013, pero todav¨ªa muy d¨¦biles. Y adem¨¢s, la crisis se ha llevado por delante en el ¨²ltimo a?o 80.000 hogares por la p¨¦rdida de poblaci¨®n y el reagrupamiento familiar, otro de los factores determinantes de las compraventas de viviendas.

El sector s¨ª ve un cierto volumen de demanda retenida, que genera toda crisis, con capacidad de compra. Por ello, la financiaci¨®n ser¨¢ el caballo de batalla. Hasta ahora, la mayor parte de las adquisiciones han sido sin hipoteca. Si antes de que estallara la burbuja el 37,3% de las transacciones se formalizaban sin necesidad de un pr¨¦stamo, hoy ese porcentaje asciende al 68,6%, de acuerdo con los datos del Consejo General del Notariado. La concesi¨®n de hipotecas sigue en m¨ªnimos. En los ¨²ltimos doce meses, seg¨²n el INE, se constituyeron 208.210 pr¨¦stamos, el 28% menos que en el a?o anterior y un 83% menos que antes de la crisis. El cr¨¦dito total para la compra de vivienda tambi¨¦n ha descendido en el ¨²ltimo a?o, aunque de forma modesta, el 7% desde el pico del boom. A la vez que se deja menos capital, tambi¨¦n se presta m¨¢s caro, con un diferencial de entre 2,5 y 3 puntos sobre el eur¨ªbor.

La patronal, y varios consultores coinciden en ello, opina que Banco Santander ha abierto la veda de las hipotecas con una campa?a que promociona pr¨¦stamos con con un diferencial sobre el eur¨ªbor de 1,99%. ¡°El abaratamiento de las hipotecas como resultado de una financiaci¨®n mayorista m¨¢s asequible de los bancos espa?oles ser¨¢ uno de los factores de la recuperaci¨®n del sector¡±, dice Carlos Masip, analista de Fitch.

Algunos consultores, como Echavarren, conf¨ªan tambi¨¦n en el siempre dif¨ªcil de medir efecto psicol¨®gico. El director general de Banco Sabadell y responsable de la gesti¨®n inmobiliaria de la entidad, Miguel Montes, expresa ese ¡°cambio en las expectativas¡± sobre los precios mediante la estad¨ªstica del Centro de Investigaciones Sociol¨®gicas (CIS). ¡°Las personas que piensan que los precios de la vivienda subir¨¢n el pr¨®ximo a?o han pasado de un 4,7% en junio de 2012 a un 22,8% en diciembre de 2013, y los que piensan que bajar¨¢n, de un 54,5% en junio de 2012 a un 25,4% en diciembre de 2013¡±, explica.

La reanudaci¨®n de las compraventas debe ser el catalizador para el regreso de la actividad constructora, que ahora se encuentra en m¨ªnimos hist¨®ricos. Hasta octubre de 2013, los arquitectos solo visaron 29.088 viviendas. La ca¨ªda es sensacional, del 96,6% respecto a 2008, cuando se dieron permisos de obra para 865.561. Pero para que las gr¨²as salgan del garaje y vuelvan a figurar en el skyline de Espa?a antes debe irse drenando el stock de obra nueva. Este no hizo sino aumentar hasta 2009 cuando, seg¨²n Fomento, super¨® las 650.000 unidades. El ¨²ltimo dato, de 2012, indica que este fue reduci¨¦ndose hasta las 583.453 casas.

El volumen de viviendas de obra nueva sin vender es todav¨ªa muy elevado, pero var¨ªa enormemente dependiendo de la zona. El ritmo de absorci¨®n es muy alto en algunas comunidades ¡ªdel 65% en Extremadura y Cantabria y del 43% en Navarra¡ª y muy bajo en otras ¡ªen La Rioja, Comunidad Valenciana, Arag¨®n y Asturias se reduce por debajo del 4%¡ª. En el conjunto de Espa?a las viviendas vac¨ªas de nueva construcci¨®n suponen el 2,3% de todo el parque de viviendas, pero en algunas provincias son pr¨¢cticamente nulas, como C¨¢ceres, Badajoz, Cantabria o Vizcaya. En cambio, Castell¨®n, Almer¨ªa y Toledo van a la cabeza.

En los pr¨®ximos a?os casi con toda seguridad no se ocupar¨¢n los millones de metros cuadrados con los que las Administraciones inundaron el mercado antes de que estallara la burbuja. Entonces, la Comunidad Valenciana, Madrid, Catalu?a y Andaluc¨ªa ten¨ªan suelo para levantar m¨¢s de un mill¨®n de viviendas. Solo la primera de esas autonom¨ªas ten¨ªa la mitad de esa capacidad. Pero Marina d¡¯Or, por ejemplo, ya anunci¨® que renunciaba a construir 35.000 viviendas en los terrenos que se adjudic¨® en Oropesa del Mar (Castell¨®n) para dedicarlos a hoteles. Tampoco se ejecutar¨¢n, ¡ªal menos de momento¡ª proyectos fara¨®nicos como EuroVegas o El Reino de Don Quijote, en Ciudad Real, aunque sigue vivo el proyecto Barcelona World, impulsado por Enrique Ba?uelos, el fundador de Astroc, la empresa que fue el icono de los excesos.

Pero en 2013 s¨ª se empez¨® a poner la primera piedra de algunas promociones. Lo hicieron el Santander, BBVA o el Sabadell. ¡°Vamos a ver a las entidades desarrollando solares que tengan buena salida en ciudades¡±, afirma Garc¨ªa Montalvo. Y as¨ª como el sector asume que hay viviendas de las que nunca podr¨¢ zafarse ¡ªseg¨²n Bankinter, hay cerca de 150.000 invendibles¡ª, Garc¨ªa Montalvo da por hecho que muchos de suelos jam¨¢s van a desarollarse. El mercado tambi¨¦n depender¨¢ de lo que vaya haciendo la que hoy es ya la primera inmobiliaria de Europa, la Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria (Sareb), que tiene una cuota de mercado que AFI cifra en el 30%.

¡°Hay sitios donde el stock de viviendas ha tocado fondo y la demanda existe. Nosotros ya hemos puesto en marcha 48 promociones, de las que 31 ya se han activado y se venden bien. En diferentes promociones hemos subido los precios y el ritmo de ventas se ha incrementado¡±, asegura Montes, del Sabadell.

Pero poca capacidad tiene la mayor parte del sector promotor para levantar un inmueble. O lo que queda de ¨¦l. Desde que arrancara la crisis, 10.628 empresas tuvieron que pedir el concurso de acreedores ¡ªun tercio de todas cuantas suspendieron pagos en Espa?a¡ª y las que quedan tienen escaso acceso al cr¨¦dito. ¡°Al que quiera empezar una promoci¨®n la banca le exige haber vendido sobre plano¡±, sostiene Galindo. Pero Montes dice que su entidad ha vendido solares por m¨¢s de 50 millones a promotores para que inicien viviendas y que ha identificado fondos que ¡°est¨¢n levantando capital para crear veh¨ªculos que hagan promoci¨®n¡±.

Menos interrogantes plantea el mercado de inversi¨®n. En lo que va de a?o, por el despacho de Mikel Echavarren han pasado ya siete fondos de inversi¨®n internacionales interesados sobre todo en la compra de carteras de deuda. Esteban de Lope dirige el mayor fondo de la gestora alemana Deka, con un tama?o de 12.500 millones de euros. En Espa?a, explica, ese fondo tiene invertidos 700 millones, pero esa cantidad podr¨ªa subir hasta los 1.000 millones dado el ¡°buen momento¡±. ¡°Nadie sabe qu¨¦ pasar¨¢ en el pr¨®ximo semestre. Es importante si se compran acciones porque pueden subir o bajar un 10%, pero a un inversor inmobiliario que compra a 10 o 15 a?os vista, los seis pr¨®ximos meses no le deben preocupar¡±, afirma. Deka, que regres¨® a Espa?a en 2009, s¨ª ha notado la llegada de m¨¢s fondos. Y el desembarco, dice, no ha terminado.¡°Cuando Espa?a se recupere todos estar¨¢n aqu¨ª¡±, remacha.