Alquiler: ?inscribo el contrato?

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos suscita posturas encontradas (ver www.inmobiliaria.elpais.com) sobre la conveniencia o no de que los contratos de alquiler se inscriban en el Registro de la Propiedad.

Para la exministra de Vivienda Beatriz Corredor, vocal de relaciones institucionales del Colegio de Registradores, la inscripci¨®n reporta importantes ventajas. Todo lo contrario sostiene el abogado Daniel Loscertales, presidente de la editorial jur¨ªdica Sepin y uno de los miembros de la comisi¨®n de expertos consultados en el proceso de elaboraci¨®n de la ley.

Corredor considera que la inscripci¨®n es imprescindible para mejorar y favorecer el desarrollo del mercado del alquiler y la financiaci¨®n de las empresas de arrendamiento. Se trata de que la protecci¨®n de los derechos de propietario e inquilino, sin verse menoscabada, "no perjudique la agilidad del tr¨¢fico jur¨ªdico".

Antes, sostiene, los derechos de los inquilinos prevalec¨ªan frente a terceros de buena fe aunque su contrato de arrendamiento no constase en ning¨²n Registro. Esto perturbaba la seguridad del tr¨¢fico jur¨ªdico y facilitaba el fraude en los casos de compra y de ejecuci¨®n hipotecaria. Tal inseguridad encarec¨ªa el cr¨¦dito y disminu¨ªa el valor de la casa ante el impago. Ahora, si el contrato no est¨¢ registrado y un comprador inscribe la compra, no podr¨¢ ser perjudicado por un alquiler no inscrito.

El inquilino, si su contrato no est¨¢ registrado, "tampoco podr¨¢ ejercitar el derecho de adquisici¨®n preferente, salvo que demuestre que el comprador actu¨® de mala fe, pudiendo el nuevo propietario exigir que el inquilino abandone el inmueble en tres meses con independencia del plazo pactado", prosigue Corredor alegando que la inscripci¨®n permite agilizar los procedimientos de desahucio.

Loscertales considera que la inscripci¨®n producir¨¢ inseguridad jur¨ªdica: por ejemplo, "?Qu¨¦ culpa tiene el inquilino que cumple con sus obligaciones de que el arrendador no pague la hipoteca y se vea en la calle antes del t¨¦rmino del plazo m¨ªnimo de tres a?os? Adem¨¢s, aunque hubiera inscrito, tampoco se librar¨ªa del desahucio por ser su inscripci¨®n posterior a la carga hipotecaria". A?ade que, seg¨²n los jueces, el porcentaje de fraude en caso de ejecuciones hipotecarias apenas alcanza el 1%.

El abogado considera que entidades financieras y fondos de inversi¨®n, a la hora de sacar al mercado sus viviendas, seguramente no querr¨¢n inscribir los alquileres porque les impedir¨ªa vender con libertad.

En cuanto al propietario de la vivienda alquilada, si la casa no tiene carga, no le interesa inscribir, porque no obtendr¨¢ ning¨²n cr¨¦dito en esas condiciones.

Adem¨¢s, en opini¨®n del abogado, hay inquietud entre los juristas porque no se especifica c¨®mo se efect¨²a un requerimiento judicial cuando hay inscripci¨®n registral y existe una supuesta falta de pago y adem¨¢s, "la ley no aclara qu¨¦ hace el registrador si el arrendatario supuestamente deudor contesta al requerimiento de pago indicando que no debe, ?abre expediente y hace de juez, o se inhibe?". "?Y si el arrendatario no recibe el requerimiento notarial?". En todo caso, prosigue, "aparte de poder anular la inscripci¨®n del alquiler ?c¨®mo se lanza al arrendatario de la vivienda? Pero, resulta que si el arrendamiento no est¨¢ inscrito, el expediente no tiene lugar y nada de esto ocurrir¨ªa, por lo que es evidente que no interesa inscribir" , concluye Loscertales, que a?ade que ser¨ªa de gran ayuda conocer la respuesta del Ministerio de Justicia, que no dej¨® debatir estos extremos a la citada comisi¨®n.