El dinero vuelve al mercado inmobiliario
Espa?a ha pasado de ¡°inversi¨®n desaconsejable¡± a ¡°mercado estrella¡± seg¨²n un informe de PwC y ULI
El inicio de la recuperaci¨®n econ¨®mica en Europa y la desaparici¨®n de incertidumbres sobre la zona euro atraen a los inversores institucionales, fondos, gestoras de inversi¨®n y compa?¨ªas inmobiliarias, seg¨²n el informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2014, elaborado por PwC y Urband Land Institute (ULI), a partir de m¨¢s de 600 entrevistas.
El capital, la confianza y el optimismo vuelven al sector inmobiliario, asegura el informe que apuesta porque el dinero procedente de Asia, y Am¨¦rica, incluyendo fondos soberanos, afluye y afluir¨¢ al mercado europeo a niveles similares a los previos a la crisis, buscando la diversificaci¨®n.?
El 70% de los encuestados conf¨ªa en el aumento del dinero de aseguradoras, fondos de deuda y otros prestamistas alternativos que ya est¨¢n consiguiendo que el mercado de deuda europeo empiece a mejorar. En cambio, solo el 40% cree que la banca de Reino Unido o Alemania abrir¨¢ el grifo de la financiaci¨®n.
El agujero que abre la falta de financiaci¨®n est¨¢ siendo ocupado por fondos especializados y por las aseguradoras que se han introducido en el mercado de la financiaci¨®n de deuda. En agosto de 2013, seg¨²n uno de los encuestados, hab¨ªa 17 fondos de deuda centrados en el mercado europeo, "con un objetivo de financiaci¨®n de unos 9.200 millones de euros (12.400 millones de d¨®lares)".
En el informe se confirma lo apuntado en la edici¨®n anterior: el aumento del inter¨¦s inversor ha impulsado la competencia por los buenos edificios de oficinas o comerciales en los mejores emplazamientos, lo que ha disparado los precios, tanto que el 60% de los encuestados considera que los activos prime est¨¢n sobrevalorados.
La consecuencia inmediata, es que comienza la b¨²squeda de activos con recorrido para obtener rentabilidad, con lo que pierden atractivo los activos tradicionales y, con ellos, las ciudades de Londres y Par¨ªs y ah¨ª surge Espa?a, concretamente Madrid y Barcelona, con activos como centros de datos, residencias de estudiantes y deuda inmobiliaria.
"Nuestro pa¨ªs ha pasado de ser la oveja negra a convertirse en uno de los mercados estrella: los fondos oportunistas vienen atra¨ªdos por los activos distressed (con grandes descuentos) y los inversores institucionales tradicionales, por activos como oficinas, los locales comerciales, hoteles y ocio", seg¨²n el informe de PwC y ULI.
El sur de Europa
Los entrevistados eligen el sur de Europa como el lugar preferido en el que invertir. En ese escenario, "Espa?a se beneficia de las dimensiones de su mercado y de las previsiones que apuntan a que ser¨¢ el primer pa¨ªs de la regi¨®n del sur europeo en lograr una consolidaci¨®n de su recuperaci¨®n", seg¨²n el informe de PwC y ULI.
Los fondos oportunistas tienen la vista puesta en Madrid y Barcelona y se espera que "en 2014 abundar¨¢n las operaciones corporativas, especialmente a medida que la Sareb ponga nuevos activos inmobiliarios y
pr¨¦stamos a la venta. Los inversores tradicionales m¨¢s solventes pueden ser m¨¢s reticentes , pero sin duda las conversaciones ya se han iniciado".
Lisboa muestra signos de recuperaci¨®n. "Todos los operadores vemos que el mercado est¨¢ cambiando a mejor. La gente ya vuelve a hablar de negocios", es una de las opiniones de los expertos sobre la capital portuguesa. La decisi¨®n de la alemana Deka Inmobilien de comprar un bloque de oficinas en el complejo lisboeta Parque de las Naciones ha marcado un hito. "Pero, la principal revelaci¨®n es el movimiento de capitales que est¨¢ entrando en Espa?a, que ha pasado de ser una"inversi¨®n desaconsejable" a convertirse en el "mercado estrella"de la noche a la ma?ana. No se trata tanto de una b¨²squeda de valor sino m¨¢s bien de que todo el mundo lo est¨¢ haciendo y no te lo quieres perder, seg¨²n indican algunos de los encuestados m¨¢s esc¨¦pticos.
Repiten en Espa?a lo ya ensayado con el banco malo irland¨¦s, la National Asset Management Agency cuando el sector bancario comenz¨® a aflorar las carteras y pr¨¦stamos problem¨¢ticos.
La perspectiva es que durante 2014 continuar¨¢ la afluencia de inversores a Madrid y Barcelona iniciada tras la puesta en marcha de la Sareb.
A medio y largo plazo, los inversores institucionales tradicionales desembarcar¨¢n en Espa?a y competir¨¢n con los fondos oportunistas. Pero con cautela. Aunque durante los tres primeros trimestres de 2013 la inversi¨®n en Espa?a se dispar¨® en un 198% (part¨ªa de una base muy baja: 2.400 millones de euros), se mantienen las reservas hasta que no consiga un buen volumen de la financiaci¨®n que los bancos no aportan.
Lo cierto es que Madrid y Barcelona escalan posiciones desde los ¨²ltimos puestos a la mitad de la tabla 10 y 14 posici¨®n, entre las ciudades m¨¢s atractivas para nuevas inversiones inmobiliarias. Un encuestado apunta dos productos interesantes: inmuebles con administraciones p¨²blicas como inquilino en Madrid y el sector hotelero en Barcelona.
A la cabeza de ciudades europeas con mayor inter¨¦s para las inversiones tradicionales se sit¨²an M¨²nich, seguida de Dubl¨ªn que proviene del puesto 21, Hamburgo, Berl¨ªn y Londres.
Como novedad, el informe relaciona la falta de crecimiento demogr¨¢fico con el volumen de desocupaci¨®n de oficinas.
Merece cap¨ªtulo aparte la sostenibilidad. Tres de cada cuatro encuestados incluyen la sostenibilidad en su estrategia de negocio y el 50% consigue cobrar rentas m¨¢s altas a inmuebles sostenibles.
Los inversores institucionales y aseguradoras presentes en los mercados de deuda inmobiliaria est¨¢n aplicando criterios de inversi¨®n responsable a los fondos tanto a la hora de invertir como a la de conceder financiaci¨®n. La sostenibilidad y la calidad de vida van tomando posiciones. "Los propietarios de activos a largo plazo quieren edificios que impacten positivamente en el entorno de sus comunidades locales, lo cual a menudo se entiende como un retorno social sobre la inversi¨®n".
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