Londres a ritmo de burbuja

Las agencias inmobiliarias han proliferado en los ¨²ltimos meses en Londres. En Putney, una zona residencial del suroeste, junto al T¨¢mesis, 15 oficinas (Foxtons, Savills, Winkworth...) se api?an en el cruce de las dos calles principales. En el escaparate de una de ellas, Townends, situada estrat¨¦gicamente junto a la estaci¨®n, se puede leer: "Your property is hot" ("tu propiedad est¨¢ de moda"). No les falta raz¨®n. Los vecinos se han acostumbrado a encontrar en sus buzones cartas de las inmobiliarias en las que les preguntan amablemente si quieren vender su vivienda, buena prueba de que el mercado se mueve.

Las cifras oficiales confirman esta impresi¨®n. En el sector inmobiliario brit¨¢nico, sin contar la construcci¨®n, trabajan 580.000 personas ¡ªseg¨²n datos de septiembre de la Oficina de Estad¨ªsticas Nacionales (ONS, por sus siglas en ingl¨¦s)¡ª, 76.000 m¨¢s que el a?o anterior.

Negocio hay. En enero se vendieron 103.000 viviendas en Reino Unido, un 30% m¨¢s que en el mismo mes de 2013, seg¨²n la Hacienda brit¨¢nica.

El volumen de operaciones lleva nueve meses creciendo. A diferencia de Espa?a, donde sigue el ajuste tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, en Reino Unido el mercado se ha recuperado con rapidez. Los analistas coinciden en que las claves son el crecimiento econ¨®mico, la creaci¨®n de empleo y los bajos tipos de inter¨¦s. Las C¨¢maras de Comercio pronostican que en el segundo trimestre el PIB brit¨¢nico superar¨¢ el nivel previo a la crisis.

Hasta aqu¨ª llega el consenso y empiezan las discrepancias. La fuerte subida de los precios durante los ¨²ltimos meses ha suscitado un encendido debate sobre si el pa¨ªs se encamina hacia una nueva burbuja y, en caso afirmativo, qu¨¦ deber¨ªa hacer el Gobierno. Si el sector inmobiliario brit¨¢nico fuese una pinta de cerveza, ?habr¨ªa que quitarle gas antes de que la espuma se desbordara? Las alarmas saltan cada vez que se publican nuevos datos. A principios de marzo, Halifax, filial del banco Lloyds, anunci¨® que la vivienda se hab¨ªa encarecido casi un 8% en un a?o. Poco antes, Nationwide, una de las grandes cooperativas de cr¨¦dito, hab¨ªa situado la subida anual en febrero en el 9,4%. ?Se han alcanzado ya precios de burbuja? A¨²n no. Seg¨²n Halifax, el precio medio est¨¢ todav¨ªa un 10% por debajo del m¨¢ximo registrado en agosto de 2007. Adem¨¢s, en medio mill¨®n de hogares el importe de la hipoteca sigue superando el valor del inmueble.

No obstante, son muchos los que opinan que no hay tiempo que perder. "El Gobierno y el Banco de Inglaterra deben actuar urgentemente para prevenir una nueva burbuja inmobiliaria", afirma en un informe reciente Rob Wood, economista jefe para el Reino Unido del banco Berenberg. Y hay incluso quien se atreve a calcular las probabilidades de que la burbuja se reproduzca: un 77%, seg¨²n un estudio de la Warwick Business School.

Otros agentes no lo ven tan claro. Felicity Young, de Jones Lang LaSalle (JLL), asegura que el ritmo de subida de los precios, "aunque relativamente alto en comparaci¨®n con los pasados cinco a?os, no se aleja de otras recuperaciones del mercado en Reino Unido". "En realidad, las dos recuperaciones anteriores tuvieron ritmos mucho m¨¢s fuertes", explica a trav¨¦s del correo electr¨®nico.

Tanto Halifax como Nationwide encuentran una explicaci¨®n coyuntural a las subidas: la demanda supera claramente a la oferta. El a?o pasado se construyeron menos viviendas que en 2007 y desciende el n¨²mero de inmuebles en venta. Sin embargo, la situaci¨®n podr¨ªa cambiar. La cifra de viviendas iniciadas en Inglaterra en 2013 supera en un 24% a la registrada el a?o anterior. "Estamos viendo signos de recuperaci¨®n (en la construcci¨®n de viviendas), lo que deber¨ªa mejorar el balance entre la oferta y la demanda", se?ala Stephen Noakes, de Halifax. Young es menos optimista. "Reino Unido tiene retos estructurales que hacen que la oferta necesaria de inmuebles sea dif¨ªcil de conseguir. Por eso, veremos presiones al alza en los precios durante los pr¨®ximos a?os", explica. JLL prev¨¦ que la vivienda se encarezca en torno a un 5% este a?o.

Los m¨¢s esc¨¦pticos apuntan a otro factor para descartar una burbuja: la cautela. Seg¨²n la Intermediary Mortgage Lenders Association, la asociaci¨®n hipotecaria brit¨¢nica, aunque el n¨²mero de hipotecas constituidas crece a buen ritmo, el importe medio se mantiene estable. "Familias y prestamistas est¨¢n siendo cautelosos porque el ¨²nico cambio probable en los tipos de inter¨¦s es hacia arriba", se?ala Peter Williams, director de la organizaci¨®n.

La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), que agrupa, entre otras, a las sociedades de tasaci¨®n, va un paso m¨¢s all¨¢ y asegura que el "furor" comprador empez¨® a agotarse en febrero.

S¨ª existe un consenso sobre las enormes diferencias entre la capital brit¨¢nica y el resto del pa¨ªs. "Londres es un caso especial. Su econom¨ªa est¨¢ en auge y se beneficia de la demanda global", explica Felicity Young. Un informe de Knight Frank la sit¨²a como la ciudad m¨¢s atractiva del mundo para comprar propiedades, por delante de Nueva York.

Seg¨²n Andrew Goodwin, de EY (Ernst&Young), "en la mayor¨ªa del Reino Unido el riesgo de burbuja es peque?o. Pero Londres sufre una combinaci¨®n de fuerte demanda y escasez de oferta que est¨¢ dando cada vez m¨¢s motivos de preocupaci¨®n". JLL calcula que en la capital se necesitan 42.000 viviendas al a?o, mientras que la oferta es menos de la mitad. Los datos oficiales de precios, anteriores a los de Halifax y Nationwide, apuntalan estas diferencias. En 2013, la vivienda subi¨® un 5,5% en Reino Unido y un 12,3% en Londres. Si se excluyen la capital y el sureste de Inglaterra, un ¨¢rea muy influida por la gran urbe, la subida se queda en un moderado 3,1%. El informe de la Warwick Business School eleva hasta el 93% las probabilidades de burbuja en Londres, 16 puntos m¨¢s que en el conjunto del pa¨ªs.