M¨¦ndez ?lvaro, el centro del sur

El movimiento de tierras sobre 130.000 metros cuadrados en el centro de Madrid no pasa desapercibido. Dos d¨¦cadas despu¨¦s de proyectarse la reordenaci¨®n de la antigua zona industrial de M¨¦ndez ?lvaro se han iniciado los trabajos de urbanizaci¨®n. Son previos a la construcci¨®n prevista de cerca de 2.000 viviendas y edificios terciarios en los solares durante d¨¦cadas ocupados por una zona industrial y una bolsa de deterioro urbano, con numerosas infraviviendas.

Aunque todav¨ªa quedan por demoler los restos de algunas antiguas edificaciones en la parte posterior del ¨¢mbito ¡ªla m¨¢s cercana a las v¨ªas del tren¡ª, en el frente de 200 metros de este eje, entre la avenida del Planetario y la calle del Comercio, ya no queda nada en pie.

La demolici¨®n, el pasado invierno, de la f¨¢brica Agisa, puso punto final a un proceso que se ha retrasado excesivamente, en parte por la demora de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) en construir las viviendas donde deb¨ªan ser realojadas las personas cuyas viviendas iban a ser derribadas.

Ahora, tras las demoliciones, los trabajos realizados por los operarios de Coarsa ¡ªla empresa contratada por el Ayuntamiento para las obras de urbanizaci¨®n¡ª ya dejan ver avances, con el acondicionamiento de las parcelas, la acometida de saneamientos o la canalizaci¨®n de suministros el¨¦ctricos.

Cuando se aprob¨® hace siete a?os el proyecto de urbanizaci¨®n, el presupuesto de ejecuci¨®n fijado fue de 7,5 millones de euros. Y contemplaba la posterior construcci¨®n, en tres de cuatro parcelas, de unas 2.000 viviendas en bloques de ocho plantas, en los 175.000 metros cuadrados de edificabilidad resultante.

En una de estas parcelas, el uso residencial se compartir¨ªa con casi 60.000 metros cuadrados de actividades terciarias, principalmente oficinas, aunque cabr¨ªa tambi¨¦n un hotel o alg¨²n centro comercial.

El resto de las 13 hect¨¢reas de la actuaci¨®n quedar¨ªan reservadas para 17.500 metros cuadrados de zonas verdes, as¨ª como la construcci¨®n de equipamiento social o cultural en una superficie de 27.589 metros cuadrados en la cuarta de las parcelas, la situada junto a los terrenos de Renfe.

Pero habr¨¢ que esperar un a?o m¨¢s a que finalicen estos trabajos de urbanizaci¨®n y se rematen las ¨²ltimas demoliciones para ver en qu¨¦ queda este reparto de la edificabilidad resultante. Se han hecho todo tipo de c¨¢balas desde que, hace dos a?os, el avance del Plan General de Ordenaci¨®n Urbana (PGOU) de Madrid abri¨® la puerta a favorecer una mayor terciarizaci¨®n de este ¨¢mbito, flexibilizando la transferencia de edificabilidad de residencial a terciario (comercio, oficinas y hoteles).

Ser¨¢ dentro de un a?o o de un a?o y medio, cuando el nuevo PGOU se haya aprobado o est¨¦ a punto de hacerlo, y sobre todo cuando las parcelas resultantes hayan quedado inscritas y el momento en el que el Ayuntamiento de Madrid, Adif y Anida-BBVA, principales propietarios de estos suelos, decidan qu¨¦ hacer con los 234.615 metros cuadrados de superficie edificable.

En esa revisi¨®n del plan general ¡ªadem¨¢s de plantear la transferencia de edificabilidad, para reducir las viviendas y dar m¨¢s cabida a usos terciarios¡ª se ha incluido este eje dentro de uno de los ¨¢mbitos estrat¨¦gicos del centro de la capital, el delimitado entre Atocha, M¨¦ndez ?lvaro y la estaci¨®n de contenedores de Abro-?igal, ya al otro lado de la M-30.

Una nueva centralidad al sur de la ciudad con el objetivo de superar la fractura hist¨®rica generada por la nunca resuelta integraci¨®n del ferrocarril con la parte sur del ensanche de Castro.

Creaci¨®n y transformaci¨®n de un conjunto de espacios urbanos de referencia, con nuevos modos de ocupaci¨®n y utilizaci¨®n del suelo mediante la posible introducci¨®n de tejidos urbanos mixtos con uso residencial, dotacional y de actividades econ¨®micas. Se busca con ello la conectividad con el ¨¢rea Atocha-Paseo del Prado y con el Proyecto Madrid R¨ªo.

El aumento de la edificabilidad terciaria en estos terrenos se relaciona con la idea del Ayuntamiento de convertir M¨¦ndez ?lvaro en un gran frente terciario, desde la estaci¨®n de Atocha hasta la Calle 30. Por ello, en el avance del PGOU tambi¨¦n se propone la readaptaci¨®n de la Estaci¨®n Sur de Autobuses a la nueva realidad de intercambiadores de autobuses de Madrid y los modelos de concentraci¨®n vertical o mezcla de actividades en ¨¢reas de centralidad urbana. Esto supondr¨ªa una adaptaci¨®n funcional a la demanda actual y futura, contemplando la conveniencia de incrementar su edificabilidad para actividades econ¨®micas.

Se trata, en definitiva, de convertir M¨¦ndez ?lvaro en una prolongaci¨®n sur del eje central de la ciudad Castellana-Recoletos-Prado. Alg¨²n que otro hotel o centro de negocios y, sobre todo, el campus de Repsol y el edificio de la consultora Arnaiz van en esa l¨ªnea.

La primera toma de posiciones en la zona ya se est¨¢ produciendo. La sociedad patrimonialista Inversiones y Patrimonio Castellana (Inpacsa), que cuenta con varios edificios exclusivos en el centro financiero de Madrid, con una superficie conjunta superior a los 40.000 metros cuadrados, acaba de lanzar una oferta para tratar de ocupar los 5.600 metros de superficie alquilable en el edificio M¨¦ndez ?lvaro, 20.

Un edificio reci¨¦n habilitado, situado justo enfrente de la estaci¨®n de Atocha, en el que se ha rebajado casi en un 40%, de 16 a 10 euros, el precio del alquiler mensual del metro cuadrado, para aquellos contratos que se cierren antes del 31 de julio.

En el cap¨ªtulo residencial, a la espera de que en un par de a?os se comercialicen los pisos previstos en esta gran actuaci¨®n urban¨ªstica, la ¨²nica referencia de obra nueva son los pisos disponibles que le quedan a Anida, la inmobiliaria del BBVA, en M¨¦ndez ?lvaro, 72. Medio centenar de pisos, la mitad de los construidos, que se ofrecen desde 279.000 euros, en el caso de los de dos dormitorios, con 76 metros cuadrados.