Dos formas de acceso a la vivienda contra burbujas y sobreendeudamientos

Hace pocos d¨ªas entr¨® en el Parlamento de Catalu?a, tras un proceso de investigaci¨®n de cuatro a?os llevado a cabo por investigadores de la C¨¢tedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili, una modificaci¨®n de su C¨®digo Civil donde se introducen dos nuevas formas de acceso a la vivienda.

Basadas en experiencias en el Reino Unido y en los Pa¨ªses Bajos, y siguiendo la orientaci¨®n de la reciente Directiva 2014/17/UE, las denominadas tenencias intermedias suponen un cambio estructural del concepto de propiedad no visto desde tiempos de Napole¨®n en nuestro derecho civil. Se trata de combinar asequibilidad, flexibilidad y accesibilidad en el acceso a la vivienda combinado las ventajas de la propiedad (estabilidad) con los del alquiler (asequibilidad y flexibilidad) al tiempo que van dirigidas especialmente a aquellas familias que no contemplan el alquiler como su forma de tenencia (recordemos que en 2011 el 73% de los inquilinos en Espa?a deseaban ser propietarios) pero que tampoco pueden recurrir al mercado de propiedad plena sin sobre endeudarse o por falta de financiaci¨®n. Por ambos aspecto son intermedias

La propiedad compartida consiste b¨¢sicamente en una adquisici¨®n progresiva del dominio de la vivienda, de manera que el adquirente lo es de una parte de la vivienda (por ejemplo, un 25%; un 5% con recursos propios y un 20% mediante financiaci¨®n externa) y por el resto (75%) paga una renta al vendedor. El comprador se considera propietario a todos los efectos desde el primer momento, participando en las reuniones de la comunidad de vecinos, adaptando el inmueble a su conveniencia (sin alterar su sustancia), us¨¢ndolo y disfrut¨¢ndolo en exclusiva y pudiendo disponer de la parte del mismo que ya tiene, tanto inter vivos como mortis causa.

Tambi¨¦n tiene el derecho a ir optando por sucesivos porcentajes de propiedad del inmueble (del 10% como m¨ªnimo) o bien siguiendo un plan pactado o bien libremente hasta 99 a?os. A cambio, paga todos los gastos. El vendedor se limita a cobrar la renta y tiene una acci¨®n para evitar el empeoramiento sustancial del inmueble.

Por su parte, la propiedad temporal permitir¨¢ adquirir un inmueble por un n¨²mero de a?os determinado (entre 6 y 99 a?os), es decir, por el tiempo que realmente se necesite. Durante ese tiempo, el adquirente es propietario a todos los efectos, incluyendo su uso y disfrute en exclusiva y su posibilidad de enajenaci¨®n sin l¨ªmites tanto inter vivos como mortis causa. El vendedor tiene el derecho a recuperar el inmueble gratuitamente una vez expirado el plazo, a enajenar su expectativa (que vale m¨¢s cuanto m¨¢s tiempo pasa) y a ser compensado en caso de deterioro negligente del inmueble. La propiedad temporal es una forma de tenencia esencialmente antiespeculativa, dado que vale menos cada d¨ªa que pasa.

La propiedad compartida y la propiedad temporal, adem¨¢s, se pueden combinar. Ambas provocan un fraccionamiento del dominio, diversificando as¨ª los precios, colaborando a la asequibilidad de la vivienda, sin perder estabilidad. Se consiguen con ello externalidades muy positivas, como una aut¨¦ntica mixtura social: en un mismo barrio o, incluso, edificio o escalera, se encontrar¨¢n propietarios absolutos que han satisfecho por su vivienda 200.000 euros, otros que han satisfecho por ella 50.000 euros y siguen adquiri¨¦ndola progresivamente y otros que la han adquirido por 30 a?os (tiempo por el que la necesitan) por 120.000 euros. Es decir, habr¨¢n podido estabilizar su tenencia (m¨¢s que necesario desde la reforma de los alquileres en la Ley 4/2013) gracias a la diversificaci¨®n de la oferta, evitando el sobre endeudamiento.

Mientras que la mayor¨ªa de reformas legales a nivel estatal sobre el tema de la vivienda han venido siendo coyunturales (por ejemplo, moratorias y ayudas a pago del alquiler), esta reforma de las tenencias intermedias es esencialmente estructural, dado que pretende evitar futuras burbujas y sobreendeudamientos. No por ello dejan de tener utilidades en la situaci¨®n actual: si ya he satisfecho, por ejemplo, el 15% de la hipoteca, ?por qu¨¦ no puedo llevar a cabo una daci¨®n en pago parcial de manera que el deudor consolide dicho 15% ya adquirido como propietario y por el resto siga pagando una renta, transformando as¨ª una propiedad absoluta en una propiedad compartida, con un esquema de acompa?amiento para el total acceso al dominio en condiciones adecuadas?

La duda que queda es si existe inter¨¦s por parte de las autoridades estatales de extenderlas al resto de Espa?a.

Sergio Nasarre Aznar es catedr¨¢tico de Derecho Civil! Y director de la c¨¢tedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili de Tarragona.