?Qu¨¦ ocurre si mi casero vende mi piso?

Con el mercado de la vivienda estancado, el alquiler es una opci¨®n con la que poder tener acceso a una vivienda. El n¨²mero de alquileres en Espa?a seg¨²n el censo de Poblaci¨®n y Vivienda de 2011 elaborado por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) es de 2.438.578, lo que supone, seg¨²n el Banco de Espa?a, el 13,5% del parque de viviendas del pa¨ªs.

Los arrendadores y arrendatarios en Espa?a establecen una relaci¨®n contractual en la que se marcan ciertos derechos y obligaciones. Es necesario que ambas partes conozcan esto para que en caso de que se produzcan determinada situaciones, ser conscientes de hasta qu¨¦ punto se tiene libertad de actuaci¨®n conociendo la normativa que regula el alquiler de viviendas, y m¨¢s ahora que, tal y como asegura Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, 2014 es el a?o del alquiler. Afirmaci¨®n que viene beneficiada por el descenso del precio medio del alquiler, situ¨¢ndose en mayo en 6,90 euros por metro cuadrado al mes seg¨²n informes de Fotocasa.

?Puede el arrendador vender el piso?

A la hora de establecer un contrato de alquiler, las partes pueden establecer de manera libre la duraci¨®n del mismo siendo la duraci¨®n legal del contrato de 3 a?os. El futuro se desconoce y por lo tanto es incierto, pero fijando un contrato largo es una forma de generar cierta estabilidad, tanto para el arrendador como para el arrendatario. Durante el transcurso de la duraci¨®n del contrato pueden suceder muchas cosas (de ah¨ª que el futuro sea incierto) y una de ellas es que exista la posibilidad de que el due?o del inmueble quiera vender su propiedad.

En este caso, ?qu¨¦ ocurre? ?Qu¨¦ derechos tiene el inquilino? ?Puede el due?o echar al arrendatario?

La normativa vigente que regula este tipo de situaciones es la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos junto con su ¨²ltima reforma a trav¨¦s de la Ley 4/2013 de medidas de flexibilizaci¨®n y fomento del mercado del alquiler de viviendas. El primer punto con el que hay que contar es que los contratos se celebran con el fin de cumplir cada parte con sus obligaciones.

El contrato se firma bajo la protecci¨®n y normas que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos y su posterior reforma, y por lo tanto el due?o de la vivienda tiene la obligaci¨®n de cumplir con lo que el contrato dice. Adem¨¢s existe otra obligaci¨®n con la que el arrendador debe cumplir, la de respetar lo que los art¨ªculos de la ley contienen, m¨¢s concretamente lo que marcan el art¨ªculo 9 y 14.

Tanto el art¨ªculo 9 como el 14 est¨¢n del lado del inquilino. El art¨ªculo 9 hace referencia a la duraci¨®n del contrato, estipulando que existe libertad para pactar la duraci¨®n, pero en caso de ser menor a 3 a?os, el d¨ªa del vencimiento del contrato se producir¨¢ una pr¨®rroga obligatoria en plazos anuales hasta alcanzar la duraci¨®n m¨ªnima de 3 a?os (salvo que el inquilino pronuncie su voluntad de no renovaci¨®n con 30 d¨ªas de antelaci¨®n al vencimiento del contrato).

Por lo tanto, hasta que se llegue a la duraci¨®n legal de 3 a?os, el due?o del inmueble no puede echar al inquilino con motivo de la venta de la vivienda. Otra situaci¨®n bien diferente es la de que el due?o necesite la vivienda de manera permanente para s¨ª mismo o para familiares. En este caso, no se podr¨¢n realizar las pr¨®rrogas obligatorias si ha pasado un a?o desde la celebraci¨®n del contrato. El arrendador deber¨¢ avisar al inquilino de este hecho con dos meses de antelaci¨®n a la fecha en la que sea necesitada la vivienda.

Por otro lado, el art¨ªculo 14, tambi¨¦n reformado posteriormente, indica que en caso de producirse la venta del inmueble alquilado, el alquiler queda extinguido si la vivienda est¨¢ inscrita en el Registro de la Propiedad, salvo que el contrato de alquiler estuviera inscrito tambi¨¦n en el Registro de la Propiedad antes que el contrato de compraventa. En este caso el alquiler sigue en vigor y el comprador del inmueble pasa a adquirir los derechos y obligaciones del antiguo arrendador y due?o del inmueble.

De tal manera y atendiendo a la normativa vigente, se puede decir que el due?o de un inmueble no puede echar a su inquilino con motivo de la venta de la vivienda mientras haya un contrato en vigor e inscrito en el Registro de la Propiedad.