Cinco medidas para el necesario retorno de la pol¨ªtica de vivienda

Los desahucios y la desaparici¨®n de la oferta de viviendas protegidas son los aspectos m¨¢s visibles de la situaci¨®n de la vivienda en Espa?a. A ello se une la presencia de los fondos de inversi¨®n comprando viviendas con buen mercado y de lujo ("de alta gama" es una expresi¨®n frecuente). La compra por tales fondos de viviendas de alquiler a algunas administraciones p¨²blicas anticipa nuevos y sangrantes desahucios.

Frente a esta situaci¨®n, en la pr¨¢ctica no hay en Espa?a pol¨ªtica estatal de vivienda en 2014. No hay objetivos cuantitativos anuales ni mecanismos de seguimiento en el conjunto de normas comprendidas en el Plan 2013-16, regulado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril del Ministerio de Fomento. En la presentaci¨®n del oscuro plan se aludi¨® a un total de 200.000 ayudas al alquiler y a 50.000 viviendas rehabilitadas, sin m¨¢s detalle. Tampoco se han divulgado objetivos desagregados para cada autonom¨ªa. El Gobierno ha firmado convenios en 2014 con estas para subvencionar, de forma gen¨¦rica, las actuaciones recogidas en el plan del que han transcurrido dos a?os y no se conoce resultado alguno.

El coste presupuestario previsto de las ayudas directas a la vivienda en 2015 es de 587,1 millones de euros. Las ayudas fiscales tienen una incidencia presupuestaria muy superior, unos 3.338 millones de euros. Dentro de estas ¨²ltimas destaca la desgravaci¨®n por acceso a la vivienda habitual en el IRPF y la aplicaci¨®n de un tipo reducido del IVA a 10% a las ventas de nueva construcci¨®n.

La gesti¨®n y aplicaci¨®n de las actuaciones previstas en el Plan 2013-16 se ha dejado en manos de las Comunidades Aut¨®nomas. No est¨¢ previsto divulgar datos sobre la ejecuci¨®n de dicho plan. La oscuridad y la falta de transparencia no pueden ser m¨¢s evidentes. Contrasta la falta de tensi¨®n en el seguimiento del plan desde el Gobierno central con la actitud hasta ahora mantenida en materia de dise?o y ejecuci¨®n de los planes plurianuales precedentes, incluidos los gobiernos del Partido Popular entre 1996 y 2004.

El problema del acceso a la vivienda se agravar¨¢ en cuanto se afiance la recuperaci¨®n de la econom¨ªa. Para un hogar mileurista el esfuerzo de acceso a una vivienda de 90 metros cuadrados construidos en propiedad es del 51,3% de los ingresos, supuesto que el comprador acceda a un pr¨¦stamo y tenga ahorros para cubrir el 20% del precio de venta no cubierto por la hipoteca. Dicho esfuerzo supera el 60% de los ingresos familiares en el caso de una vivienda de alquiler.

En 2014 para acceder a la vivienda en Espa?a los nuevos hogares deben destinar m¨¢s de la tercera parte de los ingresos del hogar como renta o como pago de la hipoteca, tope que se considera no debe de superarse. En el caso de salarios inferiores a los 1.000 euros solo cabe acceder a viviendas de alquiler de precio reducido o hacinarse en pisos compartidos.

Pero la pol¨ªtica de vivienda presenta en 2014 una problem¨¢tica adicional a la del elevado esfuerzo que supone el acceso para numerosos hogares. La significativa morosidad de los pr¨¦stamos a comprador ha provocado un volumen intolerable de desahucios de viviendas ocupadas por deudores hipotecarios insolventes. Entre 2008 y 2013 hubo m¨¢s de 100.000 entregas involuntarias de viviendas habituales a bancos. En 2014 persiste el fuerte ritmo de los ¨²ltimos a?os. El que los desahucios se hayan convertido en una noticia habitual no reduce la gravedad del fen¨®meno. El goteo persistente de noticias viene a ser un recordatorio de que, aun habi¨¦ndose recuperado el crecimiento, en la econom¨ªa espa?ola persiste un clima de crisis.

La pol¨ªtica de vivienda no puede liquidarse con decretos y con convenios de cumplimiento indefinido con las autonom¨ªas, dejando en manos de la caridad la soluci¨®n de los problemas m¨¢s acuciantes. Debe recuperar protagonismo, estableciendo con claridad unos objetivos a cubrir y unas actuaciones a desarrollar.

Parece claro que los objetivos b¨¢sicos de la pol¨ªtica de vivienda deber¨ªan de ser los relativos a (i) favorecer el acceso, con un esfuerzo no superior a la tercera parte de los ingresos, a hogares con niveles de ingresos reducidos, y (ii) facilitar alojamiento a los hogares desahuciados, anticip¨¢ndose a la ejecuci¨®n. Entre las actuaciones m¨¢s relevantes a poner en pr¨¢ctica destacan las siguientes:

Primero. Ayudas directas a los arrendatarios, para hogares con ingresos no superiores a tres veces el IPREM (unos 1.800 euros), que cubran hasta el 35% del alquiler y con una duraci¨®n prorrogable de dos a?os.

Segundo. Impulso a la creaci¨®n de parques p¨²blicos estables de viviendas de alquiler a partir de las de nueva construcci¨®n y vac¨ªas. Se negociar¨ªa con Sareb y con los bancos el alquiler social de las viviendas en poder de dichas entidades.

Tercero. Aproximar la normativa espa?ola en materia de desahucios a las pr¨¢cticas frecuentes en Europa Occidental y en otros pa¨ªses desarrollados (ley de sobreendeudamiento), de forma que no se desahucie al insolvente que actu¨® de buena fe, estableciendo un plan de pagos. Se modificar¨ªan la normativa vigente (Ley 1/2013) para acabar con los desahucios de tales insolventes.

Cuarto. Dentro del Instituto de Cr¨¦dito Oficial (ICO) se debe de crear un veh¨ªculo financiero dedicado en exclusiva a prestar para la creaci¨®n de una oferta estable de alquiler y tambi¨¦n a la rehabilitaci¨®n.

Quinto. Apoyo a la rehabilitaci¨®n. En diez a?os todos los edificios p¨²blicos deber¨ªan de ser eficientes desde el punto de vista energ¨¦tico. En 2025 el 100% de la nueva vivienda protegida ser¨ªa sostenible.

Julio Rodr¨ªguez L¨®pez es miembro de Economistas frente a la Crisis y del Club de Debates Urbanos