El concurso de acreedores del sector inmobiliario, causa y origen de la crisis econ¨®mica

El Derecho Concursal es una herramienta id¨®nea para que una empresa que est¨¢ en funcionamiento, con una actividad mercantil productiva y requiere una reestructuraci¨®n de su situaci¨®n econ¨®mica y financiera, utilice el concurso de acreedores por la v¨ªa del convenio como mecanismo para refinanciar su deuda, obtener liquidez, reestructurar los recursos materiales y humanos de su compa?¨ªa y seguir en funcionamiento. La mejor muestra es mirar a la Uni¨®n Europea (Alemania, Francia, entre otros pa¨ªses) donde el procedimiento concursal es otra v¨ªa m¨¢s que su legislaci¨®n permite reestructurar esas compa?¨ªas. Por ello, el Derecho Concursal debe convertirse en un mecanismo ¨²til de "supervivencia" de la empresa de "continuidad" de empresa en funcionamiento y no en una salida al "caos", a la "liquidaci¨®n" de la misma.

Desde esta perspectiva las bondades de un concurso de acreedores iniciado "a tiempo", se convierten en la tabla de salvaci¨®n de muchas empresas. Pero no siempre es as¨ª. Y menos en Espa?a, donde ha sido y sigue estando vivo el estigma del "concursado", motivo por el cual el empresario retrasa todo lo posible iniciar el concurso de acreedores. Todav¨ªa no ha llegado la cultura que las compa?¨ªas en una etapa de crisis, con dificultades de liquidez, impagos y restricciones crediticias, deben acometer su realidad v¨ªa proceso concursal para la renegociaci¨®n global y planificada de sus deudas.

Las sociedades espa?olas de car¨¢cter inmobiliario, por un lado, sufrieron de una forma dr¨¢stica el recorte de la financiaci¨®n de las entidades bancarias. Mientras que en ¨¦pocas de bonanza, los bancos eran los mejores compa?eros de viaje de este tipo de empresas, la crisis gener¨® tal desconfianza en el mercado inmobiliario que estas entidades cerraron el grifo de la financiaci¨®n, tanto a las compa?¨ªas promotoras como a los compradores de viviendas, provocando la paralizaci¨®n de la actividad inmobiliaria. Y, por otro, el mercado inmobiliario se convirti¨® en la mina de oro de muchos propietarios de terrenos, que viendo el aumento exponencial de necesidad de suelo por parte de las constructoras y promotoras, elevaron en exceso el valor de los mismos, de manera que las empresas de este sector compraron a precio caro, lo que generaba que el precio de las viviendas fuera elevado.

Desde 2008, las modificaciones normativas han ayudado a las empresas "real estate" cuando entraban en causa de liquidaci¨®n, permiti¨¦ndoles no contabilizar como p¨¦rdidas el deterioro de los activos inmobiliarios, algo vital para este tipo de empresas. Lleg¨® un momento que se par¨® la construcci¨®n y la venta, y los activos de estas empresas perd¨ªan valor en el mercado por cada d¨ªa que transcurr¨ªa sin que se pudiera construir y/o vender.

La Ley Concursal que nace en el 2003 y en un per¨ªodo de doce a?os ha sufrido importantes modificaciones en su contenido que responden, en principio, a la adaptaci¨®n de la norma legal a la realidad de crisis econ¨®mica que padece el pa¨ªs, no es acompa?ada de la agilidad de la oficina judicial de los Juzgados de lo Mercantil. Juzgados colapsados por el ingente n¨²mero de procedimientos concursales, la escasez de recursos humanos e incluso materiales, derivan en la paralizaci¨®n del proceso judicial. Causa fundamental que lleva a las empresas a la liquidaci¨®n, pues el corto per¨ªodo de generaci¨®n de capital circulante vital y de empresa en funcionamiento para llegar a un posible convenio de acreedores, se ve perjudicado por la dilataci¨®n del tiempo, que provoca la depreciaci¨®n de valor de las existencias de las empresas inmobiliarias y la falta de apoyo de las entidades bancarias a ese posible convenio de acreedores.

Es cierto que estas reformas, en mi opini¨®n, han favorecido los intereses de las entidades de cr¨¦dito y, m¨¢s a¨²n, cuando nace la SAREB, en una ¨¦poca de fusiones y adquisiciones de cajas de ahorro por parte de bancos. Las compa?¨ªas inmobiliarias se encontraban con falta de comunicaci¨®n directa con los bancos; nadie se arriesgaba a tomar decisiones emprendedoras de apoyo del sector inmobiliario; una vez dotada la provisi¨®n por el banco era preferible quedarse con los activos inmobiliarios, llegando a convertirse estas entidades financieras en verdaderas entidades inmobiliarias.

En el a?o 2014, entran en vigor dos Real Decreto de forma consecutiva, que llevan a la redacci¨®n de un Texto Consolidado de la Ley Concursal. Una parte de su contenido recoge la posibilidad de utilizar la refinanciaci¨®n de la deuda empresarial como uno de los caminos m¨¢s correctos para reactivar la actividad de la empresa. Y esa refinanciaci¨®n se puede realizar en sede preconcursal y en sede concursal; en ¨¦ste ¨²ltimo caso, modificando el convenio aprobado por los acreedores, y presentando un nuevo convenio, donde el apoyo del 75% de los acreedores, "arrastra al resto. Esta modificaci¨®n se hace por parte del Gobierno para favorecer a las grandes compa?¨ªas que estaban cumpliendo su convenio y que ven peligrar el cumplimiento del mismo. Entre ellas, claro est¨¢, se encontraba Martinsa Fadesa.

En este caso concreto de gran actualidad, en la refinanciaci¨®n de la deuda empresarial planteada con el nuevo convenio por esta empresa inmobiliaria, el Banco Popular, Abanca, y, principalmente La Sareb (21% del pasivo) y CaixaBank (16% del pasivo), representan el 55% de la deuda concursada, que asciende a unos 3.500 millones de euros. Mientras que la banca extranjera, las entidades minoristas y los peque?os acreedores no financieros han apoyado la nueva propuesta de convenio que evitar¨ªa la entrada directa en la liquidaci¨®n de la empresa, quienes realmente ten¨ªan la ¨²ltima palabra, los cuatro principales bancos, han dado la espalda a esta nueva alternativa que permite la nueva ley concursal, llevando a esta compa?¨ªa inmobiliaria inevitablemente, a la liquidaci¨®n.

Por Pedro-Bautista MARTIN MOLINA,?Abogado, Economista, Auditor y Profesor Titular Sistema Fiscal Espa?ol.?Socio Fundador de la Firma Legal y Econ¨®mico