La vivienda retoma el paso

Al margen de peque?as divergencias estad¨ªsticas entre notarios, registradores, Ministerio de Fomento y algunas tasadoras, la tendencia est¨¢ clara: el mercado inmobiliario residencial ha entrado en una senda de crecimiento sostenible. Por primera vez desde que en 2007 arrancase el enorme crash que se llev¨® por delante la mitad de la actividad.

Se compran m¨¢s viviendas, las entidades financieras han empezado a conceder m¨¢s pr¨¦stamos hipotecarios ¨Cdesde junio de 2014 se acumulan nueve meses de alzas y el aumento interanual roz¨® el pasado mes de marzo casi el 30%¨C, los visados para obra nueva crecen y los promotores, solos o de la mano de los propios bancos, han comenzado a comprar suelos para acometer proyectos en las mejores localizaciones c¨¦ntricas de Madrid, Barcelona y las zonas del litoral mediterr¨¢neo m¨¢s demandadas, como la Costa del Sol y Levante, y los dos archipi¨¦lagos, Baleares y Canarias.

Pero todo con una gran cautela, derivada de la incertidumbre econ¨®mica que todav¨ªa subyace en Espa?a, con un mercado laboral de cientos de potenciales compradores cuya temporalidad e ingresos reducidos no ofrecen m¨¢rgenes suficientes para plantearse la adquisici¨®n de una vivienda.

No obstante, las bases de crecimiento se est¨¢n dando. ¡°No de manera generalizada en toda Espa?a, ya que hay muchas zonas donde todav¨ªa no han terminado los ajustes, pero s¨ª en micromercados de Madrid, Barcelona y la Costa del Sol¡±, apunta Pablo M¨¦ndez, director de suelo de la consultora Aguirre Newman.

El problema es que la oferta en esas zonas con mayor demanda resulta muy limitada. ¡°El ideal de los empresarios de encontrar parcelas finalistas para construir entre 50 y 100 viviendas resulta muy restringido. Apenas hay¡±, reconoce Jorge Almagro, director comercial de residencial, urbanismo y suelo de JLL. Por eso, cuando se ofrecen, existe gran competencia por hacerse con ellas.

¡°Se est¨¢ comprando suelo al contado¡±, subraya M¨¦ndez, lo que implica que solo puedan entrar en estas operaciones promotores y gestoras de cooperativas solventes, que no requieren financiaci¨®n para realizar la compra al disponer de recursos propios suficientes. Entre los primeros, algunos, pocos, que lograron salir del ciclo expansionista con un endeudamiento financiero asumible o pr¨¢cticamente inexistente, como Via C¨¦lere, ACR, Amenabar, Pryconsa o CP.

Los precios residenciales han tocado suelo y las promotoras solventes vuelven a lanzar proyectos

Inmobiliarias que, sin embargo, se tienen que conformar con comprar solares de un tama?o no excesivamente grande, ya que los suelos finalistas de importantes dimensiones parecen un coto reservado para gestoras de cooperativas, como Domo o Ibosa, capaces, gracias a las aportaciones de sus socios, de adjudicarse las mayores fincas que est¨¢n ofreciendo las Administraciones p¨²blicas poniendo sobre la mesa cantidades a veces superiores a los 100 millones de euros.

Lo de contar con el suelo pagado resulta indispensable para que las entidades financieras respalden proyectos que les son ajenos. De lo contrario, ni se lo plantean. Han aprendido la lecci¨®n. ¡°Los bancos, ya con la garant¨ªa, han vuelto a dar cr¨¦dito promotor a un tipo m¨¢s ajustado que hace dos a?os, con una media de eur¨ªbor m¨¢s 1,5 puntos¡±, indica M¨¦ndez.

Vuelve el cr¨¦dito

Tambi¨¦n se ha reducido el porcentaje exigido de precomercializaci¨®n de viviendas. De pr¨¢cticamente obligar a las inmobiliarias a tener vendida casi en su totalidad la promoci¨®n, a aceptar dar el pr¨¦stamo con un m¨ªnimo del 50% de viviendas se?alizadas.

Entre esos micromercados estrat¨¦gicos est¨¢ el de Arroyo Fresno, en Madrid. All¨ª, dos promotoras solventes, CP y Amenabar, no han tenido problema alguno en pagar casi 65 millones de euros a la Sareb, el banco malo, por todos los terrenos que ten¨ªa disponibles en ese ¨¢mbito, en los que existe edificabilidad para construir unas 450 viviendas.

Ambas promotoras saben lo que se hacen. Los primeros 50 pisos fueron vendidos sobre plano en una semana. Como en los mejores tiempos de la burbuja inmobiliaria. Y adem¨¢s han conseguido hacerlo a unos precios relativamente altos, a partir de 450.000 euros por viviendas grandes, de cuatro y cinco dormitorios, con una superficie m¨ªnima de 150 metros cuadrados. ?Los clientes? Familias con hijos y con una solvencia econ¨®mica contrastada.

Estos precios ponen sobre la mesa la gran brecha que se est¨¢ abriendo entre unas zonas y otras. Siempre hubo diferencias, pero ahora, en la salida de la crisis, estas se est¨¢n acentuando. En los barrios con mayor demanda del centro de Madrid o los desarrollos de nuevo cu?o, como Arroyo Fresno o Valdebebas, que est¨¢ a pleno rendimiento tras haber superado un sinf¨ªn de reveses jur¨ªdicos, con 5.000 viviendas construidas y otras 8.000 pendientes de levantarse, se vuelven a vender pisos con el precio del metro construido en torno a 3.000 euros, y con tendencia al alza. Pero en otras zonas los precios han ca¨ªdo y lo siguen haciendo incluso por debajo de los niveles que se daban al inicio de la fase expansiva de la pasada d¨¦cada, con innumerables pisos de segunda mano en venta por debajo de los 1.000 euros por metro.

¡°S¨ª estamos apreciando cierto repunte de precios en algunas zonas con demanda y poca oferta¡±, apuntan desde JLL, pero queda lejos de ser una situaci¨®n generalizada. Y, desde luego, el ajuste ya est¨¢ pr¨¢cticamente hecho. Este ajuste ha provocado que ya no se venda cualquier apartamento en cualquier zona por 250.000 euros o m¨¢s, como ocurr¨ªa en la ¨¦poca ¨¢lgida de la burbuja inmobiliaria, hace ahora justo una d¨¦cada. Ya no. Ahora, en Madrid, en zonas como los PAU de Vallecas o Carabanchel, el mismo piso cuesta 100.000 euros menos.

Lo que a¨²n no se aprecia es que, en el corto plazo, puedan moverse las grandes bolsas de suelos urbanizables que quedaron a medio desarrollar al sobrevenir la crisis. ¡°No estamos todav¨ªa en ese escenario. Son suelos de otra ¨¦poca, demasiado grandes para ser financiados. Parece razonable pensar que habr¨¢ que gestionarlos de otra manera. Cambiar el modelo para que puedan desarrollarse por fases¡±, explica ?ngel M¨¦ndez, consultor de Aguirre Newman. ¡°Queda a¨²n mucha vivienda usada por vender¡±, corrobora Almagro.

No obstante, actualmente se parte con una ventaja. Gran parte de esos terrenos ya est¨¢n ordenados, con la tramitaci¨®n urban¨ªstica terminada e incluso en alg¨²n caso con las obras de urbanizaci¨®n iniciadas, lo que, llegado el punto de que la demanda fuera lo suficientemente amplia, facilitar¨ªa la puesta en carga edificatoria en un espacio relativamente corto de tiempo.

En Madrid capital, operaciones como la de Campamento o Chamart¨ªn vuelven a moverse dos d¨¦cadas despu¨¦s de que lo hicieran por primera vez, y los desarrollos de Sureste tambi¨¦n est¨¢n ah¨ª, esperando que, en alg¨²n momento, puedan ponerse en marcha.

Si las decisiones judiciales pendientes o un cambio radical de la situaci¨®n pol¨ªtica tras las elecciones del pr¨®ximo 24 de mayo o de las posteriores nacionales no lo impiden, en unos meses podr¨ªa haber novedades sobre el inicio definitivo de algunas de estas grandes actuaciones.

Grandes operaciones

BBVA y la constructora San Jos¨¦ tienen todo preparado para que, en cuanto el Ayuntamiento de Madrid apruebe el nuevo plan, eche a andar el ahora denominado Distrito Castellana Norte. Esa futura prolongaci¨®n del paseo de la Castellana trazada sobre el haz de v¨ªas ferroviario donde, una vez soterrado, se prev¨¦ la edificaci¨®n de 17.000 viviendas.

Y el mismo camino pueden seguir los terrenos de Defensa en Campamento, donde el Estado, ante el inter¨¦s mostrado por algunos inversores extranjeros, como el magnate chino Wang Jianlin, ha empezado a tantear el mercado de cara a obtener el mejor precio posible en la subasta que se avecina.

La brecha entre unas zonas y otras se ampl¨ªa. Madrid, Barcelona y la Costa del sol son las que m¨¢s tiran

En esta salida de la crisis, los nuevos actores que han entrado en el negocio inmobiliario, como los grandes fondos de inversi¨®n ¨Cel caso de Blackstone o Goldman Sachs¨C o Socimi como Hispania o Lar, est¨¢n apostando fuerte por el alquiler, como tambi¨¦n lo ha hecho el propio Gobierno con la famosa ley de las 3R de 2013, en la que se pretende que el arrendamiento se convierta en una alternativa sostenible a la compra.

Las desinversiones de empresas p¨²blicas de vivienda, daciones en pago de promotores en apuros o los grandes paquetes colocados por la Sareb est¨¢n siendo los canales utilizados para entrar en este segmento.

Arrendamiento en alza

De manera indirecta, la compra de hipotecas impagadas o con un riesgo manifiesto de que acaben siendo ejecutadas se ha convertido en otra v¨ªa para aumentar los activos en alquiler, una vez obtenida la titularidad de los inmuebles tras el lanzamiento de la vivienda de los antiguos propietarios. La compra de Blackstone de m¨¢s de 40.000 pr¨¦stamos hipotecarios de Catalunya Banc va en esta direcci¨®n.

El camino para que Espa?a se equipare con la media europea en viviendas alquiladas se ha iniciado y parece imparable. Todav¨ªa est¨¢n lejos esas cotas del entorno del 35% del parque residencial que se da en pa¨ªses del centro y norte de Europa, pero el incremento no cesa. La media nacional de pisos de primera residencia en arrendamiento ha superado el 15%, y en los grandes entornos metropolitanos ya se ha alcanzado, e incluso superado, el 20%.