¡°La vivienda tur¨ªstica ofrece una plusval¨ªa del 12% anual¡±

El arquitecto Jos¨¦ ?ngel Borbolla (M¨¦xico, 1973) lleva 13 a?os trabajando en Tinsa de M¨¦xico, una de las cuatro primeras tasadoras. Como consultora realiza estudios de mercado que dan fe del crecimiento de un pa¨ªs que tiene 122 millones de habitantes de los que ¡°casi un 65% est¨¢n en edad productiva y son posibles compradores de vivienda¡±, afirma. La de la vivienda es la segunda industria, tras la automoci¨®n, y el mercado inmobiliario mexicano vive un momento dulce por razones demogr¨¢ficas (hay unos 650.000 matrimonios al a?o), las reformas socioecon¨®micas, la financiaci¨®n y los tipos de inter¨¦s hipotecarios. ¡°En M¨¦xico hay una gran cantidad de oportunidades. Por un lado, hay un d¨¦ficit hist¨®rico de vivienda. Y la clase media ha venido creciendo durante los ¨²ltimos 10 a?os. Por tanto, hay una gran necesidad de vivienda y de mejora de esta. Por otro, no ha habido burbuja, los promotores no se endeudaron ni se dispararon los precios. Es muy prometedor¡±, sostiene.

Pregunta. ?C¨®mo es la vivienda media y cu¨¢nto cuesta?

Respuesta. De los seis segmentos de vivienda que hay en M¨¦xico, la media tiene unos 90 metros cuadrados y, por ejemplo, en el Distrito Federal, cuesta unos 1.500 d¨®lares el metro cuadrado (1.323 euros). La residencial, tiene entre 140 y 150 metros cuadrados y su costo es de 2.500 d¨®lares (2.204 euros) promedio.

P. ?Qu¨¦ tipo de vivienda es el m¨¢s demandado y para qu¨¦ estrato social?

R. Para todos, pero la mayor oportunidad se da en los dos tipos de vivienda media de entre 50.000 o 60.000 d¨®lares y de 100.000 a 120.000 d¨®lares. Y no solo en las ciudades principales, tambi¨¦n en secundarias que est¨¢n en auge. Las reformas emprendidas por el presidente Pe?a Nieto en 2014, especialmente la energ¨¦tica, est¨¢n generando necesidades de grandes inversiones en vivienda y servicios.

P. ?Cu¨¢ntas viviendas se venden al a?o?

En M¨¦xico se conceden unos 800.000 cr¨¦ditos al a?o para compras y mejoras de viviendas

R. Entre nuevas, recompras y mejoras se conceden m¨¢s de 800.000 cr¨¦ditos. La mayor proporci¨®n de ventas es de usada.

P. ?Necesitan inversores financieros o promotores?

R. Hay oportunidades para ambos. Obviamente, hay mexicanos necesitados de mayor financiaci¨®n pero tambi¨¦n, como est¨¢ cambiando el modelo hacia la vivienda vertical, en bloques, el espa?ol puede aportar mucho por su experiencia, sobre todo en vivienda media y econ¨®mica.

P. ?El comprador particular cuenta con financiaci¨®n para comprar vivienda?

R. Hay una particularidad importante: el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). Cada trabajador aporta un porcentaje de su salario y el empleador pone otro tanto en ese fondo. Para comprar vivienda, puede recibir cr¨¦dito uniendo la cantidad aportada con el nivel de ingresos y, si hace falta, tambi¨¦n hay oferta hipotecaria de la banca privada. En el caso de una vivienda econ¨®mica, de unos 35.000 d¨®lares, el fondo puede financiar hasta el 95%. Infonavit, por su nivel de cartera, es el segundo banco hipotecario de Latinoam¨¦rica.

P. ?Y el promotor extranjero puede ir directamente a pedir financiaci¨®n?

R. Adem¨¢s del fondo citado y de otro para trabajadores del Estado, Fovissste ?[una entidad social que facilita pr¨¦stamos a los empleados p¨²blicos] hay organismos como la Sociedad Hipotecaria Federal, cuyos programas buscan financiar a empresas que tengan inter¨¦s en promover, construir y comercializar, si cumplen requisitos como el de tener estructura empresarial acorde con el proyecto.

P. ?Es aconsejable buscar siempre un socio local?

¡°Hay bastantes programas de financiaci¨®n para los promotores¡±

R. En una primera etapa ser¨ªa aconsejable ir con socios locales con experiencia, que conozcan bien los tr¨¢mites y el mercado.

P. ?D¨®nde se puede invertir en vivienda?

R. En ciudades en pleno crecimiento, como muchas del sureste mexicano, incluidas las tur¨ªsticas, con grandes oportunidades en todos los sectores. Tambi¨¦n en el de la residencial del centro de las ciudades principales que crecieron desordenadamente. Las mayores oportunidades est¨¢n en M¨¦xico DF, Guadalajara y Monterrey, pero tambi¨¦n en algunas ciudades de segundo orden en las que se venden al mes unas 8.000 viviendas y tienen un inventario de vivienda nueva en venta que se agota en un plazo de entre 12 y 18 meses.

P. ?Ser¨ªa interesante comprar para arrendar en zonas tur¨ªsticas?

R. Las zonas tur¨ªsticas se conocen por su atractivo natural y tambi¨¦n por las inversiones inmobiliarias. Es el caso de ciudades como Canc¨²n, Riviera Maya, Los Cabos, Riviera Nayarit, La Paz o San Miguel de Allende. De 2007 a 2012 hubo mucho freno en los desarrollos tur¨ªsticos, pero est¨¢n empezando a activarse y se esperan rentabilidades en los pr¨®ximos 6 y 10 a?os. En M¨¦xico, el mercado tur¨ªstico ha tendido a hacer apartamentos con servicios hoteleros. Sobre todo en el Caribe se da mucho este tipo de inversi¨®n patrimonial que puedes usar para arrendar durante gran parte del a?o y para pasar las vacaciones.

P. ?Cu¨¢l es el peso del alquiler en M¨¦xico?

¡°La reforma energ¨¦tica y el sector del motor est¨¢n impulsando la demanda¡±

R. De los 32 millones de viviendas, el 16% son en arrendamiento. En zonas tur¨ªsticas y en el Distrito Federal, el porcentaje sube al 22%.

P. ?De qu¨¦ rentabilidad y volumen de inversi¨®n se habla?

R. La vivienda tur¨ªstica genera una plusval¨ªa superior al 12% anual. Hay oportunidades para grandes inversiones en hoteles y apartoteles, pero tambi¨¦n para promociones de unas 50 unidades, de unos cinco a 10 millones de d¨®lares [4,45 a 8,9 millones de euros].

P. ?A qu¨¦ localidades aconseja ir a un inversor particular?

R. A las ciudades principales y a las que est¨¢n empezando a tener demanda por parte de compradores para uso propio o para invertir en patrimonio. Por ejemplo, pueden comprar uno o varios apartamentos en la ciudad de M¨¦xico, en una zona con gran demanda cerca de las zonas de oficinas, en el centro de la ciudad. Durante los ¨²ltimos cinco a?os los precios han crecido de forma similar o un poco por encima de la inflaci¨®n pero seguir¨¢n subiendo. Hay ¨¢reas en desarrollo gracias a la reforma energ¨¦tica, sobre todo en el Golfo de M¨¦xico, Campeche, Yucat¨¢n, Veracruz, Tabasco, as¨ª como en el centro y occidente del pa¨ªs, por la industria del autom¨®vil.

P. ?Con qu¨¦ rentabilidad?

R. La plusval¨ªa anual o revalorizaci¨®n de una vivienda est¨¢ en promedios de 8% a 10% en estas zonas atractivas para el inversor.

P. ?C¨®mo afecta la inseguridad ciudadana al sector?

R. La inseguridad est¨¢ focalizada en determinadas zonas. Hay muchas ¨¢reas donde no se ven problemas de inseguridad como en Canc¨²n, en M¨¦rida o Campeche y en general en la ciudad de M¨¦xico.

P. ?Y aconsejar¨ªa invertir en oficinas o centros comerciales?

R. Ha habido mucha inversi¨®n en oficinas en las ciudades principales pero hay mayores oportunidades en el comercio. Hay demanda en ciudades con mayor desarrollo como las de las zonas del Sureste y tambi¨¦n las de Occidente con una inversi¨®n industrial importante. Ser¨ªa interesante contar con un socio local que opere la parte comercial. Tambi¨¦n es interesante el desarrollo de proyectos de uso mixto, donde coinciden usos comerciales, de oficinas y de vivienda.