Cualquiera puede comprar una habitaci¨®n de hotel

Se vende habitaci¨®n en el hotel Meli¨¢ Costa del Sol, en primera l¨ªnea de la playa del Bajondillo, en la localidad malague?a de Torremolinos. Una habitaci¨®n de 35 metros cuadrados con ba?o y un dormitorio por 127.000 euros.

En el mismo hotel otro particular vende una habitaci¨®n de 36 metros por 88.000 euros y especifica en su anuncio que el estudio est¨¢ en r¨¦gimen de explotaci¨®n hotelera, que el propio hotel asume todos los gastos de mantenimiento y que anualmente se reparten los beneficios generados durante el ejercicio y los ingresos por explotaci¨®n del centro de talasoterapia, tiendas y restaurantes.

La venta de habitaciones de hotel es una f¨®rmula que hasta ahora no hab¨ªa tenido excesivo ¨¦xito en Espa?a y que hab¨ªa deambulando en un vac¨ªo legal. Ahora resurge al calor de las leyes que algunas comunidades aut¨®nomas est¨¢n aprobando y que garantizan la seguridad jur¨ªdica, como la Ley del Turismo de las Islas Baleares de 19 de julio de 2012.

¡°Hasta ahora la mara?a de normas administrativas de nuestras comunidades aut¨®nomas la dificultaban enormemente. No todas las Administraciones se han mostrado tolerantes con estas nuevas f¨®rmulas. Y la mayor¨ªa, como es t¨ªpico en Espa?a, pon¨ªan tantos problemas que ahuyentaban a los inversores. La falta de seguridad jur¨ªdica es una gran enemiga de la inversi¨®n¡±, se?ala ?lvaro Delgado, notario de Palma de Mallorca y autor de varios estudios sobre el tema.

Con el camino legal m¨¢s despejado, estos productos, a¨²n escasos, empiezan a gustar a algunos inversores que buscan rentabilidades golosas en el sector inmobiliario espa?ol. Estamos hablando de retornos en torno al 6% y 7% anual, dice Mar¨ªa Eugenia Blasco Rodellar, directora de Inmigraci¨®n y China Desk de AGM Abogados. Para inversores extranjeros interesados en invertir en Espa?a es un caramelo. ¡°Principalmente asi¨¢ticos y rusos; hemos constatado que este tipo de inversi¨®n interesa al mercado chino porque es una forma sencilla de visualizar lo invertido y tener garantizadas las rentabilidades¡±, se?ala Blasco.

La compra de la habitaci¨®n implica la firma de un contrato de alquiler con el hotel

La compra de la habitaci¨®n lleva pareja la firma de un contrato de alquiler con la gestora hotelera. El comprador obtiene una renta y, seg¨²n la f¨®rmula de compra, puede disponer del uso del activo determinadas semanas al a?o o incluso utilizar otros complejos del grupo en condiciones muy ventajosas, indica Jos¨¦ Mar¨ªa Pont, Presidente ejecutivo Pierre & Vacances Center Parcs Espa?a. Este grupo actualmente tiene oferta en los complejos de Fuengirola (Hotel El Puerto) y en Manilva (Pierre & Vacances Village Club Terrazas Costa del Sol). Los precios de venta oscilan desde 50.000 euros hasta unos 250.000 euros.

Aunque en Espa?a no est¨¢ muy extendido, el condohotel es una figura muy com¨²n en Estados Unidos y tambi¨¦n en algunos pa¨ªses europeos como Francia. Consiste en la explotaci¨®n como hotel de un edificio constituido en un r¨¦gimen especial de propiedad horizontal y cuyas habitaciones o apartamentos pertenecen a diferentes propietarios. El hotel es explotado por una sola empresa tur¨ªstica, aunque el inmueble pertenezca a varios propietarios. El comprador de la habitaci¨®n y el gestor hotelero se reparten al 50% los ingresos obtenidos por la explotaci¨®n de cada habitaci¨®n, por lo que si no se alquila no se cobra. Ahora bien, cada due?o puede negociar sus propias condiciones con la empresa explotadora.

?¡°La f¨®rmula puede interesar a cualquier particular que desea invertir una parte de su patrimonio en un producto inmobiliario que ofrece una rentabilidad muy superior a otras alternativas en el mercado. Es apropiada para inversores de largo plazo y desde luego totalmente desaconsejable como inversi¨®n especulativa o de corto plazo. Puede ser tambi¨¦n un veh¨ªculo muy ¨²til para familias que suelen pasar las vacaciones en un mismo sitio. Alguna de las f¨®rmulas que se proponen permite combinar de forma ordenada la inversi¨®n con el disfrute espor¨¢dico¡±, explica Pont.

Los compradores pueden hacer uso de su habitaci¨®n pero con restricciones. Cada comunidad aut¨®noma establece sus propias limitaciones temporales: dos meses al a?o en el caso de Baleares y cuatro meses en la Comunidad Valenciana. Tambi¨¦n tienen derecho de uso y disfrute de los elementos comunes y servicios del establecimiento en condiciones exclusivas (spa, restaurantes...).

Algunas empresas recurren a esta f¨®rmula para adquirir o renovar hoteles y subir de categor¨ªa

Hasta el momento solo algunas autonom¨ªas tur¨ªsticas, como Andaluc¨ªa, Baleares, Canarias y recientemente la Comunidad Valenciana (entr¨® en vigor en enero de 2015), han incorporado en su legislaci¨®n la posibilidad de poder adquirir habitaciones de hotel en r¨¦gimen de condominio. En la primera, por ejemplo, el Gran Hotel Guadalp¨ªn Ban¨²s, de cinco estrellas y en plena Milla de Oro, vende algunas de sus estancias, tanto habitaciones individuales como suites. Los precios van desde 658.000 euros por una habitaci¨®n de 49 metros cuadrados a casi 1,4 millones de euros por otra de 76 metros y jacuzzi privado.

Catalu?a ser¨¢ la pr¨®xima en dar el paso. ¡°Implica que Barcelona sea la primera ciudad de primer nivel en Espa?a que permita este sistema¡±, explica la abogada Blasco. El proyecto est¨¢ recogido en la ley de presupuestos de la Generalitat, pendientes de ser aprobados.

Con el nuevo marco normativo, empresas hoteleras e inversores no han tardado en mover ficha. Desde que tiene una expresa cobertura legal, muchos inversores se est¨¢n planteando utilizar esta f¨®rmula para adquirir o renovar establecimientos hoteleros. Muchos hoteles se est¨¢n reconvirtiendo en condohoteles. ¡°Algunos establecimientos hoteleros obsoletos est¨¢n aprovechando la financiaci¨®n que viene a trav¨¦s de la venta de sus unidades de alojamiento a terceros para renovar sus instalaciones y subir su categor¨ªa. En definitiva, se trata de buscar v¨ªas alternativas de financiaci¨®n al margen de los bancos¡±, indica el notario Delgado.

Portals Hills Boutique Hotel, que acaba de abrir sus puertas, ha sido el primer condohotel proyectado en Mallorca tras la aprobaci¨®n de la nueva Ley General de Turismo y hay otros en fase de construcci¨®n o reforma en diferentes zonas costeras de la isla. Portals Hills es un establecimiento de cuatro estrellas, 29 suites y dos ¨¢ticos situado en Portals Nous (Calvi¨¢). Las habitaciones est¨¢n a la venta desde 429.000 euros y los pisos a partir de 1,6 millones. ¡°Los compradores obtienen una rentabilidad doble: por un lado, pueden utilizar su suite hasta dos meses al a?o (si el alquiler de una suite o apartamento similar puede costarte en verano entre 10.000 y 20.000 euros por dos meses ya tienes ah¨ª entre un 3% y un 4% de rentabilidad anual); y si participas en los beneficios al final del ejercicio tur¨ªstico puedes redondear para llegar a un 6% o un 7%¡±, explica Delgado. El perfil del comprador suele ser extranjero de nivel medio-alto. ¡°A los espa?oles todav¨ªa les cuesta adentrarse en estas f¨®rmulas novedosas¡±, apunta el notario.

As¨ª, la empresa hotelera puede acudir a una v¨ªa de financiaci¨®n ajena a los bancos, y cuyos costes abona en especie dando servicios hoteleros a sus acreedores, que son los titulares del inmueble. ¡°Las normativas son variopintas seg¨²n la comunidad aut¨®noma y no todas enfocan adecuadamente el producto que si se comprende puede ser un magn¨ªfico veh¨ªculo para renovar y actualizar el parque de habitaciones tur¨ªsticas en nuestro pa¨ªs. Mejora y fortalece por tanto nuestra oferta como pa¨ªs y permite inversiones de alta rentabilidad a bolsillos medianos, se?ala el presidente ejecutivo Pierre & Vacances Center Parcs Espa?a.

El comprador no es el gestor de la habitaci¨®n, sino la cadena hotelera. Es el caso de Meli¨¢ Hotels International. ¡°Somos gestores de algunos hoteles que tienen un modelo de condohotel, pero no es nuestra compa?¨ªa quien comercializa esas unidades o apartamentos, sino la propietaria del inmueble. Tampoco tenemos planes de hacerlo con nuestros hoteles en propiedad¡±, indican. Un buen ejemplo es el Hotel Meli¨¢ Castilla, en Madrid (donde no existe una regulaci¨®n expresa, pero no est¨¢ prohibido). En este establecimiento uno de los due?os vende su habitaci¨®n de 30 metros cuadrados con ba?o completo, cama de matrimonio, escritorio, televisi¨®n y tel¨¦fono, y con el uso y disfrute de todos los servicios del hotel en condiciones exclusivas. Se vende por 90.000 euros