?Es legal alquilar la vivienda propia unos d¨ªas a un viajero?
La normativa del alquiler tur¨ªstico cambia dependiendo de cada comunidad aut¨®noma
?Puede alquilarle su vivienda a los turistas para que pasen unos d¨ªas en Espa?a? Depende de d¨®nde viva. Hasta mayo de 2013 pocas autonom¨ªas pon¨ªan l¨ªmites y la Ley de Arrendamientos Urbanos, estatal, permit¨ªa alquilar casas por periodos cortos, siempre que se tributara por los ingresos. Pero hace ahora dos a?os todo cambi¨®: el Gobierno sac¨® las viviendas tur¨ªsticas de esa legislaci¨®n e invit¨® a las comunidades aut¨®nomas a regular a su antojo. Cada una lo ha afrontado de manera distinta y, adem¨¢s, ha tenido que dejar espacio a que los municipios, responsables de los planes urban¨ªsticos, puedan imponer sus l¨ªmites. ?El resultado? Una ensalada de leyes que permite o proh¨ªbe arrendar apartamentos separados por unos kil¨®metros.
El pasado mes de abril m¨¢s de 5,5 millones de turistas extranjeros visitaron Espa?a. Seg¨²n las estad¨ªsticas del Ministerio de Industria, 583.229 de ellos se alojaron en viviendas alquiladas. Es un 20,4% m¨¢s que un a?o antes. La opci¨®n de los apartamentos sube tambi¨¦n entre los espa?oles, frente a los hoteles. En parte, porque la oferta ha crecido: a los tradicionales apartoteles y segundas residencias cedidas por sus due?os unos meses al a?o, se suma cada vez m¨¢s la oferta de particulares, que sacan al mercado incluso habitaciones de su primera vivienda. La irrupci¨®n de plataformas de Internet como Airbnb o HomeAway, que hacen de intermediarios, ha disparado una oferta que a veces no es legal.
¡°Alquilar la vivienda a un turista no es nuevo. Lo que ha cambiado estos a?os es la forma en la que se hace gracias a Internet¡±, considera Eliseo Mart¨ªnez, socio de Ius + Aequitas Abogados, que defiende a varias asociaciones de propietarios de viviendas. Recuerda que en Espa?a la primera normativa de alquileres vacacionales la impuls¨® Manuel Fraga en 1976. A este han seguido varios modelos de regulaci¨®n, hasta el del 2013, que ¡°ha provocado una avalancha de normativas distintas¡±. Porque ha llevado a la mayor¨ªa de las autonom¨ªas a presentar sus propias leyes o al menos a prepararlas. Algunas, como la Comunidad Valenciana o Galicia, s¨ª dejan margen al alquiler de viviendas por d¨ªas a los turistas, siempre que los due?os acudan a un registro y cumplan requisitos b¨¢sicos. Otras, como Canarias, lo limitan a zonas donde no hay oferta hotelera. Y algunas, como Madrid, han impuesto un m¨ªnimo de cinco noches seguidas de alquiler.
Una mara?a de normas distintas
- El alquiler tur¨ªstico no es nuevo, como tampoco lo son las denuncias por competencia desleal de los establecimientos hoteleros. Cada pa¨ªs tiene sus propias reglas, a veces circunscritas a una ¨²nica localidad. Arnaldo Mu?oz, responsable de Airbnb, cita, por ejemplo, el de la ciudad de Par¨ªs, que permite el alquiler vinculado a la econom¨ªa colaborativa. Autoriza a los habitantes a alquilar su casa sin exigencias (m¨¢s all¨¢ de pagar los impuestos) si demuestran que es su residencia habitual. La ley de 2013 de Hamburgo es similar: es legal alquilar la vivienda habitual sin restricciones o permisos mientras los propietarios est¨¢n de vacaciones.
- En Espa?a la invitaci¨®n del Gobierno para que las comunidades regulasen los alquileres parte de una premisa: la decisi¨®n de si la vivienda que sirve como residencia puede tener ese uso.
- Una opci¨®n es el registro. Algunas comunidades han optado por permitir el alquiler, pero exigen un registro de la vivienda, como la Comunidad Valenciana o Arag¨®n. Catalu?a pide, adem¨¢s, que los due?os tengan una licencia facilitada por los Ayuntamientos, y Barcelona, por ejemplo, congel¨® la concesi¨®n de esas licencias el a?o pasado.
- Otras autonom¨ªas dejan poco margen. Canarias, por ejemplo, solo lo acepta si el apartamento est¨¢ en suelo fuera de las zonas tur¨ªsticas. Es decir, que deja la primera l¨ªnea de playa a las empresas. Baleares solo permite a los particulares alquilar su casa si est¨¢ aislada, no si es un piso en un edificio con vecinos.
- La v¨ªa de Madrid est¨¢, sin embargo, recurrida. Competencia recurri¨® la norma de la Comunidad porque permit¨ªa alquilar viviendas si era por periodos de cinco o m¨¢s d¨ªas. La CNMC consider¨® que se pod¨ªa estar favoreciendo a los hoteles injustamente.
El aumento de la oferta tiene al sector hotelero revolucionado. La asociaci¨®n de grandes empresas tur¨ªsticas Exceltur insiste en que es necesaria una regulaci¨®n que evite ¡°la competencia desleal¡± que pone en el mercado alojamientos que no se someten a controles ni invierten en adaptarse a las normativas de seguridad, que por cierto, tambi¨¦n son distintas en cada autonom¨ªa. Ante la presi¨®n hotelera, la regulaci¨®n de los apartamentos se multiplica, lo que ha llevado a su vez a los due?os de viviendas a crear asociaciones que ejerzan de lobby en defensa de sus intereses. ¡°Uno de los mayores problemas que tenemos es que, adem¨¢s de las normas auton¨®micas est¨¢n las que imponen los Ayuntamientos por cuestiones urban¨ªsticas. Y as¨ª es imposible cumplir¡±, se quej¨® en una jornada celebrada en Madrid hace unas semanas Pablo Zubicaray, presidente de Fevitur, federaci¨®n surgida por la indignaci¨®n de los due?os de casas en alquiler.
¡°Es cierto que hay muchas normativas. Pero no es una cuesti¨®n exclusiva de Espa?a. Pasa en muchos sitios de Europa e incluso de Estados Unidos. Porque en el turismo es habitual que las ciudades influyan¡±, explica Arnaldo Mu?oz, responsable de Airbnb en Espa?a. Esta plataforma digital que pone en contacto a particulares que alquilan casas o habitaciones por d¨ªas es la que m¨¢s ampollas levanta en el sector. Sobre todo porque su cuota de mercado crece. El a?o pasado 620.000 espa?oles usaron esta web. Y este a?o esperan duplicar la cifra. Barcelona es la ciudad espa?ola donde m¨¢s oferta registran: 15.200 alojamientos.
?¡°Desde Airbnb cada a?o mandamos una nota a los anfitriones registrados record¨¢ndoles que deben tributar por los alquileres y pagar el IRPF¡±, asegura Mu?oz. Opta por ser conciliador. Dice que est¨¢n dispuestos a cumplir todas las normativas de cada ciudad. Aunque s¨ª aspiran a influir ¡ªMu?oz habla de ¡°evangelizar¡±¡ª para tratar de que las leyes confluyan en los modelos que creen m¨¢s justos.
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