M¨ªnima purga del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario espa?ol tiene por delante dos a?os buenos, pero con matices. La demanda absorber¨¢ 117.000 viviendas hasta 2016, seg¨²n las previsiones del Anuario Estad¨ªstico del Mercado Inmobiliario Espa?ol 2015, elaborado por RR de Acu?a & Asociados y presentado esta semana. Pero el aumento de las ventas no ser¨¢ suficiente para disolver completamente el volumen de vivienda acumulado durante el periodo de crisis. La mayor o menor digesti¨®n en cada provincia marcar¨¢ el latido del sector inmobiliario.

En Espa?a quedan 1,6 millones de viviendas sin vender. De ese total, 657.000 son pr¨¢cticamente invendibles por la deslocalizaci¨®n geogr¨¢fica, esto es, el 40% de la oferta se localiza en zonas donde dif¨ªcilmente se recuperar¨¢ la demanda. ¡°Tardar¨¢ m¨¢s de una d¨¦cada en disolverse y algunas nunca se vender¨¢n. No hay demanda en absoluto¡±, seg¨²n Fernando Rodr¨ªguez de Acu?a, director de proyectos de RR de Acu?a & Asociados.

En cambio, ¡°toda la recuperaci¨®n se est¨¢ centrando en las ¨¢reas metropolitanas y en ciertas localizaciones de costa consolidadas. Es la Espa?a que funciona, la soluci¨®n que centrar¨¢ el futuro del sector¡±, apunta Rodr¨ªguez. La potencialidad de mejora se centra en las provincias m¨¢s reactivas en la generaci¨®n de empleo, dado que esta variable es a d¨ªa de hoy la ¨²nica que puede dar la vuelta al panorama inmobiliario.

Los precios subir¨¢n entre un 3% y un 5% en ¨¢reas metropolitanas y de costa

En las capitales de provincia y municipios de influencia quedan 668.000 viviendas por vender y en el litoral mediterr¨¢neo suman 331.000 casas. ¡°Desde 2010 solamente se ha disuelto el inventario en las ¨¢reas de costa tur¨ªstica y en las ¨¢reas metropolitanas (29.000 y 64.000 viviendas menos respectivamente), mientras que en el resto la demanda fue m¨¢s d¨¦bil que la oferta, generando un incremento de 21.000 viviendas en los emplazamientos m¨¢s deslocalizados¡±, recoge el estudio.

Tardar¨¢ mucho m¨¢s en comercializarse la segunda mano, ya que la obra nueva es la principal fuente de disoluci¨®n del inventario, dicen. De hecho, en las metr¨®polis el tiempo para comercializar el exceso de vivienda nueva es de tres a?os y dos meses, frente al de vivienda usada (5,1 a?os). En Madrid nueva y usada se agotar¨¢n en menos de 3,5 a?os. Y en la costa es de tres a?os y cuatro meses si es nueva y seis a?os si es usada. La costa m¨¢s activa en ventas es la de Alicante y M¨¢laga.

¡°Tras siete a?os de ca¨ªdas consecutivas en la compra de vivienda, el ejercicio 2014 marc¨® un punto de inflexi¨®n en el ciclo inmobiliario y un hito gracias a la estabilidad de los precios. Por primera vez la demanda anual supera a la oferta, por lo que se est¨¢ disolviendo stock¡±, apunta Luis Rodr¨ªguez de Acu?a, socio de la firma. El restablecimiento del equilibrio ser¨¢ lento y habr¨¢ distintas velocidades.

Los precios tender¨¢n a seguir estabiliz¨¢ndose entre 2015 y 2016 y se registrar¨¢n moderadas subidas de entre el 3% y el 5% en esas ¨¢reas con demanda y bajos niveles de oferta. El equilibrio ¨Cgracias a la mejora del esfuerzo financiero-¨Cllega en 2016, cuando toda la demanda solvente tendr¨¢ acceso al cr¨¦dito y a la vivienda. La concesi¨®n de hipotecas se disparar¨¢, prev¨¦n.

?Qu¨¦ ocurrir¨¢ en 2017? La demanda seguir¨¢ creciendo, pero ser¨¢ insuficiente para deshacerse de todos los inmuebles acumulados, sobre todo los invendibles en zonas de interior. Adem¨¢s, no hay que perder de vista un posible incremento de la oferta por las casas que van a llegar al mercado procedentes de herencias (en 2016 se estiman 139.996) y de adjudicaciones de los bancos.

Por eso, esta consultora dice que nada de boom del ladrillo. ¡°Venimos de producir 700.000 casas al a?o, lo que ahora se produce es rid¨ªculo y adem¨¢s todo es en las ¨¢reas metropolitanas. Y con una filosof¨ªa anterior al ciclo (no se vende por expectativas, sino por necesidad). Crece la fiebre del ladrillo s¨ª, pero de forma razonada, sobre todo en la financiaci¨®n¡±, aclara Luis Rodr¨ªguez.