Compraventa de vivienda: un duro golpe para los compradores
Para la reclamaci¨®n al vendedor el plazo de prescripci¨®n se rebaja de quince a cinco a?os
Los compradores que pretendan reclamar por incumplimiento del contrato de compraventa al vendedor, deben tener en cuenta que el plazo anterior de quince a?os, pasa a ser ¨²nicamente de cinco, tras la reforma del art¨ªculo 1.964 del C¨®digo Civil, por la Ley 42/015, que reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil y cuya entrada en vigor se ha producido el 7 de octubre de 2015.
El nuevo plazo es de aplicaci¨®n a las compraventas realizadas tras la fecha indicada, pero tambi¨¦n es de aplicaci¨®n a las posteriores al 7 de octubre del a?o 2005, ya que la prescripci¨®n se producir¨¢ en cualquier caso el 7 de octubre el a?o 2020. Es novedosa su aplicaci¨®n a los contratos firmados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.
Este periodo de prescripci¨®n, va a suponer un gran cambio, sobre todo en relaci¨®n a la reclamaci¨®n por la existencia de vicios de construcci¨®n. Hasta ahora, lo normal cuando exist¨ªan da?os derivados de la construcci¨®n del edificio, era su reclamaci¨®n en base a los plazos de garant¨ªa (uno, tres y diez a?os seg¨²n los defectos) y prescripci¨®n (dos a?os desde que se producen) dispuestos en los art¨ªculos 17 y 18 de la Ley de Ordenaci¨®n de la Edificaci¨®n (LOE) y, de forma conjunta o cuando dichos plazos hab¨ªan transcurrido, se acud¨ªa a la acci¨®n por incumplimiento del contrato contra la promotora vendedora en base a los art¨ªculos 1.101 y 1.124 del C¨®digo Civil, al ser el plazo mucho mayor, de quince a?os.
A partir de ahora, ese plazo se ve reducido de forma dr¨¢stica, solo se conceden cinco a?os, lo que va a implicar que muchos compradores ante la existencia de esos defectos en sus viviendas, que no se manifiesten en el citado plazo, no van a poder reclamar ante nadie, al estar prescrita tanto la acci¨®n basada en la LOE, como la acci¨®n basada en un incumplimiento del contrato.
As¨ª, quienes, por ejemplo, compraron su vivienda de nueva construcci¨®n, en el a?o 2013, antes de la reforma, podr¨ªan haber reclamado al vendedor por incumplimiento del contrato hasta el a?o 2028. Pero ahora, dicha reclamaci¨®n tendr¨¢ como fecha l¨ªmite el 7 de octubre de 2020.
Desde luego, esta reducci¨®n del plazo supone un duro golpe para los adquirientes y un desahogo para las promotoras vendedoras, ya que los defectos en un edificio pueden aparecer con mucha facilidad transcurrido ese breve periodo de tiempo, y a no ser que se traten de los defectos recogidos en el art¨ªculo 17.1.a) de LOE, es decir, que afecten a la cimentaci¨®n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mec¨¢nica y la estabilidad del edificio, cuyo plazo de garant¨ªa es de diez a?os, no podr¨¢ reclamarse contra nadie.
F¨¦lix L¨®pez-D¨¢vila Ag¨¹eros es abogado y director de Sep¨ªn Inmobiliaria.
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