F¨®rmulas para dar seguridad en la compra de casas sobre plano

Los tribunales y las urbanizaciones fantasma dan fe de los naufragios inmobiliarios durante la crisis financiera. Y han puesto en evidencia una forma de promover en Espa?a, de alto riesgo para los consumidores. Hay promotoras que, sin recursos propios ni prestados, pusieron en marcha edificios con lo aportado por los compradores. Cuando buena parte de estos se echaban atr¨¢s, no pod¨ªan ni acabar la obra, ni devolver el dinero, que, sin las debidas cautelas, ya hab¨ªan invertido en proyecto y suelo, mucho antes de obtener la licencia de obra.

Y han convivido con promociones desarrolladas en cooperativa solo para eludir responsabilidades. ¡°Junto a las cooperativas que funcionan con honestidad y competencia -explica el abogado Fernando Sacrist¨¢n Fidalgo, hay otras que han acabado en procedimientos civiles y penales. Creadas por gestoras sin solvencia ni experiencia, cuando empezaban a captar socios ya hab¨ªan nombrado un consejo rector con gentes afines y este hab¨ªa firmado todos los compromisos de gasto, sin participaci¨®n de los cooperativistas que se limitaban a ratificarlo en asamblea. As¨ª se ha creado el caldo de cultivo que ha provocado una justificada alarma y ha llevado a que intervenga el Tribunal Supremo que extendi¨® su protecci¨®n a la primera fase de la promoci¨®n, previa a obtener la licencia de obra, y que ha desaparecido con la nueva ley 20/2015¡±.

Promotores insolventes

Sacrist¨¢n alega que ahora ¡°sin el seguro de todas las cantidades a cuenta, si la promoci¨®n fracasa, ?qui¨¦n responde de la devoluci¨®n del dinero si el gestor de la cooperativa o el promotor son insolventes? La soluci¨®n ha de ser previa, mediante el establecimiento de garant¨ªas obligatorias para quien pretende gestionar fondos ajenos en una promoci¨®n de viviendas. A falta del seguro de cauci¨®n hasta que no se tiene la licencia de obra, cada promoci¨®n deber¨ªa tener su p¨®liza de responsabilidad civil en proporci¨®n a los fondos que va a manejar¡±, sostiene.

Para el abogado de Iure Abogados, Julio C¨¦sar Arn¨¢iz, podr¨ªa haber dos tipos de gestoras de sociedades cooperativas, unas que aportasen garant¨ªas propias tanto a los bancos como a las aseguradoras y que, de ninguna manera, podr¨ªan, como ahora, constituirse solo con un capital social de 3.000 euros. Y un segundo tipo de gestoras tuteladas e intervenidas por la Administraci¨®n. Aunque partidario de recuperar la legislaci¨®n anterior, propone ¡°como soluci¨®n parcial, que las aportaciones de los socios antes de la licencia de obra se reconozcan como cr¨¦dito con garant¨ªa hipotecaria sobre el suelo¡±.

Tambi¨¦n est¨¢n trabajando en c¨®mo mejorar la protecci¨®n del comprador de vivienda antes de que tenga licencia de obra, por un lado, la Direcci¨®n General de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento -a partir de las recomendaciones que ha hecho la Defensora del Pueblo?- y, por otro, la Asociaci¨®n de Gestoras de Vivienda que analiza c¨®mo crear una garant¨ªa que cubra esa fase, seg¨²n su vicepresidente primero, Juan Jos¨¦ Perucho.

Seguros de cauci¨®n

¡°En la Asociaci¨®n estamos estudiando qu¨¦ podemos hacer como gestores para ofrecer seguridad econ¨®mica al socio que aporta cantidades hasta que se obtiene la licencia de obra. Podr¨ªa crearse un seguro de cauci¨®n, que garantizase que el dinero de los socios se destina al buen fin de la promoci¨®n, por un importe razonable y no como el que ven¨ªan comercializ¨¢ndose, casi en r¨¦gimen de oligopolio¡±, indica Perucho. Antes de la ley 20/15, hab¨ªa que dar un seguro de afianzamiento (devoluci¨®n del dinero con intereses si la promoci¨®n no llegaba a buen fin), no de cauci¨®n.

¡°No obstante, para los gestores, conseguir el seguro es un mero argumento de marketing, que da tranquilidad al cooperativista, porque realmente el control efectivo sobre el buen fin del dinero aportado por los socios, ya lo est¨¢ efectuando quien vigila los pagos y les da el visto bueno: el banco. La entidad financiera asume los riesgos al financiar por lo que antes estudia a fondo la operaci¨®n. Por otra parte, los avales bancarios que emiten son m¨¢s baratos que las primas que ven¨ªan cobrando las aseguradoras¡±, explica Perucho.

A juicio de Perucho, las gestoras de cooperativas asociadas aportar¨ªan un plus de seguridad al someterse al c¨®digo deontol¨®gico de esta Asociaci¨®n de Gestoras de Vivienda, que aboga porque se redacte la ley de cooperativas de vivienda auton¨®mica en la que podr¨ªan regularse el funcionamiento de las cooperativas, dando mayor seguridad al socio. Tambi¨¦n propone a?adir controles como el de garantizar que no se compre el suelo, que requiere un importante desembolso, sin tener vendido entre un 70% u 80% de las viviendas, porcentaje que hace viable la cooperativa.