?Es buen momento para comprar casa? 10 consejos para no fallar

2016 arranca con mejoras en el mercado inmobiliario: el n¨²mero de pr¨¦stamos hipotecarios va creciendo y el ¨ªndice de precios de vivienda, en el tercer trimestre de 2015, ha experimentado su mayor repunte desde 2007. Por otro lado, los bancos van aflojando los requisitos para conceder cr¨¦dito y hay buenas perspectivas de crecimiento. Si est¨¢s pensando en comprar una casa, quiz¨¢s no sea un mal momento. Sin embargo, como ocurre ante de la firma de cualquier contrato, hay que andar con pies de plomo.

1. Si est¨¢s convencido, no tardes demasiado

Si tienes las ideas claras ¡ªy el capital suficiente¡ª, no te lo pienses mucho: el precio de la vivienda ha repuntado un 4,5% en el tercer trimestre de 2015, seg¨²n el?Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). ¡°Las previsiones indican que podr¨ªa acabar 2015 con una tasa de crecimiento del entorno del 2%, y que la tendencia de revalorizaciones continuar¨¢ en 2016¡±, apuntan desde el ¨¢rea inmobiliaria de BBVA.

Antes de firmar, hay que revisar si la vivienda tiene cargas

Tambi¨¦n es cierto que el mercado no es homog¨¦neo, y que los precios han subido sobre todo en las zonas c¨¦ntricas de las grandes ciudades, mientras que en los barrios m¨¢s perif¨¦ricos y en las urbes m¨¢s peque?as siguen estables o inclusive a la baja. ¡°Hay zonas con mucha oferta y baja demanda por tener pocos habitantes o porque todav¨ªa no se ha reactivado el empleo¡±, apunta el jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar. Pero sigue habiendo margen: ¡°En las ciudades m¨¢s expuestas a la construcci¨®n, m¨¢s que esperar a comprar se puede negociar con un poca m¨¢s de agresividad¡±.

2. Averigua si te conviene la inversi¨®n

Seg¨²n Encinar, es buen momento tambi¨¦n para invertir: ¡°Hay zonas con precios de venta todav¨ªa razonables, pero con alquileres interesantes. El consejo para un inversor agresivo es que, si compra por 100.000 euros, debe poder alquilar por 500; si compra en 150.000 tendr¨¢ que alquilar en 700. Pero si le cuesta 200.000 y alquila por 500 euros la rentabilidad ya no viene a cuenta¡±.

La elecci¨®n de la vivienda depende de nuestras necesidades y circunstancias personales: los gustos, la zona, los servicios, la cercan¨ªa al trabajo o a la familia, entre otros factores. Pero tampoco hay que volverse locos en la b¨²squeda: ¡°Cuando entras a una casa ya sabes que es ella... la decisi¨®n de compra se toma en 10 segundos¡±, asegura Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa inmobiliaria. ¡°Hay que ver casas, pero tampoco demasiadas; con unas 10 es suficiente¡±.

Encinar a?ade que tampoco tenemos que exigir demasiado, y que, muy probablemente, tendremos que bajar a compromisos: ¡°Cuando se elige una casa para vivir, hay que mirar tres cosas: ubicaci¨®n, precio y tama?o. Y asumir que con suerte cumples con dos. Si, por ejemplo, quieres algo por Huertas (en el centro de Madrid), olv¨ªdate del tama?o¡±.

4. ?Hipoteca a tipo fijo o variable? Calcula bien

En este momento, las hipotecas a tipo variable siguen siendo una opci¨®n apetecible. El Eur¨ªbor a 12 meses, el tipo de inter¨¦s al que est¨¢n referenciadas muchas de las hipotecas espa?olas, sigue por los suelos: en noviembre se ha situado en el 0,079%. Pero esta situaci¨®n no se prolongar¨¢ en eterno. Y las hipotecas suelen atar a los compradores durante 20 o 30 a?os, un periodo suficientemente amplio para que este indicador sufra unas fluctuaciones importantes.

Por otro lado, est¨¢n apareciendo ofertas interesantes a tipo fijo. ¡°Es una oferta atractiva en estos momentos, ya que permite ofrecer tipos mucho m¨¢s bajos que en el pasado¡±, analiza BBVA. Este producto est¨¢ indicado sobre todo para los compradores que no quieran tener sustos con las fluctuaciones del Eur¨ªbor. Pero hay que echar cuentas. ¡°Tambi¨¦n es cierto que pagar¨¢n algo m¨¢s por los primeros a?os de su hipoteca. Por este motivo, hay clientes a los que puede convenirles m¨¢s el tipo variable. Por ejemplo, para aquellos que prevean acortar el plazo de su hipoteca o tengan expectativas de aumentar sus ingresos a corto plazo¡±, matizan desde el banco.

Y calcula bien cu¨¢nto puedes pagar: la cantidad de dinero que se destina a la hipoteca?nunca deber¨ªa superar el 30%-40% de nuestros ingresos netos.

5. Que el banco no te enga?e

Los bancos no pueden obligarte a condicionar la concesi¨®n de la hipoteca a la contrataci¨®n de seguros u otros productos. Lo que s¨ª es viable es llegar a un acuerdo, y ofrecer una hipoteca con un tipo de inter¨¦s m¨¢s bajo si aceptamos una mayor vinculaci¨®n. Sin embargo, antes de decidir, hay que calcular si nos compensa y comparar el precio de lo que nos est¨¢n ofreciendo con el de otras entidades.

6. Nuevo, usado y sobre plano

?Vivienda nueva, vieja o sobre plano? Esta elecci¨®n depende mucho de las preferencias de cada uno. Si bien es cierto que las viviendas nuevas suelen tener mejor calidad, tambi¨¦n hay que considerar que, actualmente, las que quedan se concentran en zonas alejadas, en barrios fantasmas o con mala ubicaci¨®n. Y en ciudades como Madrid el stock est¨¢ en m¨ªnimos.

Las viviendas usadas, por otro lado, suelen estar en mejor ubicadas, adem¨¢s de garantizar mejores rentabilidades. ¡°El precio seguir¨¢ subiendo en los barrios consolidados; se le puede sacar una rentabilidad importante¡±, comenta Javier Mart¨ªnez, gerente de la Asociaci¨®n Empresarial de la Gesti¨®n Inmobiliaria (AEGI).

Si, por otro lado, se decide comprar sobre plano ¡ªuna promoci¨®n que todav¨ªa est¨¦ por construir¡ª, hay que tomar las debidas precauciones. El Colegio de Registradores, en su gu¨ªa C¨®mo comprar una vivienda en Espa?a, avisa que no debemos ¡°firmar contrato alguno, ni entregar cantidad alguna a cuenta del precio sin previamente comprobar¡± una serie de elementos. Entre ellos, que la promotora exista ¡ªse puede consultar la informaci¨®n relativa a su actividad en el Registro Mercantil¡ª, que el solar est¨¦ inscrito a nombre de la misma y que el proyecto est¨¦ autorizado por el Ayuntamiento. Adem¨¢s, al entregar cantidades, se puede exigir al promotor que ¡°justifique¡± que esos importes se han depositado en una cuenta especial destinada a la construcci¨®n, y ¡°que se contrate un seguro o se constituya un aval que asegure su devoluci¨®n m¨¢s un 6%¡± si la construcci¨®n no se lleva a cabo o se retrasa la entrega¡±.

7. Reserva la vivienda y negocia

Los t¨¦rminos reserva, se?al y arras son sin¨®nimos, recuerda AEGI en su Gu¨ªa Breve - Informaci¨®n Sobre Vivienda, e indican la fase previa al cierre del contrato de compraventa. Las arras confirmatorias, las m¨¢s habituales, implican que el comprador entregue una cantidad a cuenta del precio final de la vivienda, y obliga a ambas partes a exigir, a partir del momento de la firma, el cumplimiento del contrato al precio acordado. ¡°Si las arras son penitenciales es otra cosa¡±, explica Duque, de Alfa inmobiliaria. En este caso existe la posibilidad, para ambas partes, de retractarse: el vendedor tendr¨¢ que devolver el doble de lo recibido en concepto de se?al, y el comprador perder¨¢ la cantidad entregada.

Banal, pero siempre acertado: nunca firmes nada que no entiendas

Duque a?ade que, si se compra por agencia, hay que pedir reunirse en la fase de negociaci¨®n. ¡°Que precio y condiciones se pacten directamente entre comprador y vendedor, para que el proceso sea m¨¢s transparente. Y si en un anuncio aparece un importe, no te pueden pedir de m¨¢s por los servicios porque ser¨ªa publicidad enga?osa¡±.

8. Revisa las cargas

Antes de firmar la compraventa, puedes acudir al Registro de la Propiedad para obtener m¨¢s detalles sobre la vivienda, por ejemplo si tiene cargas pendientes y si estas est¨¢n reflejadas en el contrato. ¡°Si la compra se va a realizar a trav¨¦s de pr¨¦stamo hipotecario, los bancos tienen muy controlado este tema¡±? comenta Mart¨ªnez, ¡°y el notario lo tiene que decir en las escrituras p¨²blicas. Hay m¨¢s riesgo cuando el proceso es entre privados¡±.

En el registro tambi¨¦n se puede obtener informaci¨®n acerca de las hipotecas de las que responda la vivienda; si est¨¢ sometida a embargos o afectada por alguna situaci¨®n litigiosa, o si existe un procedimiento en curso por irregularidad urban¨ªstica.

9. Controla los gastos

Hay que comprobar que el vendedor no tenga pagos pendientes con la comunidad ¡ªse puede solicitar la informaci¨®n al administrador de la finca¡ª, si las eventuales obras realizadas por anteriores propietarios est¨¢n a norma ¡ªse puede averiguar en el Ayuntamiento¡ª. Tambi¨¦n es recomendable informarse con antelaci¨®n sobre los gastos de la comunidad y el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Adem¨¢s, a partir del 1 de junio de 2013 hay que poner a disposici¨®n de los compradores de viviendas un Certificado de Eficiencia Energ¨¦tica. Este documento, obligatorio por normativa comunitaria, tiene que ser entregado por el vendedor y representa una informaci¨®n importante acerca de los gastos en t¨¦rminos de energ¨ªa que comporta la vivienda.

10. Si no entiendes, pregunta

Banal, pero siempre acertado: nunca firmes nada que no entiendas. Tienes derecho a revisar el contrato de compraventa y, sobre todo, el de pr¨¦stamo hipotecario, unos d¨ªas antes de firmar. Y recuerda que, entre las funciones del notario, est¨¢ la de asesorarte y aclarar las eventuales dudas que tengas al respecto. Adem¨¢s, aunque en el banco te digan lo contrario, no es necesario que acudas al notario se?alado por la entidad financiera. Puedes elegir el profesional que prefieras a tu discreci¨®n.