Sareb, de banco malo a promotor

El banco malo, Sareb, ha comunicado la inminente iniciaci¨®n de 783 pisos a estrenar a trav¨¦s de 13 nuevas promociones de viviendas repartidas por Espa?a. Su presidente ha se?alado que Sareb ¡°fortalece su apuesta por la promoci¨®n inmobiliaria y la dinamizaci¨®n de la econom¨ªa local¡±. Las viviendas promovidas tienen precios de venta que oscilan entre los 224.000 euros en M¨¢laga y los 401.000 en Pozuelo de Alarc¨®n (Madrid). Cuando se cre¨® Sareb como ¡°banco malo¡±, a fines de 2012 por imposici¨®n de la Comisi¨®n Europea, no se preve¨ªa su entrada en el gremio de los promotores inmobiliarios de viviendas no precisamente sociales. Lo suyo era comprar y vender, no construir m¨¢s viviendas a a?adir a un elevado stock de viviendas nuevas no vendidas financiadas con cr¨¦ditos bancarios.

Un banco malo es un veh¨ªculo creado para comprar pr¨¦stamos y activos problem¨¢ticos de bancos con vol¨²menes significativos de pr¨¦stamos morosos. Al transferir activos deteriorados desde una entidad de cr¨¦dito al banco malo, dicha entidad limpia su balance de activos t¨®xicos, pero deber¨¢ efectuar provisiones. Los bancos que se convierten en insolventes por dicho proceso se pueden capitalizar, nacionalizar o liquidar.

El Memor¨¢ndum de Entendimiento¡± (MOU) firmado entre Espa?a y la Comisi¨®n de la Uni¨®n Europea (MEDE) en julio de 2012 estableci¨® las condiciones exigidas a Espa?a, entre ellas la creaci¨®n de un banco malo, para abrir una l¨ªnea de financiaci¨®n de 100.000 millones de euros (se solicitaron y obtuvieron unos 42.000 millones) para recapitalizar y reestructurar el sistema bancario espa?ol.

Siguiendo tales condiciones, entre diciembre de 2012 y marzo de 2013 se transfirieron a Sareb, creada en noviembre de 2012, activos problem¨¢ticos de nueve bancos, 36.600 millones de euros en los de los bancos del Grupo 1 (Bankia, Catalunya Caixa y dos m¨¢s) y 14.000 millones de los bancos del Grupo 2 (Liberbank, BMN y otros dos m¨¢s). Los traspasos se realizaron a precios rebajados respecto de su valor bruto en libros (el 52,5%). El Frob cubri¨® con el pr¨¦stamo de Bruselas las carencias de recursos propios que resultaron en dichos bancos al vender activos a precios inferiores al valor contable.

Sareb adquiri¨® los activos problem¨¢ticos de los bancos citados emitiendo deuda. Los recursos propios de Sareb ascienden a unos 4.800 millones de euros. La deuda emitida le permiti¨® comprar activos con un valor de unos 50.800 millones de euros. Dicha deuda, avalada por el Estado, se convertir¨ªa en p¨²blica si Sareb no pudiese hacer frente al reembolso. El Estado espa?ol es el primer accionista (45,7% del capital, seguido por Banco de Santander, 16,6%, y CaixaBank, 12,1%). El aval p¨²blico es decisivo para la colocaci¨®n de la deuda de Sareb. Cuando se dice que Sareb es una empresa privada no se est¨¢ diciendo todo.

Entre 2013 y 2014 Sareb vendi¨® 24.000 propiedades y obtuvo ingresos por valor de 9.000 millones de euros. Desde que inici¨® su actuaci¨®n, se ha visto envuelta en abundantes controversias acerca de la viabilidad de los planes de negocio presentados (J. G. Montalvo, Cleaning up the Spanish financial sector¡¯s real estate exposure: Situation and Outlook, Funcas, SEFO, Septiembre 2015). En la reciente evoluci¨®n de Sareb destaca el cambio consistente en asignar a servicers, o agentes, la administraci¨®n y gesti¨®n de los activos.

El origen de Sareb fue el exceso de oferta inmobiliaria (un mill¨®n de nuevas viviendas sin vender) que sali¨® a la luz en 2008. Tal exceso invadi¨® los balances bancarios de pr¨¦stamos irrecuperables y de activos reales aceptados como daci¨®n en pago de los promotores. El M0U de 2012 oblig¨® a crear Sareb como veh¨ªculo, primero adquirente y despu¨¦s vendedor de tales excesos de oferta.

Mientras vende los activos, Sareb dedica recursos financieros -captados mediante emisiones avaladas por el Gobierno- a aumentar la oferta inmobiliaria de viviendas del segmento prime. Una cosa era terminar promociones en curso que Sareb debi¨® adquirir en su creaci¨®n, y otra es convertirse en ¡°animador del mercado inmobiliario¡±, como se?ala su presidente. Desde Sareb se apunta que va a promover nuevas viviendas tras ¡°un minucioso estudio de mercado¡±. Solo faltar¨ªa que produjese viviendas que despu¨¦s no pudiese vender y que fuese preciso crear otro banco malo para quedarse con los activos no vendidos por Sareb.

Espa?a tiene el menor parque de viviendas sociales de alquiler del mundo occidental (2%del stock total de viviendas). A las dificultades de acceso a la vivienda de los j¨®venes, que solo pueden alquilar habitaciones en las ciudades con los modestos salarios de ahora, se une la necesidad de alojar a los desahuciados por impago de pr¨¦stamos y de alquileres.

El sistema de ejecuci¨®n hipotecaria vigente en Espa?a es uno de los m¨¢s rigurosos y castigadores del moroso en el mundo occidental En 2014 y 2015 ha habido en Espa?a una media anual de 66.000 lanzamientos judiciales derivados de desahucios. Contrasta la escasez de medios para hacer el necesario parque de vivienda social de alquiler con el cauce abierto con recursos p¨²blicos o avalados por el Estado para que Sareb construya viviendas destinadas a hogares acomodados.

Julio Rodr¨ªguez L¨®pez es vocal del Consejo Superior de Estad¨ªstica y miembro de Economistas Frente a la Crisis.