Radiograf¨ªa del mercado del suelo

El mercado de suelo ha sido uno de los sectores dentro del negocio inmobiliario m¨¢s damnificados de los ¨²ltimos a?os. El n¨²mero de transacciones de suelo urbano en Espa?a registr¨® ca¨ªdas durante nueve ejercicios consecutivos (2004-2013). Seg¨²n el Ministerio de Fomento, ese descenso prolongado encontr¨® su punto de inflexi¨®n en 2013 cuando las operaciones tocaron m¨ªnimo anual en la serie hist¨®rica al cerrar con 14.555 ventas. La recuperaci¨®n llegar¨ªa en 2014 cuando las operaciones de suelo urbano repuntaron un 9% respecto al ejercicio anterior (15.899 unidades). Un nivel muy similar al que se alcanz¨® el a?o pasado (15.718 unidades).

Sin embargo, a la hora de leer las estad¨ªsticas oficiales, hay que tener en cuenta que tambi¨¦n incluyen las compras de suelos realizadas por parte de entidades financieras en operaciones de recuperaci¨®n de cr¨¦ditos. El a?o pasado supuso un cambio de tendencia porque esta referencia se situ¨® por debajo del 30% del total de las operaciones. As¨ª, el crecimiento real de este mercado en 2015 -es decir, contabilizando ¨²nicamente las transacciones cerradas por operadores (promotores, fondos y/o cooperativas)- fue del 37% en lo que se refiere al n¨²mero de compras y de un 60% en valor en tasa interanual.

Este aumento del valor del suelo se justifica por el incremento de la competencia en las adquisiciones. Es importante enfatizar esta cuesti¨®n dado que el suelo es uno de los activos inmobiliarios menos l¨ªquidos y porque, precisamente, su valor hab¨ªa sufrido un fuerte ajuste.

La puesta en valor del suelo no es una cuesti¨®n balad¨ª. Una gesti¨®n adecuada del mismo permite su maduraci¨®n y, por tanto, un aumento de su liquidez y recorrido en rentabilidad dado el actual momento del ciclo inmobiliario. En Solvia hemos detectado que la b¨²squeda de suelo finalista (solares) en zonas consolidadas y la escasez del mismo ha abierto el apetito por los suelos en gesti¨®n en ¨²ltimas fases (pendientes de urbanizaci¨®n) situados en ubicaciones con demanda. Esa fase de crecimiento del ciclo en la que nos encontramos permite llevar a cabo el desarrollo urban¨ªstico pendiente y comenzar a promover dentro de un plazo razonable.

Sin embargo, para que estos proyectos tengan ¨¦xito es fundamental contar con la gesti¨®n de especialistas multidisciplinares con experiencia en el desarrollo del suelo. Los servicers poseen una contrastada trayectoria dado que la gesti¨®n del suelo es una de las principales funciones que realizan para sus clientes. Ese conocimiento del mercado y de sus realidades permite que los servicers, por ejemplo, puedan determinar c¨®mo debe ser el desarrollo de una cartera de suelo completa, priorizando la inversi¨®n en funci¨®n de la viabilidad comercial del activo, tanto a nivel de demanda potencial del municipio como de sus par¨¢metros urban¨ªsticos.

Javier Garc¨ªa del R¨ªo es director general de Solvia.