Le reformo el piso a cambio del alquiler

Poca gente conoce la posibilidad de pagar el alquiler de una vivienda con ladrillos, pintura, sanitarios y azulejos. Pero, de no ser por esta modalidad, el piso del barrio de La Verneda i la Pau (Barcelona) estar¨ªa cerrado a cal y canto. Los herederos, sin dinero suficiente para afrontar la reforma necesaria, se decantaron por sustituir la renta mensual por la ejecuci¨®n de obras en su vivienda. El matrimonio alquilado se comprometi¨® a hacer mejoras por valor de 12.000 euros, as¨ª que durante 24 meses no tuvo obligaci¨®n de pagar la renta de 460 euros mensuales. "Fue muy bien porque los herederos est¨¢n cobrando un dinero con el que no contaban y los inquilinos, que ten¨ªan conocimientos de alba?iler¨ªa, han podido acceder a un piso y adem¨¢s a su gusto", explica Mariano Herv¨¢s, administrador de fincas del Colegio de Barcelona-L¨¦rida, que particip¨® en la redacci¨®n del contrato.

Desde 2013, con la Ley de Medidas de Flexibilizaci¨®n y Fomento del Mercado de Alquiler de Vivienda, se incluye la rehabilitaci¨®n por renta en el marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. Si bien esta figura ya se utilizaba en la pr¨¢ctica sometida a la regulaci¨®n del C¨®digo Civil y estaba definida en otros ordenamientos jur¨ªdicos, principalmente auton¨®micos, explican en el Ministerio de Fomento. As¨ª, el inquilino que paga con obras tiene los mismos derechos que cualquier otro, como la duraci¨®n m¨ªnima de tres a?os del contrato o la posibilidad de terminar el mismo a partir del sexto mes.

Pero la rehabilitaci¨®n por renta no es un derecho del inquilino, sino un acuerdo. "Se pacta lo que las partes acuerden atendiendo al valor de las obras y del alquiler. Por ejemplo, si el alquiler mensual es de 400 euros y el inquilino se compromete a ejecutar unas obras que le costar¨¢n 4.000 euros, eso significar¨¢ que durante 10 meses no deber¨¢ pagar la renta. El valor de las obras puede ser tan significativo que el inquilino no llegue a abonar ninguna renta", recalca Rosa Mar¨ªa Garc¨ªa Teruel, investigadora predoctoral en Derecho Civil en la C¨¢tedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgilin.

Ahora bien, al propietario del inmueble las obras no le salen gratis, sino que "las est¨¢ pagando renunciando al cobro de la renta y tendr¨¢ que tributar por ellas en el IRPF, como rentas en especie", asegura Pelayo de Salvador Morell, abogado del despacho deSalvador Real Estate Lawyers. Recuerda el abogado que esta f¨®rmula puede ser incluso m¨¢s interesante para los due?os de fincas antiguas y empresas especializadas en el arrendamiento.

El arrendador renuncia al cobro de la renta durante el tiempo equivalente al coste de las obras

La reforma por renta o la renta mixta ¨Cparte econ¨®mica y parte obras¨C puede darse al comienzo del arrendamiento o despu¨¦s, aunque lo m¨¢s habitual es que se acuerde en la firma del contrato. Bajo este paraguas encajan todo tipo de obras, aunque parece que va m¨¢s encaminado a las de cierta envergadura, ya que la ley habla de "rehabilitaci¨®n o reforma". Adem¨¢s, "cuando se trata de obras de poco valor, como pintar las paredes, ya se usan los periodos de carencia, de modo que el primer o segundo mes no se debe pagar el alquiler. En la rehabilitaci¨®n por renta la obligaci¨®n principal del inquilino son las obras, o las obras m¨¢s una renta simb¨®lica", aclara Garc¨ªa Teruel. Al ser un acuerdo entre las partes no existe un registro oficial, pero varias administraciones p¨²blicas y asociaciones de Andaluc¨ªa y Catalu?a han puesto en marcha iniciativas de este tipo.

Que casero e inquilino pacten esta f¨®rmula es una buena idea para dar salida a las viviendas degradadas, antiguas, que no cumplen las condiciones de habitabilidad y que de otra forma estar¨ªan vac¨ªas, seg¨²n Garc¨ªa Teruel, para quien falta difusi¨®n e impulso por parte de la Administraci¨®n p¨²blica.

Un camino en l¨ªnea recta que permitir¨ªa incrementar el parque de inmuebles en buen estado en Espa?a y, de paso, su valor. Unos dos millones de casas se encuentran en mal estado y necesitan rehabilitaci¨®n, estima el Instituto para la Diversificaci¨®n y el Ahorro de Energ¨ªa (IDAE). Y, seg¨²n Eurostat, cerca de un 17% de la poblaci¨®n vive en inmuebles en condiciones de habitabilidad deficientes: humedades, goteras, problemas estructurales e importantes deterioros en ventanas y suelos. La ¨²nica salida para muchas de estas viviendas es el mercado negro del alquiler, que llega a ser del 41,4% seg¨²n los ¨²ltimos datos de Gestha.

El beneficio m¨¢s importante para el arrendatario es no tener que disponer de dinero en efectivo para poder acceder a una vivienda. "En el actual contexto econ¨®mico existen muchos sectores de la poblaci¨®n que no tienen una fuente estable de ingresos pero, en cambio, disponen de experiencia y conocimientos constructivos. O tal vez tienen familiares o conocidos que les pueden ayudar y promover un trabajo colaborativo", piensa Garc¨ªa Teruel. La recompensa para el casero es conseguir una vivienda revalorizada. "M¨¢s de un 41% de los propietarios no pueden afrontar las obras de rehabilitaci¨®n", recuerda la investigadora de la universidad catalana.

No obstante, la operaci¨®n no est¨¢ exenta de peligros que asustan y mucho a los propietarios, ya de por s¨ª recelosos de alquilar sus pisos. El administrador de fincas Mariano Herv¨¢s cuenta el caso de unos okupas a los que se ofreci¨® la ejecuci¨®n de obras a cambio de la renta en un piso. "Al cabo de un a?os se fueron sin hacer la reforma y sin pagar".

Alquiforma es la primera empresa privada que hace estos contratos

Hay que extremar las precauciones y blindajes porque no es un contrato de alquiler cualquiera. Tanto la renta como las obras tienen que estar cuantificadas conforme a un proyecto en el que se especifiquen calidades, acabados, materiales, precio, plazos, etc¨¦tera. "Es muy importante para el arrendador que haya esta equivalencia, de lo contrario no sabr¨¢ qu¨¦ est¨¢ percibiendo a cambio de no cobrar la renta", aconseja De Salvador Morell. Y para el inquilino es clave conocer a qu¨¦ tipo de obras se est¨¢ comprometiendo, ya que las acepta como obligaci¨®n principal. Una vez al mes el propietario debe visitar el piso y no est¨¢ de m¨¢s "contar con un t¨¦cnico independiente que certifique si se ha pagado en especie la renta correspondiente y si las obras avanzan conforme a lo previsto", apunta el abogado.

La profesionalizaci¨®n de este servicio ya ha comenzado. Hace dos a?os naci¨® Alquiforma, la primera empresa de gesti¨®n de alquiler por reforma en Espa?a, que aplic¨® esta modalidad en 63 contratos durante 2015 en la provincia de Valencia y lleva m¨¢s de 10 este a?o. "El hecho de que participe una empresa de reformas y gesti¨®n inmobiliaria incrementa la seguridad del arrendador", cree Borja de los M¨¢rtires, gerente de la firma.

"Cuando el propietario de una vivienda necesitada de reformas contacta con nosotros y se pactan las obras m¨¢s adecuadas. Una vez presupuestada la reforma, se introduce la ficha de la vivienda en la base de datos y el futuro inquilino puede ver las caracter¨ªsticas del inmueble, las obras exigidas, as¨ª como las condiciones de financiaci¨®n de la reforma mediante el pago del alquiler", explica. Las reformas suelen durar un mes, que suele ser el anterior a la entrada en el piso, pero a diferencia de la modalidad en la que no hay intermediarios, en este caso el inquilino siempre paga, ya que durante los meses en que est¨¢ exento de la renta ¨Cun m¨¢ximo de 24 meses¨C debe abonar a la empresa el coste mensual de las obras.

A cambio, se hace con un alquiler hasta un 20% m¨¢s econ¨®mico. "El arrendatario tipo tiene entre 30 y 45 a?os, un nivel medio-alto y se desplaza frecuentemente por trabajo. Prefiere esta f¨®rmula para poder vivir en una casa reformada a su gusto", dice De los M¨¢rtires. La empresa pretende crecer a nivel nacional con el sistema de franquicias.