Se buscan herederos de viviendas rentables

El n¨²mero de viviendas transmitidas por herencia en Espa?a est¨¢ batiendo r¨¦cord. El pasado a?o esta cifra alcanz¨® las 151.206 casas, la m¨¢s alta recogida por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) desde 2007. Y hasta septiembre de este a?o ya suman 120.406 casas, un 4,8% m¨¢s que en el mismo periodo de 2015. Lo que ning¨²n organismo contabiliza es el ingente e inabarcable patrimonio que cada a?o se deja sin adjudicar a sus herederos leg¨ªtimos y que no saben que lo son. "Puede superar los 100 millones de euros", calcula Marco Lamberti, director de Coutot Roehrig, principal firma europea en genealog¨ªa sucesoria.

Fundada en Par¨ªs en 1894, en Espa?a desde hace 30 a?os y con sede en Madrid y Barcelona, se dedica a encontrar personas que desconocen que tienen derechos sobre legados de fallecidos. Actualmente trabaja en 600 expedientes. Lamberti, abogado italiano, cuenta un caso reciente: "Un piso en Madrid valorado en 420.000 euros. Se trataba de un militar retirado que falleci¨® soltero, sin hermanos ni testamento. Aunque era de M¨¢laga, hicimos investigaciones de la rama paterna y materna hasta finales del siglo XIX, encontrando dos primos de cuarto grado en Almer¨ªa".

Esta situaci¨®n en la que el heredero leg¨ªtimo desconoce que lo es se da por varios motivos. Por un lado, se hacen pocos testamentos: en 2015 test¨® un 1,38% del total de la poblaci¨®n mayor de 18 a?os, seg¨²n la Direcci¨®n General de los Registros y del Notariado. Por otro, "existe todav¨ªa mucha falta de comunicaci¨®n entre las familias, algo que antes era m¨¢s dif¨ªcil; y con los movimientos migratorios, el contacto con familiares se termina perdiendo para siempre", razona Pedro Fern¨¢ndez, fundador de Grupo Hereda, empresa espa?ola que tambi¨¦n busca herederos de fallecidos que no testaron o dejaron un testamento nulo (heredero ab intestato). Adem¨¢s, "un testamento pueda quedar y, de hecho queda, en el olvido de los archivos de una notar¨ªa si el que aparece designado nunca comparece en el notario por desconocimiento", apunta este abogado.

Ning¨²n organismo contabiliza el patrimonio sin adjudicar, que se calcula en 100 millones

En este momento trabaja en 39 herencias que han dejado inmuebles con un valor estimado de seis millones de euros. Uno de los casos donde est¨¢ en juego m¨¢s patrimonio ¡ªun ¨¢tico en Madrid y tres edificios en Galicia valorados en cuatro millones de euros¡ª, es la herencia de dos hermanas gallegas fallecidas hace seis a?os que testaron una en favor de la otra. "Ninguna ten¨ªa descendencia y a¨²n no hemos encontrado familia cercana", cuenta Fern¨¢ndez. En Espa?a tiene derecho a heredar hasta el cuarto grado de consanguinidad. De no hallarse, los bienes pasan al Estado.

Este problema est¨¢ calando en las comunidades de propietarios, donde las viviendas sin due?o acumulan deudas. "Buscar herederos es el ¨²ltimo recurso que utilizan cuando se empieza a generar morosidad y los vecinos tienen la esperanza de que el adjudicatario contacte para liquidar el importe pendiente", se?ala Manuela Julia Mart¨ªnez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Este colegio, junto con los de Baleares, Barcelona y Lleida, han firmado convenios con Coutot Roehrig. Y en breve lo har¨¢ el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de Espa?a (12.000 colegiados se beneficiar¨¢n gratis de sus servicios).

Morosidad agravada

La empresa busca herederos a petici¨®n del administrador de fincas o abogado y sin ning¨²n coste para los vecinos. Adem¨¢s, se hace cargo de abonar la deuda. Es una v¨ªa mucho m¨¢s r¨¢pida que la judicial, que tarda cuatro o cinco a?os. En la regi¨®n madrile?a, hay entre un 3% y un 4% de edificios, unas 3.000 fincas, en las que alguno de su pisos est¨¢ afectado, sobre todo en los barrios de Salamanca y Chamber¨ª. Adem¨¢s, estas viviendas suelen ser objeto de las bandas de okupas. Llevan cerradas varios a?os, est¨¢n deterioradas y "acumulan una deuda media de 2.500 euros correspondientes a las cuotas ordinarias de 24 meses. Si, adem¨¢s, tienen gastos extraordinarios por obras, la mora sube en al menos un 100%", explica Mart¨ªnez Torres. Las hay que soportan una morosidad de 17.000 euros.

Buscar herederos es una tarea ardua. "Este trabajo requiere de dedicaci¨®n exclusiva y un dinero y medios que un particular no tiene. Cuando se inicia un expediente se dota con 20.000 euros para un periodo de un a?o", dice Fern¨¢ndez, de Hereda.

El problema est¨¢ calando en las comunidades de propietarios, donde las viviendas sin due?o acumulan deudas

El rastreo de estas empresas puede iniciarse a instancias de un profesional o por iniciativa propia (indagan en el BOE, Internet, notar¨ªas...). A partir de aqu¨ª, empieza la b¨²squeda en registros de la propiedad, registros civiles, cementerios, edictos y publicaciones de menos de 50 a?os en hemerotecas..."Un genealogista inicia la b¨²squeda en el entorno m¨¢s cercano, hasta retrotraerse a finales del siglo XIX. Se utilizan todas las fuentes hist¨®ricas y documentales para clarificar la sucesi¨®n (archivos religiosos y civiles)", seg¨²n Lamberti. Y los viajes son imprescindibles: "Este a?o hemos estado en Sidney, Cabo Verde, Par¨ªs o Barbados", explican en Hereda. En esta empresa, el 60% de los familiares se acaba localizando en Espa?a y el 40% en el extranjero.

En un plazo que puede variar de cuatro semanas a un a?o suelen encontrar al heredero, al que le comunican la noticia mediante una llamada de tel¨¦fono. Tras la sorpresa may¨²scula de saberse heredero, lo habitual es que ponga en venta los bienes adjudicados. "Anticipamos todo tipo de coste con independencia de la solvencia del heredero y nos encargamos de realizar las gestiones para la venta", seg¨²n Lamberti.

Pero a estas compa?¨ªas no les interesan todas las viviendas, solo las rentables. Ponen la lupa en las que tienen un valor de mercado suficiente para cubrir su comisi¨®n una vez vendidas. Suelen tener un precio en torno a los 120.000 euros como m¨ªnimo. Esto es as¨ª porque la comisi¨®n, que siempre paga el heredero, es de hasta el 30% sobre el neto de la herencia en el caso de Coutot Roehrig. En Hereda ronda el 35%.

Adem¨¢s, el que hereda tiene que hacerse cargo del impuesto de sucesiones y donaciones que puede llegar a ser hasta el 35%, seg¨²n la autonom¨ªa y grado de parentesco. Aunque, "estas herencias suelen tramitarse en periodos superiores a cinco a?os desde el fallecimiento del causante, por lo que est¨¢n prescritos los derechos de las haciendas auton¨®micas o estatal y son pocos los que deben pagar este impuesto", dicen en Hereda. Tambi¨¦n hay que abonar el impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusval¨ªa).

Al final, explica Marco Lamberti, el heredero suele embolsarse entre el 50% y el 70% del valor de los bienes tras liquidarse deudas, pagar tasas y tributos, y abonar los honorarios de la empresa que le ha encontrado.