?Piensas alquilar tu piso en vacaciones? C¨®mo sacarle el m¨¢ximo provecho

Cuando las fiestas navide?as se convierten en recuerdo y la mayor¨ªa de los espa?oles tiene la mente puesta en retomar su trabajo, publicitar un alojamiento vacacional de alquiler parece no tener ning¨²n sentido. ?Qui¨¦n va a querer reservar un piso cerca de la playa mientras la columna de mercurio cae por debajo de los 0 grados, Semana Santa es todav¨ªa una quimera y el verano ni siquiera se vislumbra? La experiencia de algunas de las empresas que gestionan las p¨¢ginas web de este tipo de arrendamiento, sin embargo, avala la tesis opuesta: para sacarle la rentabilidad m¨¢xima a un alojamiento tur¨ªstico, las primeras semanas del a?o, en muchos casos, son un momento clave en que acometer unas mejoras y empezar a promocionar el piso.

¡°Lo m¨¢s sencillo ser¨ªa usar bombillas LED en toda la vivienda, as¨ª como programadores de luz; colocar atomizadores de agua; y comprar o reponer los electrodom¨¦sticos de categor¨ªa A o superior¡±, sugiere el director de operaciones de Vacaciones Espa?a, Jannich Petersen. ¡°Si se quieren evitar obras para instalar el aire acondicionado, se puede utilizar un aparato port¨¢til. Y, en la medida de lo posible, habr¨ªa que instalar ventanas de doble acristalamiento, aislar t¨¦rmica y ac¨²sticamente tanto las paredes como el suelo. Finalmente, si se usa un calentador el¨¦ctrico, procurar que sea con acumulador¡±, a?ade el responsable de este portal de viviendas tur¨ªsticas en Internet. Petersen calcula que estas astucias generan un ahorro del 20%, aunque concede que ¡°la disponibilidad de dinero y la idoneidad de los tiempos o plazos para llevar a cabo las medidas¡± son los mayores condicionantes a la hora de decidir si hacerlo o no.

No ignorar la ley

Tanto si el piso se encuentra en un lugar vacacional como si se ubica en una gran ciudad, la plataforma Airbnb aconseja a todos sus anfitriones ¨Cel t¨¦rmino que esta p¨¢gina prefiere utilizar en lugar de propietarios¨C describir fielmente la casa en el anuncio, velar por la seguridad de los hu¨¦spedes (por ejemplo con seguros, detectores de humo o fichas de seguridad), y tener en cuenta la regulaci¨®n local con respecto a los permisos que eventualmente se requieran. Sobre todo deber¨¢n cumplir con los requisitos establecidos para cada Comunidad Aut¨®noma, advierte Ignasi Vives, abogado del despacho Sanahuja Miranda. De lo contrario, ¡°se exponen a recibir desde una fuerte sanci¨®n econ¨®mica hasta el cierre de la vivienda¡±. No olvide tener en cuenta que debe rendir cuentas en Hacienda por el beneficio obtenido.

Amueblar bien pero por poco dinero

¡°Durante muchos a?os las viviendas tur¨ªsticas eran las segundas residencias de los propietarios y se notaba en sus muebles: antiguos, desfasados y con desperfectos¡±, recuerda Almudena Ucha, directora de Rentalia, otra p¨¢gina online de alojamientos tur¨ªsticos. ¡°Pero ahora hay maneras de amueblar casas enteras por poco dinero¡±, subraya. ¡°Adem¨¢s, el propietario tiene que buscar lo que le diferencia de su competencia (ya sea unas vistas al mar, una piscina privada o una decoraci¨®n original) y hacer hincapi¨¦ en ello¡±. Ense?ar fotos profesionales que saquen partido a esa ventaja competitiva repercutir¨¢ muy positivamente en la rentabilidad, asegura.

¡°Dentro de nuestras posibilidades, s¨ª que intentamos ahorrar en gasto energ¨¦tico¡±, dice Ricardo Solanas. Propietario de un adosado en el puerto de Cabopino (M¨¢laga), Solanas, entre otras cosas, ha aislado t¨¦rmicamente el suelo de la terraza con c¨¦sped artificial. Con el mismo objetivo, Joan Llull y Jorge Hidalgo, que gestionan una quincena de viviendas tur¨ªsticas en Mallorca ¨Cy cuyo testimonio, como el anterior, ha sido facilitado por Vacaciones Espa?a¨C, se?alan que en la villa que alquilan en Cala Vinyas han instalado placas solares. Seg¨²n un estudio de la plataforma de alquiler vacacional HomeAway publicado el a?o pasado, algo m¨¢s de la mitad de los propietarios ha destinado a la manutenci¨®n de la propiedad?los ingresos generados por la renta.

El factor tiempo

Otro factor que puede tener mucha relevancia en la rentabilidad de un alojamiento tur¨ªstico es el tiempo. En un estudio publicado a finales del a?o pasado, la plataforma Airbnb observaba que la b¨²squeda de una vivienda vacacional se efect¨²a con m¨¢s antelaci¨®n que las escapadas de fin de semana, tanto es as¨ª que el 20% de las noches se reserva a finales de febrero. De todas formas, ¡°existe una clara diferencia entre los viajeros del centro-norte de Europa y aquellos procedentes de la zona mediterr¨¢nea a la hora de planificar sus vacaciones en Espa?a¡±, asegura Petersen. Los primeros empiezan ya en enero a decidir las fechas y el destino de sus viajes veraniegos, los medios de transporte que van a utilizar, y el alojamiento, puesto que valoran mucho los d¨ªas que pueden transcurrir en Espa?a para disfrutar de lo que falta en sus pa¨ªses: sol y playa. En cambio, seg¨²n el responsable de Vacaciones Espa?a, los viajeros desde pa¨ªses mediterr¨¢neos empiezan a programar sus vacaciones de verano en abril.

¡°La fama que tenemos de dejar todo para el ¨²ltimo momento nos precede¡±, confirma Ucha, de Rentalia, al hablar de los espa?oles, cuya costumbre mayoritaria, seg¨²n su experiencia, es buscar alojamiento durante las dos semanas previas al viaje. Seg¨²n el Tercer bar¨®metro del alquiler vacacional elaborado por HomeAway, si m¨¢s del 50% de las reservas se hace con una antelaci¨®n de entre apenas 15 d¨ªas y dos meses, un 15,5% de los viajeros realiza las reservas entre dos y tres meses antes del viaje, un 6,4% entre tres y seis meses, y un 2% con una antelaci¨®n superior a los seis meses. Los plazos cortos representan una tendencia al alza, a?aden.

El desconocimiento de los h¨¢bitos de los viajeros o el hecho de no saber con mucha antelaci¨®n si van a utilizar su residencia durante las vacaciones es lo que empuja a muchos propietarios a retrasar el momento de anunciarse, seg¨²n Petersen. Sea como fuere, ¡°todo mes que un anuncio est¨¦ desactivado implica una p¨¦rdida de rentabilidad para el propietario¡±, zanja Ucha. Aunque afirma que los espa?oles suelen acertar el momento en que ofertan sus viviendas a los viajeros, Emiliano Berm¨²dez, subdirector general de la p¨¢gina web de alquileres Donpiso, admite que la p¨¦rdida de oportunidad debido a la falta de antelaci¨®n en poner el anuncio es real. En el caso de haber tenido que bajar el precio del alquiler por haber ofertado el piso demasiado tarde ¡°estar¨ªamos hablando de un 15% de la renta que inicialmente se hab¨ªa planteado¡±, sostiene.