Los inversores no quitan ojo a las residencias de estudiantes en Espa?a

Si de algo se va a hablar este a?o es de residencias de estudiantes. En los despachos se gesta la venta del gigante Resa, la mayor compa?¨ªa de residencias de estudiantes de Espa?a y de Europa continental con m¨¢s de una treintena de centros y el 9% del mercado bajo gesti¨®n. Se convertir¨¢ en la mayor operaci¨®n en cuanto a volumen de la ¨²ltima d¨¦cada, aunque de momento se desconoce el importe exacto que podr¨ªa alcanzar su traspaso por parte de Grupo March y Azora.

Lo que s¨ª se sabe es que la compraventa de la cartera de Resa har¨¢ que el volumen de inversi¨®n este a?o se multiplique por 13. "Se calcula que la inversi¨®n en estos activos podr¨ªa situarse en torno a los 600 millones de euros en 2017, un incremento vertiginoso respecto a la cifra de 2016, cuando rond¨® los 45 millones", seg¨²n estimaciones de la consultora inmobiliaria JLL. En este monto tambi¨¦n se incluye la venta de otras carteras: algunas en negociaci¨®n ¡ªcomo las residencias de estudiantes en Madrid del fondo estadounidense Oaktree Capital Management¡ª, y otras ya cerradas. Esta misma semana la cadena The Student Hotel (TSH), presente ya en el mercado con los centros Melon District en Barcelona, ha comprado a Threesixty Developments, del fondo Oaktree, el edificio La Imprenta, situado en la calle de Cuesta San Vicente (Madrid), para reconvertir el inmueble en un centro que alternar¨¢ desde septiembre de 2018 residencia de estudiantes con 300 habitaciones, hotel y zonas de coworking para mejorar los ratios de ocupaci¨®n. "Tenemos modelos de negocio h¨ªbridos con una amplia gama de productos y servicios as¨ª que podemos adaptar nuestra oferta a las cambiantes condiciones del mercado. Esto proporciona ingresos constantes y estables para los inversionistas", se?ala Frank Uffen, director de Partnerships de TSH.

Las residencias de estudiantes se han convertido en el blanco perfecto de los operadores e inversores, sobre todo de los internacionales, como Oaktree, TSH, Corestate o RoundHill Capital, a los que no les queda otra que mirar a Espa?a, puesto que en Europa el mercado est¨¢ mucho m¨¢s consolidado. "El pasado a?o la inversi¨®n en residencias fue de 4.000 millones de euros solo en Reino Unido y de 2.700 millones en el resto de Europa", dice Nick Wride, director de Inversiones Alternativas de JLL.

Es el mercado de moda pero como toda estrella, tiene luces y sombras. Entre las primeras est¨¢n el ser "un sector emergente que apenas est¨¢ implantado, por lo que tiene recorrido y capacidad de mejorar la gesti¨®n y eficiencia; despierta mucho inter¨¦s y an¨¢lisis de operaciones", apunta Mikel Marco-Gardoqui, director de Capital Markets de CBRE.

Espa?a, pa¨ªs de estudiantes

Adem¨¢s de la capacidad de producir ingresos estables con bajo riesgo de impago (pagan los padres de los estudiantes), Espa?a es uno de los destinos favoritos (ocupa el puesto 11 a nivel mundial) por los alumnos internacionales que se instalan en el pa¨ªs durante su etapa educativa. "Mientras que las cifras totales de universitarios han descendido un 8% desde 2005-2006, el grupo de internacionales supone m¨¢s del doble desde el mismo curso", cuenta Nicol¨¢s Llari de Sangen¨ªs, responsable de inversi¨®n residencial de Savills. Y, adem¨¢s, Espa?a es el pa¨ªs m¨¢s buscado para realizar el programa Erasmus, por delante de Alemania, Francia, Reino Unido e Italia.

Una demanda que, sin embargo, no cubre la oferta actual. A finales de 2016, Espa?a contaba con 1.129 residencias universitarias y colegios mayores, lo que se traduce en poco m¨¢s de 91.000 camas. Madrid cuenta con el mayor n¨²mero de plazas, lo que supone un 19% del total, seguida por Catalu?a (15%), Castilla y Le¨®n (14%) y Andaluc¨ªa (12%). Estas cuatro comunidades suman el 60% del stock. Sin embargo, "existe una gran diferencia entre la demanda estimada y la oferta actual de plazas, ya que se estima que unos 375.000 estudiantes buscan alojamiento (en residencias o viviendas de alquiler en Espa?a). Si a esto se le suma que en los pr¨®ximos dos a?os est¨¢ previsto que salgan algo menos de 2.000 nuevas camas, es evidente que hay necesidad de generar mayor oferta", recoge el primer estudio de residencias de estudiantes de JLL.

Alta rentabilidad

Otro punto a favor est¨¢ en que la rentabilidad inicial de las residencias se sit¨²a en Espa?a en el 5,75%, por encima de pa¨ªses como Reino Unido o Alemania (5% en ambos), donde este mercado est¨¢ muy desarrollado, dice Wride. En oficinas, por ejemplo, est¨¢ en torno al 3% y en centros comerciales ronda el 4,5%.

Seg¨²n la encuesta realizada por PwC y el Urban Land Institute a 781 directivos europeos, el 61% ve este sector alternativo como el preferido para invertir en 2017 ante las menores expectativas de negocios m¨¢s tradicionales. Por esto, la empresa de asesoramiento financiero Orienta Capital ha recomendado a sus clientes canalizar parte de su patrimonio hacia la adquisici¨®n de un inmueble en el barrio de Salamanca (Madrid) para reconvertirlo en residencia. "Debido a la ausencia de alternativas en los mercados cotizados, estamos aumentando el porcentaje de inversiones no tradicionales en las carteras de los clientes, donde la menor liquidez ofrece una prima de rentabilidad que no dan otros activos con mayor volumen de negociaci¨®n", dice Luis Miguel Corral, analista de inversiones.

Pero el sector tiene flancos muy d¨¦biles: el principal la falta de oportunidades por ser un mercado muy fragmentado y atomizado, "en el que se hacen pocas transacciones", dice Marco-Gardoqui. Y que est¨¢ dominado por un stock obsoleto, a menudo gestionado a¨²n por ¨®rdenes religiosas y universidades p¨²blicas que no permiten acceder a las propiedades. Es un trabajo arduo, pero no imposible. "El inversor nacional Tagaste es un buen ejemplo, ya que se ha hecho con activos de diferentes ¨®rdenes religiosas en diferentes ciudades universitarias (Madrid, Barcelona, Salamanca y Le¨®n)", cuenta el experto de Savills.

Adem¨¢s, el hecho de que la mayor¨ªa de los centros est¨¦n sobre suelos que son derechos de superficies o concesiones administrativas, dificulta la aparici¨®n de socimis especializadas. No obstante, "con toda seguridad, como existen ya en otros pa¨ªses, las veremos", opina Llari de Sangen¨ªs.

En cuanto al tipo de centro, la llegada de operadores internacionales especializados ha tra¨ªdo aires nuevos en cuanto a la distribuci¨®n de espacios (mayor importancia a espacios comunes, con dise?os m¨¢s cuidados), y el tama?o de las habitaciones y las camas (m¨¢s grandes que los 90 cent¨ªmetros t¨ªpicos en Espa?a). Los nuevos operadores nacionales se est¨¢n adaptando r¨¢pidamente. Por ejemplo, Tagaste ha reducido el n¨²mero de habitaciones de los centros de su cartera respecto a la capacidad que ten¨ªan cuando formaban parte de la red de diversas ¨®rdenes religiosas (una media de 25%), lo que ha repercutido en habitaciones m¨¢s amplias, seg¨²n Llari de Sangen¨ªs, de Savills.