?C¨®mo tienes que declarar las rentas si alquilas tu casa a los turistas?

El auge de las plataformas online de viviendas para turistas est¨¢ poniendo de moda este tipo de alquiler. Esto tambi¨¦n provoca conflictos, sobre todo por el impacto que estas tienen en los precios de los arrendamientos. M¨¢s all¨¢ de las normativas que cada Comunidad Aut¨®noma establece para otorgar el permiso de arrendar su propia vivienda para estancias cortas (son muy dispares unas de otras), los caseros tienen que cumplir siempre con la obligaci¨®n de declarar en el IRPF las rentas derivadas de estos alquileres. Una vez m¨¢s, Hacienda insiste este a?o en que avisar¨¢, durante la campa?a que termina el 30 de junio, a todos aquellos que hayan arrendado su vivienda para que declaren estos ingresos.

Hay diferencias dentro del grupo de viviendas que se alquilan por temporadas. Est¨¢n las que se alquilan sin m¨¢s y las que ofrecen tambi¨¦n servicios hoteleros, las profesionalizadas. ¡°En el primer caso, la renta que percibes es consecuencia de la mera tenencia de un bien inmueble, por lo que se califica como rendimiento del capital inmobiliario¡±, explica la responsable de comunidades sociales del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), Raquel Jurado. ¡°Por el contrario, en el segundo caso, la Administraci¨®n puede entender que el contribuyente realiza una actividad econ¨®mica¡±. Por ello, el tratamiento de viviendas en las que se proporcionan servicios complementarios al alquiler, tanto en el IRPF como en el IVA, ser¨¢ distinto.

?De qu¨¦ servicios se trata, concretamente? ¡°Restaurante, limpieza del interior de la vivienda y servicio de lavado de ropa o el cambio de esta semanalmente¡±, aclara la directora de Rentalia, Almudena Ucha, que a?ade: ¡°No se consideran servicios hoteleros la limpieza y el cambio de ropa al final de la estancia de un turista, ni la asistencia t¨¦cnica y mantenimiento de la vivienda o los electrodom¨¦sticos¡±.

Reducciones por los gastos

Los caseros que alquilen un inmueble que se destina a vivienda vacacional no podr¨¢n aplicar la reducci¨®n del 60% del rendimiento neto del arrendamiento que s¨ª se da cuando se trata de la vivienda habitual del inquilino. La Ley del IRPF, del Impuesto de Sociedades y del IRNR (Ley 35 de 2006) no contempla expl¨ªcitamente esta norma. "Habr¨¢ que acudir m¨¢s bien a la interpretaci¨®n en este sentido de la Direcci¨®n General de tributos", se?ala Jurado.

A la hora de hacer la declaraci¨®n del IRPF, el contribuyente distinguir¨¢ entonces entre los d¨ªas en los que su vivienda vacacional ha estado a su disposici¨®n, sin locatarios, y por los que se imputar¨¢ una renta inmobiliaria, y la parte del a?o en que la casa se ha alquilado y ha generado unos ingresos. Esta renta integrar¨¢ el rendimiento del capital inmobiliario. "Del rendimiento bruto, sin embargo, tendr¨¢ que descontar los gastos en los que se haya incurrido para obtenerlo", destaca Jurado. Es donde los arrendadores de alojamientos por temporadas pueden salir ganando.

Intereses de la hipoteca y reparaciones

¡°Existe en nuestro pa¨ªs una idea preconcebida err¨®nea, seguramente por falta de informaci¨®n o asesoramiento profesional, de que Hacienda se queda con un buen pellizco por estos ingresos¡±, apunta el director general de Vacaciones-Espa?a.es, Jannich Petersen. ¡°Pero lo cierto es que tambi¨¦n hay bastantes gastos por esta actividad que son deducibles y que equilibran la balanza¡±.

Se trata de los intereses del pr¨¦stamo contratado para adquirir o mejorar la vivienda alquilada, y de los gastos de reparaci¨®n y conservaci¨®n del inmueble. ¡°Quedan excluidas la ampliaci¨®n y la mejora¡±, matiza Ucha. Eso s¨ª, ser¨¢ necesario prorratear estos costes solo por los d¨ªas en los que la vivienda haya estado alquilada. Y el l¨ªmite de la deducci¨®n es el rendimiento ¨ªntegro. ¡°La parte que excede este importe, sin embargo, se podr¨¢ descontar en los cuatro ejercicios siguientes¡±, subraya Jurado.

La experta del REAF a?ade que la obligaci¨®n de prorratear los gastos de reparaci¨®n y conservaci¨®n desaparece ¡°cuando el contribuyente incurre en ellos con la intenci¨®n de arrendar el inmueble con posterioridad¡±. Y ejemplifica: ¡°Si alquilas la casa todo el a?o y en julio y agosto la tienes vac¨ªa para pintarla, cambiar las ventanas, o arreglar aver¨ªas con el objetivo de adecuarla para arrendarla despu¨¦s, no hace falta prorratear estos gastos¡±. Lo mismo suceder¨¢ en el caso, entre otros, de la sustituci¨®n de ventanas antiguas, parqu¨¦ desgastado, aire acondicionado, del cambio de ascensor, de la reparaci¨®n de un tejado o de escaleras, o de la rehabilitaci¨®n de la fachada.

El IBI y otros costes

A estos descuentos se a?adir¨¢n otros que no tienen l¨ªmite, como ¡°el IBI, el Impuesto de Basuras, el seguro de hogar, la comunidad (por mensualidades), el asesoramiento fiscal, y los recibos de luz o agua que est¨¦n incluidos en el precio del alquiler¡±, enumera Petersen. Y la amortizaci¨®n del inmueble, un 3% sobre el mayor importe entre el coste de adquisici¨®n de la vivienda y su valor catastral. ¡°Para deducir m¨¢s habr¨ªa que probar que el importe deducido se corresponde con la depreciaci¨®n efectiva del inmueble¡±, afirma Jurado. ¡°Normalmente la gente aplica el 3% autom¨¢ticamente para evitarse l¨ªos y porque es un importe razonable¡±, sintetiza.

Finalmente, para obtener el rendimiento neto de los ingresos brutos el contribuyente restar¨¢ tambi¨¦n los gastos de intermediaci¨®n o inserci¨®n de un anuncio en portales online, deducibles, estos, en su totalidad.